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??2022年至今的房地產市場可以用“一波三折、歷經坎坷”來形容。

??一季度，中央多部委密集表態穩地產，在多個城市出臺放松政策背景下，東部地區部分核心城市開始出現回暖征兆，如蘇州、寧波、臺州等。然而隨著3月疫情散點式爆發，長三角樓市小陽春曇花一現后復歸下行。

??4月29日政治會議后，地方放松政策頻率明顯加快，政策力度由托而不舉到托舉并用。6月在規模房企沖刺年中業績影響下，市場供求有所放量，成交略有復蘇。

??進入7月各地部分項目陸續爆出“停工停貸”負面傳聞，整體去化率由增轉降。部分熱點二線城市出于對新房交付安全的焦慮，開始轉戰二手房市場。

??每年的7月，由于剛經歷房企半年度業績沖刺，整體銷售水平會比6月出現環比下降，今年也不例外，2022年7月百強房企實現單月銷售操盤金額5231.4億元，環比降低28.6%，降幅與往年30%左右的平均水平基本持平，與2021年7月同期相比，2022年7月環比降幅出現了一定的收窄。

??從項目去化率來看，CRIC監測數據顯示，重點50城7月新開盤項目平均去化率降至31%，與5月持平，在經歷了6月年中沖刺之后，市場再度回歸平淡，多數城市復蘇進程受阻。

??具體來看，總體呈現出跌多漲少的行情，并且繼續延續“強者恒強，弱者積弱”格局。

??從全國重點城市2022年7月開盤去化率變動情況來看，杭州、成都、上海位列前三甲，7月平均去化率戒超6成。

??一線城市中北京、廣州、深圳去化率僅為22%、22%、24%，明顯低于6月去化率水平。

??重點城市中僅嘉興、廈門、常州、福州、東莞7月開盤去化率高于6月水平。

??而中部和北部弱二線諸如天津、重慶、鄭州、青島、濟南等和核心都市圈三四線諸如佛山、珠海、泉州、東莞、常州等去化率均不足30%。

??究其緣由，一方面，“停工停貸”加劇了居民觀望情緒，同時也對沖了前期政策的利好效應，諸如重慶、武漢、鄭州等短期市場也有了明顯回落，重慶7月去化率降至22%，較上月下降了28個百分點。

??另一方面，部分熱點城市諸如蘇州、成都等購房者出于對新房交付安全的焦慮，開始轉戰二手房市場，從而刺激二手住宅成交穩步放量。

??2022年7月多地出現購房者停貸現象，受其影響，部分城市購房者觀望情緒加重。

??其中以武漢、鄭州、重慶為典型代表，雖然地方政府也在積極出臺各類政策同時進行輿情監控消弭負面影響，但是整體市場熱度還是呈現穩步回落行情，據CRIC監測數據，7月三城去化率均回落至3成以下，其中重慶降幅最為顯著，環比下降28個百分點，武漢次之，亦下降了18個百分點。鄭州呈現出低位持穩跡象，4-7月去化率基本都保持在30%左右波動。

??從客戶來訪量數據我們也不難發現，當前居民購房信心明顯不足，CRIC監測數據顯示，自7月斷供項目頻繁出現后，三城項目來訪量數據均出現不同程度回落，均不及其5月水平。

??其中，作為停貸“重災區”的鄭州，7月到訪量跌至5.94萬組，環比下降21%，重慶如是，7月客戶到訪量不足5萬組，環比下降16%，客戶轉化率也由上月的7%降至6%。

??為解決“停工”項目帶來的影響，已有多城積極落實保交樓、穩民生，已提出實際解決方案，并推進實施。其中鄭州出臺了房地產紓困專項基金設立運作方案，規模暫定100億元。

??受“停工停貸”影響，部分沒有出現“停工停貸”現象的城市也出現了“交付焦慮”。

??如蘇州、成都等購房者出于對新房交付安全的焦慮，有迫切自住需求的購房者開始轉戰二手房市場，從而刺激二手住宅成交穩步放量。

??CRIC監測數據顯示，2022年1月以來，成都、蘇州的二手住宅成交套數都出現了一定都增長，甚至達到年內最高峰。

??具體來看，蘇州新房與二手房市場呈現出典型的“此消彼長”行情：新房市場7月供應明顯疲軟，僅有2個項目開盤，共推出388套，去化123套，去化率32%，較上月下降13個百分點。

??截止7月28日，蘇州市區二手住房成交5674套，連續兩月同環比均增加，較6月基礎上繼續創造年內新高，市場顯著回暖，本月二手房成交套數約為新房的1.4倍。

??成都方面 ，自3月以來，成都二手房成交量即反超新房，7月成都二手成交量沖高至1.7萬套，已達到近10年月度最高水平。

??購房者轉戰二手房市場除了短期對于新房交付的安全焦慮之外，還受益于政策利好，二手房指導價實質性取消，限售年限縮短、房貸利率下調等。

??如成都部分高價房源重新掛牌，銀行放款也不再嚴格參照指導價執行。

??7月末中央政治局會議召開，針對于當前停工停貸問題，首提“保交樓”，多城已落實“一樓一策一專班”。

??在與多地交流過程中，我們也發現部分城市針對停工停貸的解決方案也值得被廣泛推廣和借鑒，大體可以通過政府端和銀行端“雙管齊下”解決問題。但對于整體市場信心的修復效果仍有待驗證。

??我們認為，未來像鄭州、武漢這類停工、斷貸項目較多的城市，即便政府及時介入，但與房企洽談解決停工、斷貸問題仍需時間，短期內購房者觀望情緒較為濃厚，成交或將轉入下降通道。

??至于上海、杭州、成都等熱點城市，市場熱度還將繼續延續，成交或將高位保持。值得注意的是，這類城市因區域冷熱不均，整體市場去化率波動極易受到房企供貨區域影響，集中供地下樓盤集中入市也會使得后期房企競爭持續加劇。