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??2022年下半年已開啟，全國樓市仍處于艱難尋底中，且下行態勢嚴峻。

??8月15日，國家統計局發布7月份房地產相關數據，所有指標全部下跌。7月份，房地產開發投資同比下滑12.3%，較6月跌幅擴大3個百分點；商品房銷售面積同比下滑28.9%，較6月跌幅擴大10.6個百分點；商品房銷售額同比下跌28.2%，較6月跌幅擴大7.2個百分點；國房景氣指數亦由上6月的95.4%下降至7月的95.3%，繼續刷新2016年初以來最低水平。

??受近期房地產交付風險影響，居民購房信心再度下挫。央行數據顯示，7月居民部門中長期貸款新增1486億元，僅為去年同期的37%。這與房地產銷售端回落相互印證。

??7月份，新建商品房銷售價格同比下跌28.9%，比6月份（跌幅18.3%）擴大10.6個百分點。除一線城市房價韌性較強，二三線城市房價整體出現下行；這表明，行業企穩時刻仍未到來。

??面對這份成績單，國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉表示，總體看，房地產市場呈現下行態勢，當前整體上處于筑底階段。隨著房地產市場長效機制不斷完善，因城施策效果逐步顯現，房地產市場有望逐步企穩，保持平穩健康發展，對于經濟的影響會逐步改善。

??“盡管最近有些地方出現了房地產項目交付問題，但從全國看，大部分施工期在兩年以上，接近交付期的房地產開發項目建設進度保持平穩，總體風險是可控的。”付凌暉說。

??樓市指標全線下跌

??6月份，全國樓市表現曾出現弱改善跡象，但到了7月份，市場行情再度轉下。

??國家統計局數據顯示，1~7月固定資產投資同比增長5.7%，較1~6月的6.1%繼續回落。從結構上看，1~7月基建投資同比增長7.4%，高于上半年的7.1%；7月單月同比增速則由6月的8.1%回升至9.1%，對經濟增長發揮了托底作用。但房地產開發累計增速和單月增速則繼續下滑，并進一步拖累經濟。

??數據顯示，1~7月房地產開發投資同比下跌6.4%，較1~6月（下跌-5.4%）跌幅擴大1個百分點。其中，住宅開發投資跌幅（-5.8%）擴大了1.3個百分點，跌幅大于全部房地產，反映出住宅投資受到信用風險事件的影響更大。從單月表現看，7月房地產開發投資同比下滑12.3%，相比6月份跌幅擴大3個百分點。

??房地產開發投資增速下滑，主要受土地購置、新開工面積持續下跌影響。土地購置費、建筑工程投資合計占開發投資的70%左右，二者目前已分別連續下跌14個月、12個月，并且近幾個月呈現35%~50%巨大跌幅，必然拖累開發投資。

??從拿地指標來看，1~7月，全國土地購置面積同比下跌48.1%，較1~6月跌幅略收窄0.3個百分點；7月單月土地購置面積同比下跌47.3%，較6月份的52.8%亦有收窄。

??在地方政府加大保交樓支持力度之后，施工和竣工指標略有好轉，但房企新開工意愿仍然低迷。7月份，房企房屋施工面積同比下滑44.3%，略好于6月（下滑48.1%）；竣工面積同比下滑36%，亦好于6月的下滑40.7%；但新開工面積同比下滑45.4%，較6月份（下滑45.1%）跌幅擴大。

??廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，上半年，各大城市二三批次集中供地密集推出，地方政府拿出優質地塊，且積極調整出讓模式，給開發商讓利。但由于信用風險事件不斷爆發影響，停工爛尾現象增加，且向民生保障、金融領域傳導，導致開發商開工積極性下挫，拿地的主要是國企央企、城投平臺，抵消不了民企暴雷沖擊。

??從銷售端來看，7月商品房銷售面積同比下滑28.9%，較6月份跌幅擴大10.6個百分點；商品房銷售額同比下跌28.2%，較6月份跌幅擴大7.2個百分點。

??從資金來源端看，1~7月，房企到位資金8.88萬億元，同比下降25.4%。其中，國內貸款1.1萬億元，下降28.4%；利用外資53億元，增長20.7%；自籌資金3.15萬億元，下降11.4%；定金及預收款2.86萬億元，下降37.1%；個人按揭貸款1.42萬億元，下降25.2%。

??無論是銀行貸款、自籌資金還是以按揭和定金為主的其他資金，7月份增速全面下滑，且跌幅均較6月份繼續擴大，從側面反映出金融機構對開發商的風險擔心進一步加劇，房企融資渠道仍然受阻。

??降低房貸利率也難以拯救樓市下滑態勢。數據顯示，7月份103個重點城市主流首套和二套房貸利率分別降至4.35%和5.07%，已低于2015年水平；按揭平均放款周期亦降至2019年有紀錄以來最低，但這些利好并未對市場面形成有效提振。

??7月，國房景氣指數降至95.3%，較6月下降0.1個百分點，繼續刷新2016年初以來最低水平，市場仍在艱難尋底。

??房價跌幅擴大 保交樓是穩信心關鍵

??五六月份，70個大中城市新房價格指數跌幅曾持續收窄，但7月份跌幅則再現擴大趨勢，這種情況值得警惕。

??數據顯示，7月份，全國70個城市新建商品住宅價格指數環比下跌0.11%，跌幅較6月份的-0.1%有所擴大；同比下跌1.7%，跌幅亦有擴大。

??其中，一線城市新房價格環比漲幅從6月份的0.45%降至7月份的0.27%，二線城市新房價格漲幅則從6月份的0.06%降至0.03%，這是新房價格在連續2個月反彈后再度收窄。

??房價下跌的城市數量也有所增加。70個大中城市中，7月份新房和二手房價格環比下降城市分別有40個和51個，比6月份分別增加2個和3個；二手房價格同比下降城市有61個，比6月份增加4個。

??二手房價格表現明顯弱于新房。7月份，70城二手住房價格指數環比下跌0.2%，比新房價格指數跌幅要大，且已連續11個月下跌（與新房一樣）。

??其中，一線城市二手房價格環比上漲0.2%，漲幅比6月擴大0.1個百分點；二線城市二手房價格環比下降0.2%，降幅比6月擴大0.1個百分點；三線城市新房和二手房價格環比均環比下降0.3%，降幅均與6月持平。

??從具體城市表現看，成都、杭州和西安等重點二線城市房價表現較好。但更多二三線城市則面臨較大市場壓力，包括蘭州、南寧、北海、安慶等表現偏弱。

??“7月以來部分期房項目停工引發業主停貸事件使得購房者觀望情緒加重，市場預期修復受阻。同時，局部地區疫情反復、經濟下行壓力加大背景下居民消費意愿不足，7月社會融資、信貸增量超預期下降則是印證。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示。

??李宇嘉亦認為，行業風險事件繼續發酵、銷售下滑是影響房價主因，未來房價、地價穩定的關鍵在于供給端房企暴雷、交付難等風險事件能否緩解，以及需求端的政策力度。

??房地產行業對我國經濟重要性不言而喻。2021年12月，國家統計局前局長寧吉喆公開表示，房地產是中國國民經濟的支柱產業。之后不久，中央財經委員會辦公室副主任韓文秀進一步指出，房地產業規模大、鏈條長、牽涉面廣，對于經濟金融穩定和風險防范具有重要的系統性影響。“房地產也是民生產業，中國老百姓的財富60%是房產，應該穩定。”復旦大學特聘教授黃奇帆表示。

??7月28日召開的中共中央政治局會議，將房地產內容放到防風險表述中。“顯然管理層已經認識到，供給端的沖擊、風險事件不斷爆發，并向民生保障、市場預期、銀行擔憂不良資產等方向演化，如果得不到有效處置，房地產全鏈條下行走勢就難以止住，供給端對需求端預期和銷售的沖擊就難以止住。”李宇嘉表示。

??也要看到，近期各地成立房地產紓困基金、各大資產管理公司開始對接出險項目、保交樓上升為樓市主題，這些都意味著政策面對于房地產的風險處置開始加速。李宇嘉預計，若四季度供給端沖擊得到緩解，輔以需求端政策再次出臺（如南京調整“認房又認貸”政策），房地產全鏈條下行局面有望得到緩解。