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??區(qū)域人口密度不大、地理位置偏僻，附近無明顯產(chǎn)業(yè)支撐下，一個個建筑體量不小的商業(yè)物業(yè)、辦公項(xiàng)目卻拔地而起。

??中國房地產(chǎn)報記者了解發(fā)現(xiàn)，商業(yè)物業(yè)體量過大現(xiàn)象在海南一些市縣較為普遍；相對于住宅項(xiàng)目，商辦類項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)似乎更受開發(fā)商“青睞”，近些年在海南各地如雨后春筍般蓬勃而起。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，海南目前商辦類項(xiàng)目有329個（含部分商住混合項(xiàng)目），總建筑面積1270萬平方米。在329個商辦項(xiàng)目中，除了111個位于省會城市?？凇?個位于三亞外，其他商辦類項(xiàng)目分布在16個市縣。

??大體量建設(shè)下，海南商辦類項(xiàng)目銷售卻十分低迷。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，330個項(xiàng)目中未開工建設(shè)面積為739萬平方米，已建成未售面積超過400萬平方米，已售面積僅為90多萬平方米。

??“近幾年，海南大量掛牌出讓的土地多為商辦用地，導(dǎo)致市場已開發(fā)和待開發(fā)的商辦類項(xiàng)目數(shù)量巨大，致使市場上商辦類項(xiàng)目出現(xiàn)過剩，運(yùn)營艱難。”中原地產(chǎn)海南區(qū)域總經(jīng)理謝莉表示。

??329個總建筑面積超1000萬平方米待建及已建商辦類項(xiàng)目散落在海南18個市縣，將如何去化？日前，針對這一情況，海南省有關(guān)部門正在對全省商辦類項(xiàng)目進(jìn)行摸底調(diào)研，以推進(jìn)市場健康發(fā)展。

??賣不掉的“商辦類項(xiàng)目”

??位于海南省西南部的樂東黎族自治縣，距離省會城市海口220公里，駕車需要兩個半小時。在樂東縣城主城區(qū)2公里處，有一個建筑體量不算大的商辦類項(xiàng)目，但即便是精準(zhǔn)定位至該項(xiàng)目售樓處，導(dǎo)航卻把記者乘坐的車輛指引到一片雜草叢生的荒地中。

??車輛在狹窄的泥土路上艱難掉頭返回至該項(xiàng)目所在地的農(nóng)場場部集市后，記者向附近多位居民打聽，他們均搖頭表示“不知道有這個項(xiàng)目”。

??據(jù)公開資料顯示，該商辦類項(xiàng)目位于昌化江畔，用地面積30余畝，總建筑面積約5萬平方米；項(xiàng)目計(jì)劃打造成“集綠色生活、生態(tài)辦公、商業(yè)時尚、風(fēng)情娛樂為一體的發(fā)展示范區(qū)”，同時也是樂東縣重點(diǎn)推動的項(xiàng)目之一。據(jù)記者了解，該項(xiàng)目于2021年9月取得預(yù)售許可證，已售面積為113平方米，已建未售面積達(dá)4.4萬平方米，銷售情況不樂觀。

??類似的商辦類項(xiàng)目在樂東縣境內(nèi)至少有15個，其中大部分集中在縣城附近及“候鳥一族”居住的九所鎮(zhèn)龍棲灣一帶。

??在去往海南西部城市——儋州市主城區(qū)的北部灣大道、迎賓大道等道路一側(cè)，也有多個在售的商辦類項(xiàng)目。其中一個總建筑面積為5萬余平方米的商辦類項(xiàng)目早在2020年就已取得預(yù)售許可證，目前項(xiàng)目只售出1.8萬平方米，已建未售面積達(dá)3.4萬平方米。

??盡管如此，售樓人員仍告知記者“可售房源并不多”。對于記者提及該項(xiàng)目地理位置相對偏僻問題時，該售樓人員表示，附近不僅有幼兒園、小學(xué)、初中“一條龍教育”，還有菜市場、休閑公園等，可構(gòu)成“10分鐘生活圈”，有一定的便利性。

??在儋州市迎賓大道一側(cè)，一個超大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目已停工。記者了解到，該項(xiàng)目已售面積為1萬余平方米，已建未售面積約5.6萬平方米。銷售人員坦承，因受商辦類項(xiàng)目政策限制及疫情等影響，銷售困難，項(xiàng)目不得已暫時停工。在距離儋州市區(qū)50公里遠(yuǎn)的白馬井鎮(zhèn)，一個在建商辦類項(xiàng)目正在對外銷售。但據(jù)了解，該項(xiàng)目已售面積僅為120平方米，已建未售面積超過13萬平方米。

??記者發(fā)現(xiàn)，這種情況不僅在海南西部市縣存在，在中部地區(qū)的瓊中黎族苗族自治縣也存在，一個總建筑面積近12萬平方米的商辦類項(xiàng)目出現(xiàn)了已建成的近5萬平方米處于未售的狀態(tài)。

??記者在采訪中了解到，商辦類項(xiàng)目市場低迷、銷售困難在海南已是普遍情況。

??據(jù)海南本土房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)——錦誠海島服務(wù)商提供的數(shù)據(jù)顯示，以?？跒槔?，截至2021年末，海口商用物業(yè)總存量為1842萬平方米，其中商業(yè)存量約894萬平方米，商辦存量約361萬平方米；海口寫字樓物業(yè)市場近年發(fā)展提速，總存量285.8萬平方米，預(yù)計(jì)未來5年將有315萬平方米寫字樓入市。

??另據(jù)2021年?？谑猩唐贩哭D(zhuǎn)移登記數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)及辦公轉(zhuǎn)移登記量約62.8萬平方米，今年1~6月商辦轉(zhuǎn)移登記量為25.7萬平方米。雖然商辦轉(zhuǎn)移登記量并不能代表市場交易數(shù)據(jù)，也從一個側(cè)面也反映出此類項(xiàng)目的市場活躍度。

??“探討商辦類項(xiàng)目是否供大于求，要基于區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)體量而言。”海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會執(zhí)行秘書長王路告訴記者，就絕對數(shù)值而言海南商辦類項(xiàng)目總量不大，但基于海南經(jīng)濟(jì)、人口規(guī)模來看，商辦類產(chǎn)品明顯供大于求；除?？谕?，海南其他市縣“供大于求”情況嚴(yán)重。

??商辦類項(xiàng)目開發(fā)過剩？

??一邊是“圈地”開發(fā)商辦類項(xiàng)目，一邊是銷售低迷，如今的局面何解？

??王路認(rèn)為，目前海南商辦類項(xiàng)目有幾個明顯特征：首先，存量區(qū)域主要集中在省會城市?？?，其他市縣存量相對較少，處于商辦類項(xiàng)目發(fā)展初期，也符合海南此前的人口與產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)特征。

??其次，2018年后，基于海南自貿(mào)港建設(shè)與商品住宅調(diào)控總體情況，商用類項(xiàng)目用地供應(yīng)迅速上升，但未基于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)體量、產(chǎn)業(yè)能級與市場主體需求的全盤考慮，供地區(qū)域分布不合理現(xiàn)象明顯。

??第三，一些市縣區(qū)域在純商辦類項(xiàng)目明顯缺乏市場需求的情況下，因財政收入壓力，主力供應(yīng)商用土地，致使市場運(yùn)營壓力加大。

??未來，海南商辦類項(xiàng)目應(yīng)如何發(fā)展？

??地產(chǎn)行業(yè)專家陳仁科在接受記者采訪時表示，商業(yè)和辦公樓具有很強(qiáng)的特點(diǎn)，比如商業(yè)，主要看1.5平方公里內(nèi)人口密度，以及“消費(fèi)能力”和“消費(fèi)偏好”等情況，各個指標(biāo)疊加就決定了業(yè)態(tài)組合與運(yùn)營情況；寫字樓則必須要有板塊效應(yīng)，如廣州珠江新城等，聚焦才能形成效果。

??謝莉建議，有關(guān)部門要根據(jù)當(dāng)?shù)伢w人口、落地企業(yè)等方面綜合考慮推進(jìn)商辦類項(xiàng)目落地，特別是從一級土地市場源頭上做好供應(yīng)。

??“從頂層思維看要有三個改變：以樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展為抓手的頂層戰(zhàn)略規(guī)劃視角，以落實(shí)更精準(zhǔn)、分區(qū)域、分集群的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與企業(yè)招商服務(wù)為核心，以培育長期運(yùn)營型、創(chuàng)新型收入為發(fā)展基礎(chǔ)的思維模式?！蓖趼繁硎?，商用類項(xiàng)目發(fā)展還要立足各個城市現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、未來城市規(guī)劃、市場主體能級，調(diào)配供地結(jié)構(gòu)，匹配招商周期，制定明確產(chǎn)業(yè)發(fā)展幫扶政策統(tǒng)籌推進(jìn)。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，鑒于海南自貿(mào)港政策及離島免稅概念，商辦類項(xiàng)目建設(shè)不能停留在購物層面，還要圍繞當(dāng)?shù)匚穆眯枨笳归_。陳仁科也建議，海南應(yīng)繼續(xù)加大改善營商環(huán)境的力度。

??記者在采訪時，商辦類項(xiàng)目開發(fā)商亦希望政府多給政策支持，緩解銷售、運(yùn)營壓力。