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??下半年以來，城市購房限制放松、樓市降價(jià)促銷的案例蜂擁而出。

??數(shù)據(jù)顯示，自8月22日LPR 5年期利率從4.45%降至4.3%，僅8月份全國90個(gè)城市就累計(jì)出臺120次樓市新政策，涵蓋放松限購限貸、降低首付等方面。但樓市行情仍未回暖，中指院數(shù)據(jù)顯示，8月全國百新建商品住宅成交面積環(huán)比下降8%，同比下降32%。中秋重點(diǎn)監(jiān)測城市的新建商品住宅成交面積按年跌31%，長沙、西寧、南京等城的跌幅超70%。

??相比之下，上海樓市走出了一條獨(dú)立行情——量價(jià)齊漲。在剛剛公布的國家統(tǒng)計(jì)局8月70城房價(jià)數(shù)據(jù)中，上海新房環(huán)比漲幅居全國之首。

??尤其是在上海疫情之后，隨著第四批樓盤的集中入市，許多樓盤的認(rèn)籌率超過了300%。與此同時(shí)，新房成交均價(jià)在6月達(dá)到近7.5萬元/平方米，達(dá)到了近2年的最高峰值，呈現(xiàn)出逆勢上揚(yáng)的態(tài)勢。

??記者歷經(jīng)半個(gè)月，對上海房地產(chǎn)市場主流樓盤進(jìn)行走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然上海依然是一線城市中購房限制最嚴(yán)格的城市，但其樓市卻出現(xiàn)了明顯的反彈。究其原因，新房市場的差異化供應(yīng)、人口回流帶動需求不減，二手房市場熱度轉(zhuǎn)移等都是不容忽略的重要因素。

??新房率先反彈

??部分區(qū)域一二手房“價(jià)格倒掛”

??兩個(gè)月的全域靜態(tài)管理后，6月1日起，中國最大城市上海全面推進(jìn)復(fù)商復(fù)市，開始恢復(fù)往日生機(jī)。伴隨上海整體經(jīng)濟(jì)生活的恢復(fù)，樓市也逐漸回暖，且反彈明顯。

??“其實(shí)上海在四個(gè)一線城市中限購是最嚴(yán)的，但樓市熱度反彈最明顯，主要因素還是人口回流，尤其是6月上海連續(xù)發(fā)布兩次人才招攬政策后，給了新房市場打了一針強(qiáng)心劑?！币恍卤P項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人王薇告訴記者。

??2021年2月起，上海開始施行積分制度。樓盤認(rèn)購者從名下房產(chǎn)、5年內(nèi)購房記錄、家庭結(jié)構(gòu)、戶籍情況、社保年限等維度被打分排序，并設(shè)定了入圍比例，只有在這一比例范圍內(nèi)的才可以入圍搖號。

??截至9月12日，上海第四批已有39個(gè)新盤開啟了認(rèn)購，有近10個(gè)樓盤觸發(fā)了“積分”，而大虹橋區(qū)域，因其位置的優(yōu)越性和功能多樣性，近年來一直是上海熱門的區(qū)域之一，自新盤集中供應(yīng)以來，大虹橋的新盤幾乎全部觸發(fā)積分，而且入圍均分更是領(lǐng)跑滬上。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年大虹橋共獲得16張證，14張證觸發(fā)積分。

??以大虹橋的璀璨公館為例，樓盤兩次開盤間隔不到一個(gè)月，每次均觸發(fā)積分，兩次的認(rèn)籌比均接近300%。

??“低總價(jià)”和“價(jià)格倒掛”是項(xiàng)目火熱的主要原因，王薇告訴記者，大虹橋的純投資客戶占比30%左右，璀璨公館的均價(jià)在6萬元/平方米左右，總價(jià)不到600萬元，這在大虹橋區(qū)域?qū)儆凇暗涂們r(jià)”項(xiàng)目，相應(yīng)的，其周邊的二手房均價(jià)普遍在8萬元/平方米，2萬元每平方米的價(jià)差對購房人而言，買到就是賺到。

??置業(yè)顧問的說法，隱射出不少買房人的真實(shí)心理。

??璀璨公館的購房人趙某告訴記者，由于項(xiàng)目總價(jià)在600萬元左右，位置也不偏，對他們這樣的首次置業(yè)者來說“墊一墊腳能夠上車”，所以項(xiàng)目對他們有不小吸引力，目前就是看觸發(fā)積分后有沒有“搶到”的運(yùn)氣。

??從全市來看，單套總價(jià)600萬元價(jià)位段的新房是大部分首次置業(yè)人群的首選。同策研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年8月，上海500萬至800萬元總價(jià)項(xiàng)目成交占比超過30%，為市場主力。

??這部分住宅的普遍在5萬~10萬元/平方米，也是上海新房市場的成交主力，占比39%；價(jià)格在3萬至5萬元/平發(fā)米的商品住宅成交占比37%。

??雖然總體供應(yīng)量大，但一些區(qū)域的剛需盤供應(yīng)量依然相對較少，一些熱門板塊甚至出現(xiàn)剛需供應(yīng)量不足的情況。

??58安居客研究院分院院長張波告訴記者，區(qū)位是成交的一個(gè)重要因素，上海很多區(qū)域一二手房價(jià)差還是明顯存在，也使得購房者“打新”的熱情依舊很高。

??自提出《上海市城市總體規(guī)劃(2017年~2035年)》以來，上海明確了中央活動區(qū)（CAZ）的概念，其包含金融和商業(yè)服務(wù)業(yè)，空間內(nèi)涵蓋購物消費(fèi)、文化藝術(shù)、旅游休閑、體育健身等領(lǐng)域拓展，其中，靠近內(nèi)中環(huán)的前灘、虹橋中央商務(wù)區(qū)均屬于CAZ地區(qū)。

??記者注意到，新房市場比較火熱的板塊均集中在這里，認(rèn)購的情況也和區(qū)域功能定位與規(guī)劃相符。

??以浦東橫沔為例，該區(qū)域的一個(gè)名為橫沔玖境的項(xiàng)目，認(rèn)籌率接近300%，在今年第四批新房供應(yīng)里名列前茅。

??橫沔玖境的營銷負(fù)責(zé)人告訴記者，認(rèn)籌率高的原因在于它的剛需屬性，6.6萬元/每平方米的均價(jià)在板塊內(nèi)是獨(dú)一份。

??就心態(tài)而言，購房者趙某“不算慌”，因?yàn)槟壳笆袌錾系墓?yīng)量不少。數(shù)據(jù)對此有印證，8月14日上海網(wǎng)上房地產(chǎn)官網(wǎng)披露了今年第四批次集中上市的新盤，39個(gè)項(xiàng)目取證，供應(yīng)面積共約138.9萬平方米，合計(jì)12421套新房，基本與第三批次的40個(gè)項(xiàng)目、136.1萬平方米供應(yīng)面積、12585套新房供應(yīng)水平相當(dāng)。

??有熱必有冷，上海新房市場也并非全面開花，有個(gè)別區(qū)域新房依舊面臨去化困境，比如松江區(qū)的新城板塊、浦東臨港自貿(mào)區(qū)等外郊環(huán)，后者今年上半年的房源去化率不足30%，雖然當(dāng)?shù)胤孔酉鄬Ρ阋藚s購買力不足。

??嘉定、松江等剛需大區(qū)的新房市場也相對穩(wěn)健，嘉定當(dāng)?shù)氐囊幻路恐薪楦嬖V記者，凡是靠近地鐵的項(xiàng)目，大部分會“觸發(fā)積分”(說明認(rèn)籌人多)。畢竟新房價(jià)格因?yàn)橛兄笇?dǎo)價(jià)為準(zhǔn)，漲幅可控，很容易形成一二手房“價(jià)格倒掛”，吸引力高于二手房。

??實(shí)際上，隨著上海外環(huán)外幾大城區(qū)配套設(shè)施日趨完善，上海置業(yè)者的地段意識在逐漸減弱，能夠影響成交量的因素是板塊供應(yīng)量和性價(jià)比。

??來自同策研究院的數(shù)據(jù)顯示，90~120平方米的成交套數(shù)占比最多達(dá)53%，這部分面積段的消費(fèi)者主要來自剛需和改善客群，占比約7-8成，既是城市發(fā)展的中堅(jiān)力量，也是影響市場供求漲跌的主力軍。

??張波指出，購房標(biāo)的的選擇層面重點(diǎn)要根據(jù)區(qū)域和自身資金而定，一個(gè)區(qū)域的房價(jià)并不僅僅取決于所處的環(huán)線，也取決于本區(qū)域內(nèi)工作和生活人群的支付能力，換言之有著良好產(chǎn)業(yè)支持以及中高收入聚集的區(qū)域也有著更高的房價(jià)支撐力。

??上海人王霞告訴記者，自己購房的第一選擇是內(nèi)環(huán)內(nèi)，但也考慮外環(huán)地區(qū)，因?yàn)橐院蠛米夂觅u。

??對此，房價(jià)給了最好的驗(yàn)證。

??數(shù)據(jù)顯示，6月以來，上海虹口、南匯、浦東、普陀、楊浦等區(qū)不僅成交量高于2021年成交均值，房價(jià)漲幅也名列前茅，其中閔行區(qū)的新房成交均價(jià)大幅提升到9.65萬元/平方米，虹口區(qū)均價(jià)已漲至12萬元/平方米，楊浦區(qū)也漲到近11.5萬元/平方米。

??整體而言，上海新房市場成交均價(jià)在6月達(dá)到近7.5萬元/平方米，達(dá)到了近2年的最高峰值，尤其是6月的新房成交均價(jià)較1月環(huán)比上漲21.6%。

??上海鏈家最新數(shù)據(jù)顯示，2022年前8月，全市累計(jì)成交金額3983億元，同比下降2%，成交套數(shù)53591套，同比下降17%，套均總價(jià)743萬元/套，同比增長18%，成交均價(jià)65018元/平方米，同比增長17%。

??學(xué)區(qū)不再“老破小”被拋棄

??二手房熱度轉(zhuǎn)移

??相較于新房市場的逆勢上揚(yáng)，上海二手房市場表現(xiàn)相對平穩(wěn)，并且“疫情靜默”“學(xué)區(qū)房光環(huán)隕落”“放棄老破小”等新風(fēng)氣，以及新房市場對客戶的分流，對上海二手房市場影響明顯。

??上海鏈家監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，今年上半年上海二手房累計(jì)成交金額1767億元，同比下降71%，成交套數(shù)5.7萬套，同比下降68%，套均總價(jià)311萬元/套，同比下降7%，成交均價(jià)38313元/平方米，同比下降6%。

??“疫情是主要原因?！鄙虾Ｆ謻|花木區(qū)域楊東板塊一位中介王強(qiáng)告訴記者，疫情后的幾個(gè)月，他們門店月成交只有2-3套房子，而疫情前在5-6套。

??“之前板塊內(nèi)成交量較高的一個(gè)小區(qū)，8月份成交量只有3套。而整個(gè)楊東板塊上個(gè)月的簽約量只有十來套?！蓖鯊?qiáng)認(rèn)為，一方面楊東不屬于傳統(tǒng)意義上的熱門板塊，另一方面，大環(huán)境不景氣，客戶手里資金不多，不少人放慢了置換節(jié)奏。

??疫情之后，客戶和業(yè)主之間出現(xiàn)了較強(qiáng)的博弈，隨著博弈時(shí)間的拉長，成交也逐漸滑坡。

??相應(yīng)的，老房源面臨前所未有的“危機(jī)”，尤其是不少“老破小”正在被拋棄。

??即便有著“學(xué)區(qū)房”的加持，這類房源的去化速度依舊不高。以長寧區(qū)江蘇路板塊為例，區(qū)域內(nèi)一中介王峰告訴記者，板塊內(nèi)的政寧小區(qū)今年甚至還沒有成交過房源。王峰告訴記者，小區(qū)雖然地處內(nèi)環(huán)內(nèi)，配套成熟，又有長寧區(qū)的第一梯隊(duì)學(xué)校江蘇路第五小學(xué)，往年這個(gè)時(shí)候這類房源最受追捧。

??今年以來，該小區(qū)成交低迷，有一套房源的成交周期甚至超過了400天。

??之所以出現(xiàn)上述情況，是學(xué)區(qū)房政策的轉(zhuǎn)變所致，自2021年以來，上海開始試點(diǎn)教師輪崗制。以黃浦區(qū)為例，2022年9月5日宣布，全區(qū)約100名教師開展交流輪崗，期限為三年。

??隨著教育資源分配的不均衡被逐漸打破，“老破小”學(xué)區(qū)房的弊端則逐漸顯現(xiàn)。

??“之前一些擁有名校學(xué)區(qū)加持的老破小房子能漲到20萬~30萬元/平方米的天價(jià)?，F(xiàn)在除非是樓層好、總價(jià)低的房子可能去化快一些，高價(jià)老破小已經(jīng)沒有什么市場了?！蓖醴宸Q。

??王峰告訴記者，他所在的江蘇路板塊大部分是這類老小區(qū)，房齡普遍超過40年，面積段普遍在30-90平方米。

??“這類老破小特點(diǎn)是，面積段在35~60平方米，戶型普遍較差，基本都是兩室戶和一室戶，雖然總價(jià)不高，普遍在300萬~400萬元，但均價(jià)普遍超過10萬元/平方米，拋開學(xué)區(qū)屬性，這類房源在市場上沒有競爭力?！蓖醴甯嬖V記者。

??張波告訴記者，如果學(xué)區(qū)政策沒有改變，老小區(qū)的價(jià)值也不會變。而剝離掉學(xué)區(qū)因素，只看居住屬性，購房人的需求至少在兩居房源以上，而長寧和黃浦的老破小，這類房源主要以一室戶為主，兩居房源較少三居室房源更是鳳毛麟角。房齡普遍在30年以上，居住體驗(yàn)較差。

??單價(jià)高、房齡大、質(zhì)量低、環(huán)境差、管理不到位...種種因素讓這類房源正在被拋棄。

??不過，疫情并沒有影響阻擋改善人群的置業(yè)步伐。

??除了傳統(tǒng)區(qū)域，記者在走訪過程中了解到，類似龍陽、前灘這些熱門板塊，房齡在2005年上下的“次新房”成交則比較穩(wěn)健。

??前灘的一名中介告訴記者，小區(qū)品質(zhì)較好、房齡在15年左右的“次新房”，如果樓層和朝向較好，價(jià)格再接近市場平均價(jià)，成交周期相對較短。以前灘板塊為例，目前單價(jià)在10萬元/平方米左右的房源成交周期普遍在1個(gè)月左右。

??中原地產(chǎn)寶山萬達(dá)店的負(fù)責(zé)人劉明告訴記者，疫情之后由于收入在普遍減少，看房人對價(jià)格更敏感。同時(shí)靜默后更多人傾向面積段更大、年代較短的“次新房”。以寶山的楊行板塊為例，因?yàn)檐壗坏谋憷?，客戶的選擇范圍較大，因此，該區(qū)域的成交并未受到影響。

??劉明告訴記者，同樣是單套總價(jià)400萬元預(yù)算，楊行區(qū)域可以在疫情之后買到，購房人會選擇性價(jià)比更高的房源，在這里只要花5萬元/平方米的均價(jià)就能買到離市中心10公里的房子。

??同樣總價(jià)范圍內(nèi)，能夠滿足更多功能性需求勢必是購房人的首選，低端改善純粹為了滿足功能性需求為主。

??因此，張波建議，在當(dāng)下時(shí)點(diǎn)，對于預(yù)算有限的群體，性價(jià)比高的老公房是一個(gè)不錯(cuò)的好時(shí)機(jī)，目前來看，老公房兩年不漲，甚至有下跌的情況，其次，越來越多的買房人受到收入和預(yù)期影響，出手會變慢一些預(yù)算有限的購房群體，與其等待不如適時(shí)的出手。

??實(shí)際上，鏈家數(shù)據(jù)顯示，上海二手房成交的主力總價(jià)段在200萬~600萬元，總占比超過60%；主力面積段是50~90平方米，占比約50%。也就是說，除非市中心二手房具有符合客戶需求的高性價(jià)比，否則在一二手房“價(jià)格倒掛”的行情中，二手房的吸引力會繼續(xù)減弱。

??信貸松綁、需求激活

??豪宅市場“獨(dú)孤求敗”

??疫情后，購房者們面對更加寬松的金融政策和貸款環(huán)境，購房意愿相對有所提升，尤其是豪宅市場。

??實(shí)際上，近年以來，豪宅的熱度一直持續(xù)不斷，根據(jù)萊坊國際等機(jī)構(gòu)的報(bào)告，近年來全球房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格水漲船高，越來越多的私人資本涌入房地產(chǎn)，萊坊國際調(diào)研稱有23%的超高凈值人士計(jì)劃在2022年投資房地產(chǎn)。

??“對于財(cái)富人群來說，其希望通過購買豪宅的方式來實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的目的。而一線城市的豪宅資產(chǎn)抵御風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，會實(shí)現(xiàn)更高的預(yù)期收益。

??一名主要從事豪宅交易的二手中介周兵告訴記者，6月份以來，上海單套4000萬元以上豪宅成交較為活躍，瑞安翠湖天地、云錦東方、凱德茂名公館、綠城黃浦灣、古北壹號等熱門豪宅項(xiàng)目都是“出來一套賣一套”。

??其中，翠湖天地的五集項(xiàng)目，雖然還在5年的限售期內(nèi)，但是仍然有少量房源掛牌上市，掛牌價(jià)格均超過億元。其中一套建筑面積338.45平方米，買入價(jià)6500萬元，在6月以1.25億元的價(jià)格掛牌，漲幅高達(dá)92.3%。

??來自太平洋房屋的數(shù)據(jù)顯示，8月上海2000萬~3000萬元總價(jià)的豪宅成交了59套，3000萬~5000萬元總價(jià)的豪宅成交了35套，5000萬元及以上總價(jià)的豪宅成交了13套；

??上海中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，6月，單套總價(jià)4000萬元以上豪宅成交套數(shù)為13套，到了7月數(shù)字上升至38套，8月依舊有31套。

??此外，上海現(xiàn)有的房貸政策正在放松，或能吸引更多類型的購房者入市。

??建設(shè)銀行上海某支行的信貸經(jīng)理張華告訴記者，今年以來，雖然對首付資金的審核依舊較嚴(yán)，但銀行在放款速度、資產(chǎn)審核上的政策有所放松。因?yàn)橹罢咭罅魉p倍覆蓋，今年可能只要單倍以上再加上資產(chǎn)證明的輔助，就能提升客戶的貸款額度，空間在一步步加大。

??空間首先體現(xiàn)在預(yù)算上，隨5年期以上LPR下調(diào)，首套房貸利率下調(diào)至5.17%，對比去年大量超過6%的房貸利率，相當(dāng)于200萬元的貸款少近2萬利息。

??“疫情后，老破小的劣勢被無限放大，大戶型豪宅和新房的優(yōu)勢得到關(guān)注，趁著這一波信貸政策放松，預(yù)計(jì)上海的置換潮會迎來新高?！睆埐ū硎?。

??據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，在8月70城市新建商品房房價(jià)上可以看出，上海這兩年的漲幅非常穩(wěn)健，是去年同比的103.7%，體驗(yàn)了上海樓市的穩(wěn)中有升。

??從上海二手房成交量上看，上海8月份二手房成交約19500套，雖然比7月份略低，但也近兩萬套了。從GDP上來看，2022年上半年北京GDP超越上海約3億元，但超越的也并不多，上海在安靜居家2個(gè)月的前提下，依然能保持和北京比肩的GDP成績，也說明了城市實(shí)力。

??2021年，上海全市居民人均可支配收入為78027元，位列第一。上海仍將是那個(gè)上海，作為全國最大的經(jīng)濟(jì)、工業(yè)、金融、外貿(mào)和航運(yùn)中心城市，上海的地位無可替代。同時(shí)作為人才儲備高地，上海擁有全國十分之一的研究生，擁有遠(yuǎn)超其他城市的海歸人才；生物醫(yī)藥、新能源汽車、集成電路、人工智能產(chǎn)業(yè)等等都位于全國領(lǐng)先水平。

??張波表示，未來的樓市會有兩個(gè)清晰的發(fā)展脈絡(luò)，改善型需求占比會持續(xù)提升，所以新房和優(yōu)質(zhì)“次新房”的關(guān)注點(diǎn)會越來越高。

??在經(jīng)濟(jì)和社會管理以及營商環(huán)境上也達(dá)到了國際水準(zhǔn)，同時(shí)擁有大量的高收入人才群體。這些都是上海的底氣，也是上海樓市的底氣。

??房價(jià)倒掛在1.5萬平方米左右，2萬左右的倒掛是普遍現(xiàn)象，和5年之內(nèi)的房子，倒掛在2萬左右。20年房齡的老二手房，現(xiàn)在銀行放款沒以前那么嚴(yán)。

??（應(yīng)采訪者需要，文中張華、王強(qiáng)、王薇、王峰、王霞、劉明、周兵均為化名）