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??2022年至今，雖然雖然政策紓困力度有增無減，但整體供需兩弱，成交規模一降再降。分能級來看，一線供求集中放量，北京、上海均保持較高熱度；二線穩中有降，僅成都、西安等中部城市短期熱度較高；三四線加速下行，跌多漲少。

??預判四季度，預期成交仍將低位徘徊，購房者對樓市無樂觀預期，信心不足是主要問題。

??“熱點恒熱”的分化格局也將依然持續，核心一二線市場將維持高位，弱二線和廣大缺乏基本面支撐的三四線下行壓力依舊較大，即便“以價換量”，去化效果依舊難言樂觀。

??2022年第三季度，新房供應較二季度環降10%。

??具體來看，7-8月，全國135個重點城市商品住宅共計新增供應5357萬平方米，處于歷史低位，較二季度月均供應規模下降了10%，較2021年同期下降了45%。9月整體供應量相比7月和8月有顯著回升，部分核心城市積極推盤入市。

??2022年9月30個重點城市整體新增商品住宅供應1506萬平方米，環比上漲15%。前9月累計同比下降45%，較前8月跌幅收窄約2pcts。

??一線城市供應保持高規模，環比微降3%。上海9月新增供應規模再創歷史同期新高，廣州則推貨100平方米，環比持平微增2%。二三線城市9月迎來一波供應高峰，26個重點城市新增供應1168萬平方米，環比增22%。核心二線及強三線城市9月均有較顯著供應加推。

??二線城市中長沙、南京9月均有顯著供應放量，包括多個純新盤。南京9月全市(不含高淳溧水）開盤/加推項目36個，其中10個純新盤上市，3個現房銷售，共計近5000套房源入市，包含了河西南、南部新城、鼓樓濱江、江北核心區、青奧、燕子磯等南京頭部熱門板塊。長沙9月環比也翻番，華潤置地潤樾府、中海星樾府兩項目為純新盤首開。

??結合7-8月各城市商品住宅新增供應表現，房企推盤向核心一二線城市傾斜的現象明顯。

??縱觀2022年前三季度全國新房市場成交表現，一季度持續下行，二季度筑底回升，三季度復蘇動能減弱：自6月年中沖刺之后，7-8月成交逐月回落，9月整體市場延續“筑底”行情。

??據CRIC監測，9月30個監測城市成交面積為1530萬平方米，環比微降4%，同比下降29%，前三季度累計同比跌幅達41%，“金九”銷售表現冷淡收場。

??一線韌性較強，9月總成交為313萬平方米，同環比增幅分別達16%和13%。北京高熱延續，環比上漲37%，主要基于改善需求相對堅挺；深圳也迎來了階段性放量，同環比齊增，整體市場熱度有小幅回升態勢。上海熱度轉降，環比回落，但總成交規模依舊達到了114萬平方米，處于高位，9月平均開盤去化率依舊在7成以上，廣州整體成交量尚屬低位徘徊，未見明顯起色。

??二三線城市總成交僅1217萬平方米，環比下降8%，同比降35%。各城市環比漲跌參半，主要呈現出以下特征：

??一是前期高熱城市增長動能轉弱，以合肥、成都、西安為典型代表，同環比均出現不同程度回落，成都主要受到疫情外部影響；合肥區域分化冷熱不均，瑤海和新站放開限購對郊縣肥東沖擊較大，成交因而出現回落。

??二是密集出臺了紓困政策的城市諸如天津、青島、濟南、寧波，成交尚未出現明顯好轉。

??三是福州、廈門、南寧等成交底部回升，環比持增，福州主要因公寓集中備案；而南寧則因房貸利率一降再降疊加房企大幅降價促銷，以價換量帶動成交環比大增60%。此外，佛山、東莞等環都市圈城市9月成交環比也有小幅回升。

??2022年三季度，7-8月20個重點城市共計成交二手房2175萬平方米，較二季度月均上升25%，較2021年同期下降8%。一方面受新房市場三季度“停工”、“斷貸”風波影響，部分剛需購房需求短期向二手房市場轉移；另一方面臨近9月新學年，核心城市優質學區板塊二手房成交上漲對整體成交規模也有一定提振作用。

??其中，一線城市成交上漲最為顯著，7-8月共計成交754萬平方米，較二季度月均上漲56%，同比下降12%。二線及三四線城市7-8月二手房成交面積分別較二季度月均上漲12%和21%，同比分別下降5%和11%。

??進入9月，二手房市場規模顯著縮量，12個重點城市成交約399.07 萬平方米，環比下降14%，同比上升10%，這主要是受北京9月成交放量影響。各能級環比均有不同幅度收窄，其中二線城市整體環比下降21%降幅最大。

??具體到城市來看，一線城市北京環比縮量明顯，同比出現增長、深圳環比降幅擴大；二線城市中杭州規模回落最為明顯，環比下降約35%；三四線城市中衢州環比腰斬。

??雖各能級城市三季度整體二手房成交規模較二季度仍環比上漲，但9月較7-8月成交已出現明顯規模收窄。成交乏力主要有兩方面原因：一方面學區房對成交的提升在9月結束，歷年9月均為成交低谷；另一方面新房市場長期縮量中二手房市場無法獨善其身，整體購房需求的縮水下二手房成交規模沖高后也將面臨乏力局面。

??從CRIC監測的2022年7-8月百城新建商品住宅成交均價來看，全國整體房價同、環比分別上漲11%和7%。“以價換量”效用持續減小，部分在售項目不再加大降價幅度甚至取消銷售優惠。

??分能級來看，一線城市房價普漲，7-8月商品住宅成交均價同、環比分別上漲11%和4%。一方面如廣州放寬了高檔住宅限價政策，上海、北京等高價項目集中網簽也推動房價同比上揚；另一方面，一線城市當前整體市場持穩、核心板塊成交高熱，在售項目無明顯銷售去化壓力，故整體房價環比增長。

??二線和三四線城市房價持穩或微降。7-8月二線城市商品住宅成交均價環比持平、同比上漲5%，三四線城市同、環比均微降1%。二三線城市房價持穩的原因主要是結合二三季度實際新房銷售情況來看，降價營銷對銷售去化的促進作用已十分有限。在售項目普遍選擇維持原有價格折扣，故二三線城市三季度房價整體環比持穩。

??具體到城市來看，有兩個顯著特征：

??高價城市房價同比普遍保持正增“越高越漲”。7-8月商品住宅成交均價TOP10的城市中除深圳和三亞外均同比不同程度正增，其中北京、上海、廣州、南京和東莞同比漲幅超10%。一方面市場下行背景下部分高價項目網簽略有放松。另一方面隨著整體新房供求中心向核心城市重點板塊聚集，高房價城市新房成交量價齊增愈發明顯。

??弱二線和東部三四線城市仍存在“以價換量”空間。7-8月商品住宅成交均價環比降幅TOP10中主要涵蓋了東北地區二線城市如沈陽、長春，以及東部沿海強三線城市如連云港、徐州、麗水、金華、舟山等。這一類城市剛需購房者尚存一定購買力，房貸首付比例和貸款利率下降后，降價營銷仍可挖掘部分新房銷量。

??預判四季度，新房供應將繼續保持低規模，難見年底翹尾。

??一方面，2021年下半年起土拍規模和新開工規模均持續下行，2022年三季度全國房屋新開工規模已降至歷史新低，因此四季度預期無足量已開工宅地可加推入市。另一方面，新房銷售仍處于筑底階段，市場信心不足、存量去化壓力依舊很大，因此房企在多數城市將繼續采用續銷甚至不開盤的策略，降低新增供應水平。

??成交方面，自2022年下半年以來，月度累計同比降幅收窄趨勢明顯放緩，基本持穩在3成以上，復蘇進程明顯受阻：一方面除了上海、北京、杭州、合肥、成都等少數城市熱度猶存，多數城市下行趨勢延續；另一方面即便在熱點城市區域分化冷熱不均的現象也十分普遍，核心熱、外圍冷，郊縣項目去化不足3成，暗藏風險。

??因此接下來不同能級城市分化預期將持續加劇。

??一線城市購買力相對充裕，預期延續高熱行情，同比降幅還將有收窄趨勢，二線城市中強市與弱市分化加劇，強二線城市諸如杭州、合肥市場表現將與一線城市類似，而弱二線城市疊加信貸政策后將面臨購房群體容量與購買力雙重收窄。