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??港資開發(fā)商在內(nèi)地房地產(chǎn)市場開始了加倉速度。

??11月16日晚間，合景泰富發(fā)布公告，擬以3.71億元將四川成都一項目50%股權(quán)出售予合作方香港置地，該宗交易涉及項目為成都攀成鋼環(huán)球匯地塊，2010年由香港置地與合景泰富合作拿下，項目總占地面積約19.03萬平方米。待交易完成，香港置地將持有該項目100%股權(quán)。

??“人們不應(yīng)該被短期波動所阻礙。”香港置地CEO黃友忠在接受媒體采訪時表示，當機會來臨時，我們應(yīng)該勇敢地抓住它們。

??面對陷入困境的內(nèi)地房地產(chǎn)市場，與香港置地一同加大投資力度的不乏新世界、瑞安房地產(chǎn)、太古地產(chǎn)、嘉里建設(shè)、恒基兆業(yè)、嘉華國際等港資房企身影。

??在新世界披露一年內(nèi)在內(nèi)地投資100億元計劃后，就先后與招商蛇口、華潤等房企簽訂戰(zhàn)略合作，潛在目標是大灣區(qū)土地資源和地產(chǎn)項目；太古地產(chǎn)也在喊話10年擲下1000億港元后，近一個月內(nèi)在廣州、上海、三亞紛紛落子；瑞安房地產(chǎn)與上海國資楊樹浦置業(yè)拿下上海平?jīng)龀鞘懈马椖浚@是一宗曾因房地聯(lián)動價達到21萬元/平方米而受到廣泛關(guān)注的地塊；嘉里建設(shè)斥資超133億元拿下了上海黃浦區(qū)毗鄰?fù)鉃⒃@等地標核心地段的商住地塊。

??這些交易在某種程度上映射出港資房企投資內(nèi)地房地產(chǎn)市場的積極信號。

??“長期以來瑞安都看好內(nèi)地市場，但暫時沒有具體投資額度安排，會持續(xù)深耕。”瑞安房地產(chǎn)內(nèi)部人士對中國房地產(chǎn)報記者表示。

??太古地產(chǎn)方面對中國房地產(chǎn)報記者則表示，公司計劃未來10年拿出投資額1000億港元的50%資金用于內(nèi)地市場投資，并以一線及新一線城市的零售主導(dǎo)綜合發(fā)展項目為重點。我們正與多個潛在伙伴洽談合作，預(yù)期未來10年集團應(yīng)占內(nèi)地物業(yè)組合的總樓面面積將增加1倍。

??港資房企在行動

??老牌港資，正在逆勢而動。

??不久前，華潤置地分別同恒基地產(chǎn)、嘉華國際、新世界發(fā)展、信德集團簽訂了《戰(zhàn)略合作》，目標直指具體潛在的目標土地資源及地產(chǎn)項目，尤其是處于粵港澳大灣區(qū)的項目。

??華潤置地的這次搭臺，引發(fā)了業(yè)內(nèi)對于一眾港企回歸內(nèi)地樓市的熱議。

??“內(nèi)地房地產(chǎn)市場已經(jīng)見底，未來將慢慢復(fù)蘇，這期間是收購?fù)恋亍①Y產(chǎn)的好機會。”新世界集團執(zhí)行副主席鄭志剛直言，未來12個月內(nèi)公司將在上海、廣州、杭州和深圳等城市投資共計100億元。

??去年將總部遷至廣州的新世界，明確和量化了階段性的投資力度，除了在大灣區(qū)、長三角拿下多個開發(fā)項目外，今年4月與招商蛇口簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，合作涉及住宅、商業(yè)、城市更新及舊改項目、股權(quán)及資產(chǎn)收購項目等領(lǐng)域；還以超19億元總價從龍光交通集團收購了高速公路的管理及營運公司的部分股權(quán)；5月份，又斥資22.9億元收購了位于成都、武漢兩座城市的6項物流資產(chǎn)。

??據(jù)新世界發(fā)展2022年中報數(shù)據(jù)顯示，其在內(nèi)地擁有約551.6萬平方米土地儲備，主要分布于廣州、深圳、武漢、上海、杭州、北京等城市。

??同樣看好內(nèi)地市場的還有太古地產(chǎn)。在今年初披露千億投資計劃后，3月份便在西安摘地打造第四座太古里項目，預(yù)計投資70億元；8月與深圳福田區(qū)簽署合作協(xié)議，同月宣布旗下酒店項目率先落地；9月又攜手陸家嘴集團，參與開發(fā)上海前灘的21號地塊；在廣州的第二個發(fā)展項目廣州珠江太古聚龍灣項目動工；10月宣布與中國中免在海南三亞合作發(fā)展一個零售地標項目。

??“我們的策略不變，將繼續(xù)在一線和新一線城市尋找核心地段機會，發(fā)展零售主導(dǎo)的項目。”太古地產(chǎn)行政總裁彭國邦對記者表示，我們所有新項目在公布前都經(jīng)歷了較長時間的積累和準備，只是現(xiàn)在恰好到了比較成熟可以陸續(xù)向市場公布的時候，讓外界知曉我們的投資情況。

??無獨有偶，今年年初恒隆集團董事長陳啟宗也直言：“如今內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)中有很多在財務(wù)上比較困難，這反而可能成為恒隆買地最好的機會。2022年，恒隆將繼續(xù)加大在內(nèi)地的投資，主力發(fā)展高端商業(yè)物業(yè)。”

??一位不愿具名的券商分析師對記者表示，港資房企更注重財務(wù)穩(wěn)健和行業(yè)周期性的風(fēng)險，這輪港資加碼內(nèi)地投資受外部環(huán)境催化所致，也符合其商業(yè)邏輯的投資行為。這些港資大多以高端商業(yè)物業(yè)為主，且具備長線投資的資金實力和運營能力。只是此輪港資加碼內(nèi)地的風(fēng)格與之前有些許不同，最明顯的就是大踏步推進投資。

??逢低吸入

??“回流”的港資房企不斷在內(nèi)地土地市場攻城略地。

??2020年初就曾在上海徐匯濱江豪擲超310億元拿地的香港置地，在今年6月份上海土地拍賣中，聯(lián)合招商蛇口、徐匯城投再競得徐匯區(qū)斜土街道地塊，總地價約47.33億元；8月又以5.7億元競得蘇州金雞湖核心位置兩個相連地塊。去年底，香港置地還分別在重慶、成都摘地。

??黃友忠認為，在市場不確定的情況下，香港置地在內(nèi)地的投資以及提高其香港投資組合吸引力的措施，將會帶來回報。

??同樣大手筆拿地的還有嘉里建設(shè)。其在2021年初摘得浦東新區(qū)一宗商住綜合地塊后，又在2022年初斥資133億元獲取了上海黃浦區(qū)核心地段的商住辦地塊，是以交通導(dǎo)向的綜合用途發(fā)展項目之一。在上海的第二次集中供地中，香港裕華聯(lián)合金地集團全資子公司競得上海嘉定區(qū)一宗地塊。嘉華國際則在上海第三輪拍地中以聯(lián)合體形式拿下徐匯華之門商住地塊，總價37.3億元，房地聯(lián)動價高達每平方米8.1萬元。

??“港資開發(fā)商最近一兩年頻頻出手，主要是因為自身擁有較為充裕的現(xiàn)金流，‘逆勢加倉、逢低吸入’是港資一貫穿越周期的打法。”某港企內(nèi)部人士說，現(xiàn)在拿地不用搶奪，利潤對港企來說還有很大想象空間。

??中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責(zé)人劉水也認為，港資具有較強跨周期經(jīng)營能力，善于規(guī)避周期性風(fēng)險，常會在市場低迷期擇機進入市場投資，具有潛在的盈利價值是它們進場投資的根本標準。仍處深度調(diào)整期的內(nèi)地房地產(chǎn)市場中資產(chǎn)整體流動性較差，資產(chǎn)價格相對較低。

??這兩年瑞安房地產(chǎn)一直在持續(xù)加倉內(nèi)地。不完全統(tǒng)計，2021年至今，瑞安房地產(chǎn)已砸下約300億元投資內(nèi)地。除了最新的上海平?jīng)雠f改，去年底還與武漢城建集團聯(lián)手拿下武漢造船廠城市更新項目，總價170.31億元，成為武漢新總價地王。

??這背后的邏輯是，瑞安集團主席羅康瑞認為，內(nèi)地投資機會仍然相當大。即便近3年房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，但他依然看好城市更新和舊改。截至今年6月30日，瑞安房地產(chǎn)土地儲備總面積為940萬平方米，共13個發(fā)展項目分布于上海、武漢、佛山、重慶、南京等城市。

??在內(nèi)地房地產(chǎn)市場未明顯好轉(zhuǎn)的大環(huán)境下，這些穿越過多個經(jīng)濟周期的港資集體加倉行動格外顯眼。就連十幾年來在內(nèi)地鮮有動作的李嘉誠旗下的和記黃埔，也在今年5月現(xiàn)身廣州第一輪集中拍地，雖未拿地，但也被業(yè)界視為港資回歸內(nèi)地的重要信號。

??“資本是敏感的，一個缺席了好久的企業(yè)突然出現(xiàn)了，應(yīng)該是看到了機會。”有市場人士認為，港資房企正以實際行動彰顯布局內(nèi)地樓市之意。

??抄底背后

??港資房企的大舉進攻與內(nèi)地房企的戰(zhàn)線收縮形成鮮明對比。

??克而瑞在報告中提出，港資房企經(jīng)歷過市場多輪風(fēng)波，更具有憂患意識，在財務(wù)策略上更加審慎穩(wěn)重。基于長期經(jīng)營目標，港資房企偏好開發(fā)并持有內(nèi)地核心一二線城市的投資物業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)項目，以獲得更好的現(xiàn)金流表現(xiàn)和長期穩(wěn)定的投資收益。

??據(jù)各家港資披露的截至今年6月末的財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，新世界發(fā)展可動用資金達1050億港元，其中現(xiàn)金及銀行結(jié)余約622億港元；新鴻基地產(chǎn)的銀行存款及現(xiàn)金超200億港元。同時，很多港資房企的杠桿率處于極低水平，瑞安房地產(chǎn)、九龍倉在2021年末的凈資產(chǎn)負債率降至30%以下；嘉里建設(shè)、新鴻基地產(chǎn)的凈負債率低于20%，恒基兆業(yè)不到25%，香港置地凈杠桿率為18%，太古地產(chǎn)的這一指標甚至不到5%。

??“公司擁有均衡的投資組合及穩(wěn)健的財務(wù)狀況，因此我們對公司在香港和內(nèi)地核心市場的中長期前景充滿信心。”太古地產(chǎn)行政總裁彭國邦表示，我們確實看到市場上有一些收購不良資產(chǎn)的機會，但總體來說我們看待這些機會時是非常節(jié)制的，因為太古對要發(fā)展的項目、進入的城市有堅持，還要找到合適的合作伙伴。太古希望參與項目的設(shè)計、開發(fā)等全部階段，因為商業(yè)地產(chǎn)的重要法則是找到好的位置，有好的設(shè)計。

??實際上，通過港資房企的內(nèi)地布局，可以發(fā)現(xiàn)它們更傾向于在一二線城市布局資產(chǎn)，這些資產(chǎn)不僅限于傳統(tǒng)住宅、商業(yè)地產(chǎn)，還包括城市更新和舊改項目，且偏向自持。

??市場普遍認為，謹慎的港資在過去錯失了內(nèi)地樓市快速發(fā)展的契機，但在當前行業(yè)寒冬中，多元的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)與收入、穩(wěn)健可持續(xù)性的財務(wù)以及領(lǐng)先的開發(fā)運營實力，是港企逆勢加倉的“護城河”，即便是在擴張速度明顯加快的當下，港資開發(fā)商在現(xiàn)金流方面仍保持著較強的管控意識。

??將真金白銀持續(xù)投入內(nèi)地市場的核心邏輯仍是港企對內(nèi)地市場的看好。“放眼未來5至10年或更長的一段時間，內(nèi)地仍會像現(xiàn)在這樣是最佳的投資地之一。”陳啟宗說。

??兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，這些老牌港資地產(chǎn)商們又回來了，背后也說明內(nèi)地房地產(chǎn)市場機會依然不少。