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??2022年至今，上海的豪宅市場(chǎng)備受矚目，先是永嘉路老洋房火了，后是單價(jià)“天花板”75萬(wàn)/平方米的華山路889號(hào)火了。

??2022年下半年至今，上海曾多次出現(xiàn)“豪宅熱”，不少豪宅中介表示，今年明顯感受到上海豪宅市場(chǎng)的回暖。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年前11月，3000萬(wàn)以上、5000萬(wàn)以上二手豪宅成交共460套和113套，同比分別減少15.6%、16.3%。但從月均來(lái)看，剔除4、5月兩月后，2022年前11月3000萬(wàn)以上、5000萬(wàn)以上二手豪宅月均成交皆已超過(guò)去年月均水平。

??若把成交總價(jià)限定在1億以上，2022年前11月頂豪成交22套，超過(guò)2021年同期。

??不僅如此，僅剛剛過(guò)去的10月及11月，上海單價(jià)30萬(wàn)元/平方米以上二手豪宅就有7套成交，無(wú)論是數(shù)量還是密度，都較為少見(jiàn)。

??一直以來(lái)，上海頂豪市場(chǎng)領(lǐng)跑全國(guó)。2021年無(wú)論是3000萬(wàn)元/套以上，還是5000萬(wàn)元/套以上豪宅，上海的成交套數(shù)都占據(jù)全國(guó)半壁江山。

??單價(jià)方面更是以75萬(wàn)/平方米的“天花板”價(jià)格一騎絕塵

??近期，在梳理上海二手豪宅成交情況時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)，近幾月，上海單價(jià)30萬(wàn)/平方米以上的頂豪出現(xiàn)了集中成交。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年至今上海成交均價(jià)30萬(wàn)平方米以上的二手豪宅共成交9套，與往年相對(duì)持平，但從成交分布來(lái)看，今年的成交基本都集中在第四季度。

??2022年10月及11月兩月間，均價(jià)30萬(wàn)平方米以上的二手豪宅共成交7套，其中最高的為建國(guó)西路695弄，成交單價(jià)39萬(wàn)元/平方米。

??從單價(jià)來(lái)看，建國(guó)西路695弄也是2022年至今成交單價(jià)最高的項(xiàng)目，但與2021年相比，39萬(wàn)元/平方米的單價(jià)排不進(jìn)前五。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年成交均價(jià)達(dá)40萬(wàn)元/平方米的二手豪宅項(xiàng)目共6套，其中最貴的便是2021年10月成交的華山路889號(hào)，單價(jià)75萬(wàn)/平方米，至今仍然牢牢占據(jù)上海豪宅成交紀(jì)錄。其次是新樂(lè)路16號(hào)，單價(jià)42.2萬(wàn)/平方米。

??從總價(jià)來(lái)看，2022年至今成交總價(jià)最高的二手豪宅為東郊壹號(hào)，總價(jià)1.8億元/套。同樣不如2021年同期。

??由此看出，2022年雖然10月及11月期間單價(jià)30萬(wàn)元/平方米的二手豪宅出現(xiàn)了集中成交，但無(wú)論單價(jià)還是總價(jià)都與2021年時(shí)相比差距較大。集中成交的原因一部分可能是因?yàn)槎址烤W(wǎng)簽延遲，集中在年底最后幾月成交。

??不僅單價(jià)30萬(wàn)元/平方米以上的二手豪宅集中成交，從總價(jià)來(lái)看，上海二手豪宅也呈現(xiàn)出明顯的“翹尾”行情。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年11月，總價(jià)5000萬(wàn)以上二手豪宅單月成交23套，平均每個(gè)工作日都有一套以上成交。

??從2022年1月至今的整體趨勢(shì)來(lái)看，下半年至今，上海頂豪市場(chǎng)的成交活躍度出現(xiàn)了明顯提升。

??其中，2022年7-8月為一個(gè)相對(duì)高點(diǎn)，這主要是受4、5月封控影響 ，6月復(fù)工復(fù)產(chǎn)后豪宅市場(chǎng)出現(xiàn)了集中掛牌現(xiàn)象，從而造成了一波集中成交高峰。隨后便是10月及11月，5000萬(wàn)以上的豪宅成交明顯翹尾，其中11月成交套數(shù)為2021年至今次高，僅低于2021年12月，若以目前的趨勢(shì)來(lái)看，2022年全年5000萬(wàn)以上豪宅成交套數(shù)或?qū)⒊^(guò)2021年全年。

??專(zhuān)做豪宅市場(chǎng)的經(jīng)紀(jì)人小A告訴我們，上海今年下半年至今豪宅市場(chǎng)，尤其是頂豪市場(chǎng)確實(shí)比以往火熱，“最大的區(qū)別是房源質(zhì)和量的提升，之前很多客戶(hù)是需要專(zhuān)門(mén)替他們找房源的，現(xiàn)在有很多很好的房源，原本業(yè)主可能是自住或者是留著的好房子，開(kāi)始入市了。”

??小A表示，今年他們店里成交的2套3000萬(wàn)/元以上的豪宅，面積都在400平方米以上，其中一個(gè)客戶(hù)他跟了很久，只要大戶(hù)型。

??對(duì)此，我們也特意對(duì)比了2022年至今5000萬(wàn)以上二手豪宅的成交數(shù)據(jù)，與2021年11-12月相比，面積確實(shí)明顯更大。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2021年11-12月期間，共成交37套5000萬(wàn)以上二手豪宅，主力面積段都在300-400平方米之間。到了2022年11月，成交的23套5000萬(wàn)以上二手豪宅中，有13套面積都在400平方米以上。

??造成這種需求變化的原因，一方面是受疫情影響，頂豪買(mǎi)家對(duì)于大戶(hù)型的偏愛(ài)明顯增加，另外一方面也是因?yàn)槟壳耙皇址渴袌?chǎng)中高端產(chǎn)品大面積戶(hù)型相對(duì)較少，這就使得有這些需求的買(mǎi)家最終集中在二手豪宅市場(chǎng)。

??2022年馬上就要過(guò)去，上海的“豪宅熱”卻依然還在繼續(xù)，從目前來(lái)看，上海豪宅目前仍然呈現(xiàn)價(jià)格穩(wěn)步微漲的趨勢(shì)，不僅僅是二手房市場(chǎng)，上海的新房市場(chǎng)也受中高端項(xiàng)目入市影響，整體成交價(jià)格出現(xiàn)了明顯提升，2022年前11月上海商品住宅成交均價(jià)均超過(guò)6萬(wàn)元/平方米，漲幅為一線(xiàn)城市中最高。

??隨著后疫情時(shí)代中高端市場(chǎng)置換需求的釋放，未來(lái)一段時(shí)間豪宅中大戶(hù)型或?qū)⒊蔀闊狳c(diǎn)和趨勢(shì)。核心地段尤其是一線(xiàn)城市的高端住宅依然稀缺，可以預(yù)見(jiàn)的是，隨著上海整體經(jīng)濟(jì)、生活的恢復(fù)，上海豪宅市場(chǎng)也將繼續(xù)引領(lǐng)全國(guó)。