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??2022年，對于大連房地產(chǎn)市場，是沉淀與消化的一年。

??疫情第3年，受居民收入增長放緩影響，購房需求持續(xù)萎縮，大連市場價(jià)量齊跌。由于之前直至2021年上半年，大連房價(jià)一直躥升，已到高位，所以這次的房價(jià)跌落算是深度回調(diào)，雖然政策面刺激消費(fèi)有所回暖，但市場抬頭尚需時(shí)日。

??成交量、均價(jià)同比降幅較大

??2022年12月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2022年11月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。

??2022年11月份，大連新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.5%，同比下降4.9%；二手住宅銷售指數(shù)環(huán)比下降0.6%，同比下降5%。

??大連市統(tǒng)計(jì)局2022年12月26日發(fā)布的最新經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，2022年前11月全市商品房銷售面積為409.7萬平方米，同比下降32.7%，降幅比1-10月份收窄1.9個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額為512.2億元，同比下降39.7%，降幅比1-10月份收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)。

??2021年6月，大連房價(jià)站上16115元/平方米（據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)）的高點(diǎn)，然后就轉(zhuǎn)頭曲折向下。吉屋網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2022年大連房價(jià)4個(gè)月上漲，8個(gè)月下跌；2022年12月份新房均價(jià)為15442元/平方米。以房價(jià)較高的高新區(qū)為例，2022年1月份，房價(jià)在24000元/平方米，到了年底，跌至22000元/平方米。

??房企銷售額絕大多數(shù)下滑

??在相關(guān)研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的2022年大連房地產(chǎn)企業(yè)銷售額排行榜上，排名前十位的品牌分別為保利、中海、萬達(dá)、華潤、萬科、招商、金地、大華、遠(yuǎn)洋和綠城。其中保利發(fā)展以銷售額60.8億元排名首位，第十名門檻為20.2億元。

??回看2021年排行榜前十的企業(yè)，這一年境遇各自不同。

??2021年銷售額排行，中海以81.65億元居首，第十名大華34.84億元。

??與2021年相比，多數(shù)企業(yè)2022年銷售業(yè)績下滑，中海、金地、綠城、華潤銷售額遭遇腰斬；融創(chuàng)、碧桂園跌出前十。萬達(dá)、遠(yuǎn)洋銷售額變化不算太大，反而躋身前十。

??只有保利年銷售額增長破10億元，可謂一枝獨(dú)秀。

??據(jù)新峰數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2022年12月25日，大連市內(nèi)七區(qū)商品住宅存量約為617萬平方米，去化周期高位穩(wěn)定在27個(gè)月。對于大多數(shù)房企來說，未來一段時(shí)間，將以去化、清盤為主。

??宅地供應(yīng)，全年只有1例溢價(jià)成交

??根據(jù)對大連市公共資源交易網(wǎng)土地掛牌成交公示的統(tǒng)計(jì)，2022年，大連市共有37宗涉宅地塊成交，規(guī)劃建筑面積204.39萬平方米，成交總價(jià)60.82億元。

??從成交價(jià)格看，絕大多數(shù)地塊為起始價(jià)格成交，只有大連潤新房地產(chǎn)公司以溢價(jià)競得高新區(qū)大高（2022）-1號地塊。該地塊位于高新區(qū)科海街南側(cè)、億陽路東側(cè)、高能街北側(cè)，用地面積16221.4平方米，建筑規(guī)模31620.0平方米，起始價(jià)38706.16萬元，成交價(jià)52406.16萬元。

??從地域分布看，宅地交易最為活躍的是金普新區(qū)，成交26宗地塊，規(guī)劃建面159.37萬平方米。

??從拿地企業(yè)看，頭部企業(yè)普遍沉寂，只有華潤和中鐵鐵龍分別取得2宗和1宗地塊。金普新區(qū)多數(shù)地塊，由國資企業(yè)托底拿到。

??制表：孟雙奎

??政策面：嚴(yán)控炒房，滿足合理需求

??從2021年下半年以來，為落實(shí)中央“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”戰(zhàn)略部署，大連市陸續(xù)出臺相關(guān)政策，影響效果逐步顯現(xiàn)。

??2021年8月16日，大連市發(fā)布《大連市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)管工作的通知》（以下簡稱“通知”），進(jìn)一步嚴(yán)格限制新購住房上市交易，嚴(yán)格住宅用地出讓價(jià)格管控。

??通知提出，在大連市內(nèi)五區(qū)（中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)、高新區(qū)）商品住房需自網(wǎng)簽備案之日起滿5年方可上市交易；二手住房需取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》滿3年方可上市交易。同時(shí)通知對嚴(yán)格限制住宅用地出讓溢價(jià)率和嚴(yán)格控制新建商品房價(jià)格漲幅作出了規(guī)定。

??2022年5月，大連市保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)的通知》（大房穩(wěn)辦〔2022〕1號），進(jìn)一步明確住房交易限制區(qū)域?yàn)橹猩絽^(qū)（不含東港商務(wù)區(qū)）、西崗區(qū)、沙河口區(qū)，同時(shí)適當(dāng)放松一些購房限制，如非限制區(qū)域住房套數(shù)不計(jì)入總套數(shù)，對非本市戶籍購房者，不再要求提供12個(gè)月以上社保或個(gè)稅證明等。

??以上兩項(xiàng)政策，不能簡單理解為“先抑后揚(yáng)”，因?yàn)橐环矫嬉獔?jiān)持“房住不炒”的目標(biāo)定位，另一方面也要滿足合理住房需求、售房需求和購房信貸需求，所以限制政策雖然在不斷進(jìn)行調(diào)整和完善，但具有穩(wěn)定的中心點(diǎn)和連續(xù)性。

??主力區(qū)域：金普新區(qū)和甘井子區(qū)

??作為東北唯一沿海的副省級城市，大連的區(qū)位優(yōu)勢和資源優(yōu)勢明顯，經(jīng)濟(jì)總量長期領(lǐng)跑三省城市。2022年前三季度，大連市GDP達(dá)到6191.3億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長3.9%，全年GPD有望突破8500億元。

??據(jù)鏈家網(wǎng)等平臺數(shù)據(jù)整理，2022年11月末，大連二手房掛牌量為9.83萬套，全國范圍內(nèi)排在其之前的15個(gè)城市中，除了蘇州和佛山，其他均為直轄市及省會城市。

??有人口的地方就有消費(fèi)。2022年11月17日長安講壇上，十三屆全國政協(xié)常委、政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會副主任楊偉民認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)業(yè)還不是一個(gè)夕陽產(chǎn)業(yè)。住宅峰值不能僅看靜止的總量，更要看人口流動(dòng)后的動(dòng)態(tài)總量。

??據(jù)2020年人口普查數(shù)據(jù)，大連12個(gè)地區(qū)中，金普新區(qū)和甘井子區(qū)的人口都超過100萬，分別為154.55萬人和153.47萬人。這兩個(gè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭迅猛，并且在當(dāng)前的房產(chǎn)政策中，均屬于非限制區(qū)，目前已成為土地出讓市場的主力區(qū)域。大連理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院副教授丁永健認(rèn)為，未來甘井子和金普等大連北部區(qū)域?qū)⑦B接發(fā)展，成為大連北部最大地產(chǎn)增量。

??雖然目前因種種原因，行業(yè)遭遇冷冬，開發(fā)商拿地意愿減弱，建設(shè)勢頭暫時(shí)放緩，但隨著政策調(diào)整漸趨穩(wěn)定，開發(fā)企業(yè)融資環(huán)境轉(zhuǎn)暖，在市民剛需和改善性需求拉動(dòng)下，大連房地產(chǎn)市場終將持續(xù)釋放潛力，在平穩(wěn)發(fā)展的軌道上加速前行。