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??2022年，我國人口總量自1960年以來首次出現負增長，城鎮化率也僅較上年增長0.5%，為近三十年以來新低。

??但是和與歐美發達國家相比，我國城鎮化仍然具有較大的增長空間。歐美發達國家的城鎮化率在80%左右，我國的城鎮化率為65.22%，具有較大的增長空間。

??對于房地產市場而言，城鎮化發展所帶來的需求增長仍是行業發展的重要支柱。對比目前人均40平方米的住房水平來看，2023年646萬的城鎮人口增量，所代表著2.6億的住房增量需求。

??本文結合發達國家城市化發展經驗，對現階段中國城鎮化的發展邊界、增長動力和現階段增長模式進行了相關研究。

??2022年，受育齡婦女減少、生育意愿降低、死亡率上升等因素影響，我國人口總量自1960年以來首次出現負增長，人口自然增長率-0.60‰，全國人口較2021年減少了85萬人。

??然而在城鎮區域擴張、人口鄉-城流動等因素推動下，城鎮人口總量仍在繼續增加。2022年末，我國城鎮常住人口達到92071萬人，比2021年增加646萬人；鄉村常住人口49104萬人，減少731萬人。就城鎮化率指標而言來看，常住人口城鎮化率為65.22%，比2021年提高0.50個百分點。

??對比1980年以來每5年的中國城鎮化率平均增長速度來看，在經歷了1996-2020年長達25年的城鎮化率高速增長之后，2021年以來，中國城鎮化率確實已經離開了平均每年1.2個百分點以上高速增長階段，轉而進入了緩慢增長周期，2022年0.5個百分點的增速也僅于1986-1995年期間相若。

??但是與歐美發達國家的80%左右的城鎮化率發展水平相比，目前中國65.22%的城鎮化率水平仍在追趕上升期，具有較大的增長空間，并將成為房地產市場持續發展的有力支撐。對比目前人均40平方米的住房水平來看，2023年646萬的城鎮人口增量，所代表著2.6億的住房增量需求，也切切實實擴大了中國城鎮住房需求規模。

??正如統計局局長在2023年初經濟形勢發布會上所述，我國仍然處在城鎮化持續發展階段，2023年新增城鎮人口數量巨大，這些就是未來房地產市場的發展空間所在。

??與發達國家相比，中國65%左右的城鎮化率雖有較大上升空間，可是考慮到中國鄉村較高的老齡化比例，考慮到居住在鄉村留守家人，部分業內學者認為中國實際城鎮化率已經達到了70%甚至更高，中國城鎮化率發展將進入低速增長時代。但不論是從中國鄉村人口結構，農業技術提升，還是對標國際發達國家來看，目前中國距離城鄉人口轉移邊界仍有較大空間。

??據七普統計數據，目前我國農村18-60歲人口約2.8億人，同年農民工監測調查報告顯示，扣除在年末居住地在鄉村的1.6億農民工后，實際全年主要在農村居住的18-60歲人口大約為1.2億人，明顯少于當年從事一產的1.7億就業人口規模，相關缺口達到5000萬人，說明在鄉村仍有大量60歲以上的老人在參與勞作，其缺口規模與60-69歲的鄉村人口規模相近。

??這意味著目前中國鄉村的實際勞動力人口仍有3.3億人左右，且其中有1.5億農村常住人口已經在從事非農產業或外出從業超過6個月，在中長期內仍將是中國城鎮化率上升的重要動力。聯系2021年相關數據變化可以看到，在青壯年農村常住人口減少的情況下，全國農民工總量仍在進一步上升，并且受限于疫情影響和經濟發展形勢的變化，未進城農民工的增量接近500萬人，大于進城農民工200萬人左右的增量規模，作為“城鎮預備役”的未進城農民工規模增長明顯較快。而在2022年變化更為劇烈的大環境背景下，與快速下滑的城鎮化率增速對應，預計未進城農民工的規模仍將保持較高規模。

??與此同時，我國農業機械化的持續發展和農民耕作技術的不斷進步，也使得更多老年群體能夠參與耕作。黨的二十大以來，中央多次反復提及，要全方位夯實糧食安全根基，特別提出要“逐步把永久基本農田全部建成高標準農田，強化農業科技和裝備支撐”。發展高標準農田，不僅僅意味著糧食產量的增加，意味著路網、田網的聯通，機械化實施條件的改善，在提升農民收入水平的同時，將農村從勞動力不足的泥沼中解放出來，并推動農村土地流轉加速，為中國城鎮化發展帶來的勞動力要素。

??在全國高標準農田建設規劃（2021-2030年）中，明確提出到2025年要建成10.75億畝高標準農田，并改造提升1.05億畝高標準農田。規劃實施后,每年可增加糧食綜合產能 1000億斤左右，相當于目前1.3萬億斤糧食產量的7.6%，在保持糧食產量不變的前提下，理論上每年可解放1300萬的農業就業人口，為新階段下的城鎮化發展提供更多的勞動力要素。

??從國際發展經驗來看，在發達國家城鎮化率達到60%后，大多會出現城鎮化率增速放緩的現象，但降幅不大，每年城鎮化率增長仍能保持在0.5個百分點以上，直到70%以后才會出現普遍的增速下滑。但是考慮到美國、英國、日本等發達國家城鎮化率早早達到了60%以上，考慮到時代發展因素的差異，本章選取了1960年以后中高收入和高收入國家的相關數據作為參考。

??相關數據現實中高收入國家的城鎮化率增速下滑多出現在50%以后，并在50%-65%之間處于平臺期，在65%以后再度進入下行區間，但在城鎮化率65%-75%期間，仍可保持在年均0.6個百分點的增長速度。

??在城鎮化率達到60%-70%時，典型中高收入國家城鎮化率年增速降低為50%-60%時的七成。與中國同屬金磚五國的巴西平均每年增長0.8個百分點。在城鎮化率達到70%-80%時，典型中高收入國家城鎮化率年增速降低為60%-70%時的八成。其中巴西平均每年增長0.3個百分點，較上一個階段出現明顯下滑。

??高收入國家的城鎮化率增速的明顯下滑多出現在70%以后，在65%-70%之間仍可以保持每年0.98個百分點的速度較快增長。但考慮到時代發展差異，諸如日本、加拿大、法國均在1970年前完成了這一階段的城鎮化率攀升，對于現階段發展中國而言，發達國家不同城鎮化率區間內的絕對發展速度參考意義有限，更值得關注的還是不同階段城市化進程中的城鎮化率發展變化。

??在城鎮化率達到60%-70%時，典型高收入國家城鎮化率年增長仍能維持在上一階段的九成左右；當城鎮化率達到70%以上時，這些國家城鎮化率平均增速則迅速降為上一階段的六成左右，典型如沙特、西班牙、芬蘭年增長均降至0.2個百分點。

??單純就農業生產者的生產效率而言，德國、美國等發達國家已經可以實現一個農民養活超過100人，即便考慮到與農民同住的撫養人口，若農村只居住農業相關人口，發達國家城鎮化率均可達到99%以上。

??但是在現代化的農村經濟發展模式下，三產融合已經成為農村地域經濟發展的新模式，即便是在農村地區，農業從業者也已經不是人口的絕對主要組成部分，如德國農業從業人口僅為農村常住人口的4%左右。

??因此對于中國城鎮化長期發展邊界的推算，還是需要綜合糧食自給率、耕地資源、農產品消費等多方面，尋找合適的發達國家進行對標推算。在保證糧食安全和生活富裕指標的前提下，中國城鎮化率期望發展水平約為80%左右，較2022年末仍有14個百分點的提升空間，長期來看城市化發展仍將帶來約2億人口的凈增長。

??就中高收入、高收入國家發展經驗來看，城鎮化率從65%增長到75%，大約需要17年左右。至于城鎮化率達到75%以后，大多數國家均進入低速增長時期，就城鎮化率達到80%以上國家來看，高收入國家平均耗費16.7年跨過這一時期，典型如德國城鎮化率在2002年達到75%之后，至今城鎮化率還未突破80%。

??2022年中國城鎮化率為65%，距離發達國家80%的平均水平有較大差距，但是在區域分化之下，不少地區的城鎮化率已經達到了90%以上，亦可據此從另一角度總結中國城鎮化的發展規律。

??使用縣級行政區的六普-七普數據進行擬合，可以得到與國際經驗較為類似的結果：在城鎮化率水平在30%以下時，城鎮化水平上升速度不斷加快，直至20%-30%時城鎮化上升速度達到高點，約為每年增長1.5個百分點左右，其后城鎮化率上升速度緩慢下滑，在60%-70%時下降至年增1個百分點左右。在70%以上時城鎮化率增速放緩的步伐進一步加大，城鎮化率達到80%-90%時，年平均增長僅為0.51個百分點，每年增長較70%-80%階段下降了0.3個百分點之多。

??若據此對2030年縣級行政區城鎮人口進行估算，就城鎮化率變化推動人口增長的口徑來看，城鎮化率有望上升至70%以上，假定屆時中國人口仍維持在14億左右，城鎮人口較2022年增量仍可達到8000萬量級，相關住房增量需求達到30億平方米。

??需要注意的是，在城鎮化率達到65%以后，受限于單個城市的發展邊界，雖然發達國家的首位城市城鎮化率各有增減，但是從城市（群）的角度來看，人口還是在繼續向大中城市集聚。就法國、日本、韓國、巴西等國家的發展經驗來看，人口超百萬城市的人口占比均是隨著城鎮化率發展而上升的。

??這意味著在城鎮化率達到高位、進入緩慢增長期后，雖然人口的鄉-城遷徙所有減緩，但城際人口遷徙仍在持續，并進一步向大城市集聚。相對應的，一些中小城市則因為人口外流出現收縮現象，典型如美國五大湖鐵銹地帶，1960年以來人口收縮率超過了50%。

??發改委研究院王繼源相關研究指出，在城鎮化率達到60%以后，房地產開發重心也會隨之向城市近郊遷徙，如韓國城鎮化率達到70%以后，推動首都圈5個新城市建設政策，4年時間內供應了當時住房庫存量的1/3左右。美國在1950年城鎮化率達到65%以后，大量人口從城市中心移向郊區就業和居住，其后新建房屋的2/3在郊區。英國在二戰以后，為控制倫敦的無限制擴展，制訂了《綠帶法》，在倫敦外圍規劃布置了9座新城，并直接推動了倫敦-伯明翰城市帶的發展，并促進了大城市群的人口擴張。

??就我國縣域城鎮化發展現狀來看，在386個縣級市中，有208個城鎮化率低于60%,占比超過一半，在1496個市轄縣中，更是有1356個縣城鎮化率低于60%，占比超過九成。在這1564個城鎮化水平較低的縣域行政單位中，居住著6.1億常住人口，平均城鎮化率只有44%。

??因此，我們認為，鑒于我國城鎮化已進入中后期發展階段，大中城市城鎮化發展速度開始減緩，邁向更高水平、更高質量的新型城鎮化正是大勢所趨，以縣域為重要載體的城鎮化發展正是當前發展階段下的必經之路。