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??2月20日下午6點多，小波又接到了一組客戶，“昨天帶看了3組，一整天都有人咨詢，已經很久沒這么忙碌過了。”

??小波是北京市房山區一名房產中介。據他透露，近期房山區傳出落實“一區一策”、調整認房又認貸的消息，受其影響門店客戶量也開始多了起來。

??“去年市場不太好，加之疫情影響，一周有2~3組帶看量就算不錯了。”小波現在每周至少有5~7組帶看量，“現在政策還沒有官宣，預計本月底會出，到時候客戶會更多”。

??不只是小波，近期“房山區將解除限購、試點認房不認貸”的消息在房產中介和購房者中流傳，引起不小波瀾。對此，記者向北京市房山區住建委求證此消息，對方表示消息并不屬實，當前房山區住建委并未接到解除限購的相關消息。

??一家在北京房山有項目在售的頭部房企負責人表示，目前沒有接到相關政策。不過，據知情人士透露，自1月末“一區一策”發出后，各區陸續開始向上級部門匯報政策優化條例，至于哪些條款能通過、哪些區域能成為“一區一策”試點，還需要上級部門過會確認。

??相關研究機構人士透露，當前北京對房地產政策的管理進入更加精細化的階段，今年各區結合實際市場情況對調控政策進行完善的可能性明顯加大。不過，短期來看，因政策信號意義大，北京出臺相關政策調整會相對謹慎，部分市場承壓的地區雖會結合市場情況優化調控政策，但政策力度或相對有限，其中結合生育、人口以及中心城區人口疏解、職住平衡等方面優化住房調控政策或將成為主要方向。

??北京市房山區住建委相關負責人表示，即使后期會有一些新政出臺，也只是某些政策條款的優化，并不是解除限購、取消認房認貸等舉措，“除非上級部門有專門的政策出臺”。

??過度解讀或為營銷手段

??自去年下半年至今，已有鄭州、南京、蘇州、無錫、佛山等城市陸續放開、優化“認房又認貸”購房標準，但北京、深圳、上海等一線城市并未有明顯信號釋放。

??“認房、認貸”是界定是否屬于首套房時使用的標準。目前，北京的政策是“認房又認貸”，自2017年3月開始執行。只有當居民家庭名下在北京無住房，且沒有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，才能算作首套房。購買首套普通自住房，首付款比例不低于35%，購買首套非普通自住房，首付比例不低于40%。

??“認房又認貸”政策下發后，抑制了一大批置換和剛需購房者。一批曾有房貸并已經還清的人如再買房，首付比例將從35%上升至60%，如果是非普通自住房，首付比例下限為80%。相比首套房，購房門檻翻倍。

??一位房產中介透露，他接觸的客戶中，約有一半因認房又認貸政策被劃定為二套房。“原本交100萬元的首付就能買一套300萬元的房子，現在得交200萬元，這部分人可能暫時就不買了。”

??“當前市場上流傳‘房山區將試點認房不認貸’的消息，多是開發商等群體過度解讀或意圖增加銷售的營銷手段之一。”諸葛找房數據研究中心高級分析師關榮雪認為，該消息的傳出很大程度上與北京近半年內出臺的政策文件及部分區域政策適度調整有關。

??1月31日，北京市政府印發《2023年市政府工作報告重點任務清單》，其中第232條提到，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，健全工作機制，完善“一區一策”調控措施。

??“‘一區一策’政策的推出，加之通州臺湖、馬駒橋區域解除雙限，北京老人購房特殊支持政策，試點推出昌平、順義3個全齡友好住宅項目等，多種跡象讓部分地產中介機構、開發商等認為房山的購房政策放松腳步也將加快。”關榮雪補充道。

??北京房山商品房去庫存仍須28個月

??事實上，放松政策的預想與北京房山樓市表現不無關系。根據諸葛找房數據研究中心監測數據，2023年1月北京房山區新房成交180套，環比2022年12月小幅上漲8.43%，較去年同期下降19.28%；1月庫存8831套，環比2022年12月微漲0.14%，較去年同期上升43.49%。

??從2022年房山新房成交來看，房山成交量幾近腰斬。北京市住建委信息顯示，房山2022年新房僅網簽了約3000套，銷售金額約105億元，同比2021年銷量下跌近50%。相比之下，房山整個區域的新房銷售成績，不及北京東城天壇府（超120億元）單個項目的年成交額。

??諸葛找房數據顯示，今年1月，房山區二手房均價為28467元/平方米。去年2月，均價為27954元/平方米。一年時間，房屋均價上漲約1.8%。同一時間段，北京房屋均價上漲7%。

??傳導至土地市場，2022年北京集中供地成交了61宗地塊，其中豐臺區成交9宗，成交金額368.875億元，位列北京各區住宅成交用地第一。相比之下，房山區僅成交了4宗，且全部為底價成交，成交金額僅46.3億元。

??北京市房山區某頭部民企在售樓盤營銷總直言，目前雖然整體新房市場轉好，但“旱的旱死、澇的澇死”，房山的新房市場依然處于筑底未見反彈的狀態，且因新盤較多、需求量嚴重不足，目前整體庫存卻屬全市比較高的水平。

??北京市房山區政府官網信息顯示，2022年房山商品房銷售面積達115.1萬平方米，比上年增長27.2%；去年房山待售面積為271.8萬平方米，較上一年增長26%。按照2022年房山去化速度粗略計算，房山商品房去化周期約28個月。

??關榮雪認為，當前房山新房市場去化力度有待進一步提升，庫存壓力較大。與此同時，房山作為北京外圍城區，在一定程度上承接北京剛需群體的購房需求，因此，其率先傳出放松調控的傳聞并不奇怪。

??房山取消“認房又認貸”的傳言剛剛破除，2月21日，北京市房山區38個在售樓盤項目以自發聯盟形式自愿承諾，購房者在簽訂正式購房合同前提出退房的，30天內定金退還到位。

??中原地產首席分析師張大偉表示，北京房山區域新房以剛需盤為主，但目前這部分人群尚未形成購買力，30天內無理由退還定金更多是“噱頭”，不具備帶動購買力的效果。“而且交了定金退還的一直都有，這次最多是時間稍微長一些。”