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??2023年至今，穩經濟政策的效果持續顯現，經濟運行整體呈現企穩回升的態勢。

??隨著投資者信心的逐步恢復，北上等核心城市優質商辦資產，大宗交易活躍。

??克而瑞資管數據顯示，2023年1-2月，外資機構投資者成為大宗市場收購方主力行業，成交金額達到105.1億元，占總成交規模的34.6%。其中不乏北京、上海優質資產。

??不僅僅是2023年，事實上從2022年起，大宗交易活躍度就已出現了明顯提升。

??克而瑞資管監測數據顯示，2023年1-2月，中國內地大宗物業成交總額303.8億元，同比2022年同期微增0.67%，總成交單數33筆，相較2022年同期下降25%，因此單筆成交金額增長34.6%至9.2億元。

??近年來，受外部國際局勢動蕩，內部疫情管控影響，大宗市場整體交易活躍度較前幾年有較大水平下降。

??2023年至今，國民經濟企穩回升，投資者信心逐步恢復，更多外資機構投資者進入內地市場進行抄底。

??克而瑞資管監測數據顯示，2023年1-2月，外資機構投資者成為大宗市場收購方主力行業，成交金額達到105.1億元，占總成交規模的34.6%。

??單月來看，外資機構投資者收購方的比例明顯上升，近3個月（2022年12月至2023年2月）占比分別為16.7%、33.9%、36.7%。

??事實上，不僅僅是2023年，從2022年起，大宗交易中外資活躍度就已出現了明顯提升。

??克而瑞資管監測數據顯示，2022年32城大宗成交資金中，外資占比為22%，較2021年活躍度明顯提升。其中，友邦人壽以合計約50.3億元成功投得上海北外灘89街坊上實中心項目，也成為了友邦人壽自成立以來進行的最大一次資產收購。

??克而瑞資管監測數據顯示，2022年外資交易物業類型中，辦公、商業及綜合體占比高達68.5%，其中辦公明顯占比最高達38.6%，除了一如既往布局一線城市核心優質資產外，物流倉儲、長租公寓及生物醫藥園區等新經濟資產也成為了外資的交易重點。

??這主要是因為，一方面國內公募REITs發行機制不斷完善，相關資產流動性大幅提升；另一方面2022年內商辦資產受到疫情防控政策的影響，租金及出租率都呈下行趨勢，市場持續承壓，進一步影響相關資產交易。  

??2023年至今，外資機構投資者中，凱德及領盛投資表現強勢。

??2023年1月鐵獅門向凱德投資的人民幣基金出售位于上海的尚浦中心項目，此次交易的辦公園區包括10棟辦公樓，地上總建筑面積達20萬平方米，這些建筑均獲得 LEED金級認證，目前出租率達99%，吸引了耐克、漢高、抖音集團等全球領先的跨國企業入駐。交易估值為76億元人民幣，為1-2月成交規模最大的項目。

??除此之外，凱德還成功收購北京蘇寧生活廣場，成交價格28.1億元。

??從項目出售方來看，房企為絕對出售主力，據克而瑞資管監測，2022年房企全年大宗交易累計出售資產（含股權交易）共約1329億元，占比成交總額的61%；共成交110宗，占總成交宗數的38%。

??這主要是因為，2022年房地產行業的資金流動性問題較為顯著，多個民營房企通過變賣資產緩解財務壓力。

??從收購方來看，在房企成為絕對出售主力的同時，2022年房企也是收購方行業中占比最高的達21.3%，不少房企抓住時機進行新一輪戰略布局也給全國大宗市場帶來充足的流動性，外資機構投資者排名第二，占比為10.9%。

??在大宗交易活躍的同時，我們也發現近年來重點城市甲級寫字樓租金和空置率承壓。

??克而瑞資管監測數據顯示，2022年全國重點城市甲級寫字樓空置率都在10%以上，其中北京最低為13.6%。大宗交易最為活躍的上海甲級寫字樓空置率達19.2%，調研數據顯示，2022年上海解封后，租金報價都出現不同程度下調，天會商務廣場跌幅最大為8.7%。

??不僅如此，克而瑞資管監測數據顯示，近5年辦公銷售市場一直都處于供大于求的局面，受疫情影響，近3年有部分項目推遲入市，如今疫情解封，勢必將引來一波供應高峰。

??對此，我們認為，外資機構投資者對內資資產加碼的主要原因有如下幾點：

??首先，匯率優勢疊加房地產行業正處于周期的底部。受匯率下跌影響，對于外資來說可以用更少的美元買人民幣的資產，同時目前中國房地產市場正處于市場調整修復期，整體資產價格相對較低。

??其次，一線核心資產折價出售。從目前外資頻頻出手買入的資產來看，無一不是核心城市的核心資產，其中部分是因為企業資金流動性問題，為了緩解財務壓力而折價變賣的優質資產，這對于青睞長周期投資的外資企業來說是一個絕佳的機會窗口。

??最后是因為，中國經濟長期向好。2022年，在復雜嚴峻的國內外形勢和多重超預期因素沖擊下，我國經濟克服多重超預期沖擊的不利影響，主要指標恢復回穩，保持在合理區間，積極因素累積增多。2023年2月，穩經濟政策的效果持續顯現，經濟運行整體呈現企穩回升的態勢。在中國經濟長期向好的趨勢下，核心城市依然充滿發展潛力。

??我們認為，從目前來看整體辦公市場的壓力仍然非常大，但一線城市核心區域的優質寫字樓以及運營表現優異的園區資產依舊受到資本加碼，核心區位運營表現較好或具備改造升值潛力的商業及公寓項目也頗受資本青睞。二三線城市供應過剩，未來整體會不斷下行。

??總體來看，未來大宗交易和存量資產證券化還有一定的發展空間，然而租金、出租率、資產價值進一步走低才是辦公未來最大的問題。