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??2023年以來，中央對房地產(chǎn)表態(tài)積極，多次重申房地產(chǎn)支柱地位、支持剛性和改善性住房需求。

??政策利好下，房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)筑底趨穩(wěn)，整體樓市點狀復(fù)蘇。其中二手房市場成交韌性更強，整體成交表現(xiàn)優(yōu)于新房。

??中國人民銀行4月3日公布的《2023 年第一季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》顯示，18.5%的居民對下季房價預(yù)期“上漲”，較2022年第四季度14.0%上升4.5個百分點，問及未來三個月準備增加支出的項目時，17.5%居民選擇購房，較2022年第四季度16%上升1.5個百分點。

??房地產(chǎn)回穩(wěn)趨勢下，市場信心也出現(xiàn)了一定的修復(fù)。

??2023年4月3日，中國人民銀行發(fā)布“2023年第一季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告”，在全國50個城市進行了2萬戶城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查。

??結(jié)果顯示：本季收入感受指數(shù)為50.7%，比上季上升6.9個百分點。其中，15.9%的居民認為收入“增加”，比上季增加5.0個百分點，69.7%的居民認為收入“基本不變”，比上季增加3.8個百分點，14.5%的居民認為收入“減少”，比上季減少8.8個百分點。收入信心指數(shù)為49.9%，比上季上升5.5個百分點。

??對下季房價，18.5%的居民預(yù)期“上漲”，54.1%的居民預(yù)期“基本不變”，14.4%的居民預(yù)期“下降”，13.1%的居民“看不準”。

??與2022年第四季度相比，預(yù)期“上漲”的占比上升4.5個百分點，預(yù)期“下降”的占比從2022年第四季度的18.5%下降了4.1個百分點。

??從消費、儲蓄和投資意愿來看，居民的消費投資意愿也開始回升。2023年第一季度傾向于“更多消費”的居民占23.2%， 比上季增加0.5個百分點；傾向于“更多儲蓄”的居民占58.0%，比上季減少3.8個百分點；傾向于“更多投資”的居民占18.8%，比上季增加3.3個百分點。

??在問及未來三個月準備增加支出的項目時，2023年第一季度居民選擇比例由高到低排序為：教育28.4%、醫(yī)療保健27.6%、旅游24.0%、社交文化和娛樂19.9%、大額商品18.9%、購房17.5%、保險14.1%。

??其中，購房一項從2022年第四季度的16.0%上升了1.5個百分點。

??從市場來看，2023年一季度，房地產(chǎn)市場在地方限制性政策持續(xù)解綁、財稅激勵加碼升級的推動下，行業(yè)數(shù)據(jù)筑底趨穩(wěn)，整體樓市確實出現(xiàn)了點狀復(fù)蘇，這也在一定程度上印證了央行報告中居民對房價預(yù)期的上漲及對購房意愿的提升。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度30個監(jiān)測城市成交面積累計同比上漲21%，其中3月恰逢傳統(tǒng)營銷旺季，重點30城供應(yīng)爆發(fā)，環(huán)比大增164%，受其影響，30個城市成交規(guī)模為2200萬平方米,環(huán)比再增27%，與歷年同期對比，略好于2020年和2022年。

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??具體來看，一線城市因供應(yīng)顯著放量，成交大幅回升，同環(huán)比漲幅5成。北京、上海熱點恒熱，深圳低位回升，廣州迎來階段性放量行情。

??二三線城市回升幅度不及一線顯著。大體可以分為以下三類：一是廈門、無錫等依靠中高端客群支撐市場熱度城市因改善盤集中入市環(huán)比幾近翻番。二是武漢、南京、蘇州等強二線城市整體復(fù)蘇動能延續(xù)低位回升態(tài)勢，整體維持高位。三是重慶、鄭州、昆明、徐州等增長持續(xù)性轉(zhuǎn)弱，節(jié)后一輪釋放后，需求略顯疲軟。

??相比于新房市場，2023年一季度二手房市場成交回暖的跡象更為突出。23個監(jiān)測的重點城市一季度成交規(guī)模同比上漲47%。一線以及二三線強市在剛需和剛改的需求推動下成交快速反彈。

我們認為，整體樓市點狀復(fù)蘇的主要原因為：一方面供應(yīng)縮量顯著，恰逢傳統(tǒng)春節(jié)假期，房企推盤積極性本就不高，加之部分城市因供給節(jié)奏問題面臨缺貨斷檔，整體推貨量創(chuàng)近年來同期新低；另一方面，在疫情全面解綁、降首付、降利率等外部利好刺激之下，成交出現(xiàn)了顯著復(fù)蘇。而二手房市場成交韌性更強，整體成交表現(xiàn)優(yōu)于新房，根本原因在于剛需、剛改客群的集中釋放對短期成交形成了顯著支撐。

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??在居民購房意愿上升，整體市場點狀恢復(fù)的背景下，不少網(wǎng)友對于現(xiàn)在是否要買房的問題持有不同的態(tài)度。

??北京的網(wǎng)友留言：“我身邊的許多人都是置換房子，先賣出再買進，以小換大以舊換新，改善自己的居住環(huán)境和條件。國家政策支持，老百姓當然愿意置換，為了孩子上學近一點，為了生二胎，為了不叫手里的那點存款貶值，全家人盼著換個房子，房住不炒利國利民。樓市交易漸熱已是不爭事實。想買房子的就仔細看看，不想買房的沒必要自嗨，目前的狀態(tài)不漲不跌穩(wěn)住預(yù)期剛好。”

??上海的網(wǎng)友也表示支持：“上海也有很多人都是舊換新，小換大，住房升級進行時。”

??來自江蘇的網(wǎng)友表示：熱點城市樓市火熱的場景，每隔幾年就會卷土重來一次。熱點城市核心區(qū)域不管什么時候都是要搶的。

??與一線城市相對樂觀不同，重慶的網(wǎng)友表示：“買得起的差不多都買了，想改善居住條件，手里的又賣不出去，現(xiàn)在又面臨房產(chǎn)稅的壓力，怎么辦？”

??福建的網(wǎng)友同樣遇到了置換的難題：“2019年的時候值1.85萬元/平，今天中介來看評估1.55萬元/平左右，太難受了。”

??除了置換之外，還有不少剛需購房者表示，房價太高了。

??來自廣東的網(wǎng)友表示：“我是剛需，但是買不起。農(nóng)村家里的舊房子年久失修，現(xiàn)在外面租房住，實在沒有辦法，只能申請公租房。”

??“在我們蘭考縣城，房子不管是現(xiàn)在買還是以前買，月供都得三千多，找工作一個月也才三千多，不吃不喝才夠月供，讓人咋買？”

??對此不少網(wǎng)友表示：買漲不買跌是很多人的心態(tài)，加上現(xiàn)在經(jīng)濟環(huán)境不好，老百姓對未來收入不樂觀，房子這種大消費更少了。政策再好也不可能房子5折就能買到，剛需買得起的會買，買不起的還是買不起。

??從丁祖昱評樓市多個官方平臺累積約2000條評論留言來看“買漲不買跌”依然是購房者們的普遍心態(tài)，同時“收入不穩(wěn)定”、“不想接盤”、“害怕被套”也是留言中的高頻詞。若按地區(qū)劃分，熱點城市與非熱點城市的網(wǎng)友對購房態(tài)度明顯分化。

??從購房者買房意愿和市場復(fù)蘇情況來看，各大城市不僅市場成交出現(xiàn)了分化，居民購房預(yù)期也分化明顯，這或?qū)⑦M一步推動城市分化格局。

??我們認為，熱點恒熱城市諸如北京、上海、杭州、成都等改善需求持續(xù)釋放，預(yù)期高位運行，整體維穩(wěn)。考慮到目前復(fù)蘇動能尚不穩(wěn)固，隨著本輪需求釋放完畢，二季度同比大概率持穩(wěn)或小幅微降。各城市分化行情預(yù)期延續(xù)，但熱點城市個數(shù)減少，多數(shù)城市或?qū)⒃陔A段性放量后重回筑底狀態(tài)。

對于那些壓力城市而言，地方調(diào)控政策將進一步松綁，尤其是需求側(cè)，將以支持剛需和改善性需求釋放為切入點，進一步解除購房限制、加大財稅激勵，以促進房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升。