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??作為2023年的第一個黃金周，“五一”假期承載著地產(chǎn)行業(yè)觸底回升的期望。

??“五一勁銷不負(fù)所望”，5月4日，越秀地產(chǎn)廣州區(qū)域發(fā)布了最新的銷售戰(zhàn)報，透露4月29日至5月3日共錄得20億元的認(rèn)購金額。萬科宣稱花地灣的2個項目在“五一”期間賣出了300多套房，成交金額20億元。

??不過，旺銷的項目畢竟是少數(shù)，從成交數(shù)據(jù)來看，這個“五一”的表現(xiàn)沒有達(dá)到業(yè)內(nèi)的預(yù)期。克而瑞的統(tǒng)計顯示，在這5天里，廣州新推貨量的首日整體去化率僅15%。“只比平時的周末好一些，下半年的形勢很嚴(yán)峻。”廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜如此認(rèn)為。

??為了給這個黃金周加一把火，廣州在節(jié)前送出了政策禮包。廣州住房公積金管理中心發(fā)布新規(guī)，提到生育二孩及以上的家庭，使用住房公積金貸款購買首套自住住房的，貸款最高額度上浮30%。廣州市規(guī)劃和自然資源局表示將創(chuàng)新開展“一手房帶押過戶”，而南沙區(qū)則傳出了限購松綁的風(fēng)聲，將外地人的購房社保年限由5年縮短至3年。

??克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，經(jīng)歷了“旺丁不旺財”的“五一”節(jié)點，預(yù)計開發(fā)商會下定決心，拿出更多真金白銀的優(yōu)惠沖刺年中業(yè)績，不排除二季度廣州在需求側(cè)還有新的鼓勵措施出臺。

??“旺丁不旺財”的黃金周

??5月2日下午，萬科黃埔新城的銷售中心內(nèi)人頭涌動，銷售人員忙著與十幾臺客戶溝通相關(guān)置業(yè)細(xì)節(jié)，樣板房內(nèi)也是一片繁忙景象，前來參觀的購房者絡(luò)繹不絕。“今天的人流已經(jīng)算少的了，4月29日才是最多的。”一名銷售人員介紹道。

??黃埔新城是一個流量大盤，主打剛需產(chǎn)品。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，4月29日該項目加推了187套新品，銷售均價約3.4萬元/平方米，推售當(dāng)天成交32套，去化率17%。

??從各大開發(fā)商的海報來看，不少項目還是錄得了較為可觀的銷售業(yè)績。例如，萬匯天地·瑧園在黃金周的首日開盤，推出2棟產(chǎn)品，當(dāng)天就賣了12億元，中海·保利朗閱一天收金約2億元。5天的假期，華發(fā)股份華南大區(qū)的銷售額超過12億元，旭輝集團(tuán)華南區(qū)域賣了2億元，珠實地產(chǎn)廣州區(qū)域錄得8億元的銷售額，力迅西關(guān)雅筑單盤銷售1億元。

??有些項目未披露銷售額，但也營造出了熱銷的氣氛。世紀(jì)金源天河源筑4月30日推出了3棟新品，均價8萬元/平方米至9萬元/平方米，89套貨量在當(dāng)天就消化了52套，去化率達(dá)58%。根據(jù)中介的朋友圈圖片，早上5點多就已有客戶在保利和悅濱江的售樓部外排隊等待選房。

??合富研究院高級分析師吳智杰介紹，今年的“五一”假期，房企推新意愿有明顯提升，全市新貨約3500套，較2022年“十一”假期增加4成以上。但假期出行對市場成交產(chǎn)生一定影響，令部分購房需求延后，并使成交格局更加分化。

??某高端項目的營銷負(fù)責(zé)人對中國房地產(chǎn)報記者表示，對豪宅項目而言，“五一”向來都是淡季，今年也沒有太多驚喜，“銷售一般般。”

??數(shù)據(jù)的表現(xiàn)更為直觀。根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計，“五一”期間，在售項目推新當(dāng)天的平均去化率僅15%，同比下降13個百分點，延續(xù)了4月的平淡走勢。該公司重點監(jiān)測的項目共有19個、20次開盤加推，只有3個項目去化率在三成以上，6個項目的去化率低于10%。

??肖文曉表示，今年“五一”廣州樓市的推新量是近4年來最低的，說明房企仍以去庫存為基調(diào)，4月樓市數(shù)據(jù)的回調(diào)也讓開發(fā)商不敢過分樂觀。預(yù)計接下來開發(fā)商將拿出更多真金白銀的優(yōu)惠沖刺年中業(yè)績，特價房促銷潮或再次出現(xiàn)，渠道激勵政策也將提升。

??節(jié)前多項購房政策松動

??“五一”黃金周被寄予厚望，是因為“小陽春”過后廣州樓市便面臨著較大的下行壓力。4月份，廣州新房成交面積約72.3萬平方米，環(huán)比下跌34%。“購買力跟不上了。”黃韜表示。

??上述高端項目營銷負(fù)責(zé)人認(rèn)為，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚未改善，對中間段的消費群體影響比較大。開發(fā)商目前都比較呵護(hù)市場信心，“就算賣得好的個盤，漲價也很謹(jǐn)慎。要看看第三季度市場會不會有所好轉(zhuǎn)。”

??為了提振住房消費，地方政府想了不少辦法。4月25日，南沙區(qū)傳出了限購放松的消息，主要內(nèi)容是外地人在南沙購房，社保年限由5年縮短至3年，只要在南沙有社保或稅單的外地人，符合條件也可在南沙買一套房。

??據(jù)肖文曉介紹，自從2021年8月關(guān)緊人才購房大門后，南沙的新房市場就進(jìn)入了漫長的成交低迷期，月銷量從2000套以上跌到五六百套。截至今年3月底，該區(qū)的狹義庫存更是達(dá)到179萬平方米，去化周期28個月，高居廣州全市第一。

??在市場火爆的時候，南沙的購房者有七成是外地客戶，可以看出此次的政策松動有較強(qiáng)的針對性。

??4月28日，廣州市更是一口氣發(fā)布了兩項利好措施。其中，《廣州住房公積金管理中心關(guān)于貫徹落實二孩及以上家庭支持政策的通知》提到，生育二孩及以上的家庭（至少一個子女未成年），使用住房公積金貸款購買首套自住住房的，住房公積金貸款最高額度上浮30%，即最高可貸130萬元。廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《關(guān)于創(chuàng)新開展“一手房帶押過戶”的通告》，明確全市范圍內(nèi)已辦理在建工程抵押的預(yù)售商品房，以及已辦理新建商品房首次登記和抵押權(quán)設(shè)立登記的持證商品房（即一手現(xiàn)房），在完成房屋帶押銷售及網(wǎng)簽等事項后，當(dāng)事人可向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請辦理“一手房帶押過戶”相關(guān)業(yè)務(wù)。這意味著開發(fā)商不需要解除抵押就可直接向買家?guī)а哼^戶，有效縮短了交易時間，也降低了交易成本。

??不過，政策的松動尚未看到明顯效果，客戶的觀望情緒仍濃厚。“五一”期間，南沙的平均去化率僅9%。肖文曉表示，投資客不僅關(guān)注政策，更關(guān)注預(yù)期，市場反應(yīng)并沒有開發(fā)商想象中的積極，證明投資客對樓市的預(yù)期還沒有根本改善。