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??“我們本地人一般不會過來，除非是去機(jī)場或者富士康。”連接著從鄭州市區(qū)到航空港實(shí)驗(yàn)區(qū)（以下簡稱“航空港實(shí)驗(yàn)區(qū)”）的高速公路上，司機(jī)一邊開車一邊說。

??下了高速公路，繼續(xù)往東開20分鐘左右，便到了航空港實(shí)驗(yàn)區(qū)的標(biāo)志之一——鄭州新鄭綜合保稅區(qū)，這里也是一直備受關(guān)注的富士康鄭州科技園（以下簡稱“富士康”）所在地。

??富士康是航空港實(shí)驗(yàn)區(qū)引進(jìn)的重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，對于加快鄭州市乃至河南省產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變、擴(kuò)大城鄉(xiāng)就業(yè)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展具有重大意義。公開資料顯示，落地河南之后，富士康擁有員工總數(shù)超過25萬人，高峰期接近30萬人，為鄭州引進(jìn)臺灣企業(yè)200家左右，使河南農(nóng)民工外出減少80萬人。

??另據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2022年航空港實(shí)驗(yàn)區(qū)GDP達(dá)到1208億元，10年平均增速14.1%；外貿(mào)進(jìn)出口完成4700億元，占河南全省進(jìn)出口總額的半壁江山。

??城市的快速發(fā)展催生了大批瞄準(zhǔn)機(jī)遇的開發(fā)商，在航空港實(shí)驗(yàn)區(qū)拿地開發(fā)項(xiàng)目。10年間，航空港實(shí)驗(yàn)區(qū)從昔日的棗園、農(nóng)田變得高樓林立、人頭攢動，也迎接了無數(shù)往來人員。

??但數(shù)月以來，因產(chǎn)能轉(zhuǎn)移，加之市場上傳出富士康員工減少一半，導(dǎo)致所在區(qū)域周邊餐館、旅館、服裝店、娛樂業(yè)等商鋪大量關(guān)停的消息，樓市亦陷入低迷期。

??“上半年只能硬撐著，現(xiàn)在人少了很多，要等到七八月份才會好轉(zhuǎn)；隔壁的服裝店、餐飲店挺不住先后關(guān)停了。”一位航空港實(shí)驗(yàn)區(qū)受訪者告訴記者，這種情況存在了很長一段時(shí)間， 也有很多人把這些歸結(jié)為淡季以及疫情幾年影響，但其實(shí)在2019年人流量就出現(xiàn)了下滑，少了很多。

??何磊是在2014年左右來到的航空港實(shí)驗(yàn)區(qū)，先后從事過商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)相關(guān)工作。他告訴記者，航空港實(shí)驗(yàn)區(qū)樓市的炒房時(shí)代已經(jīng)過去，市場已恢復(fù)到理性狀態(tài)。“現(xiàn)在投資者都不出手，本地人以及周邊縣城有購房需求的人心理預(yù)期又低，導(dǎo)致航空港實(shí)驗(yàn)區(qū)樓市交易陷入低迷。”

??多位受訪者在接受采訪時(shí)稱，“希望政府做好企業(yè)招商，拉動當(dāng)?shù)睾诵漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展，吸納更多新市民進(jìn)入，推動市場復(fù)蘇。”

??超7成商鋪空置

??航空港實(shí)驗(yàn)區(qū)不大，一條遠(yuǎn)航路連接了富士康工廠和職工生活區(qū)，往北走，是廠房、車間，往南走，是職工生活區(qū)。

??下午5點(diǎn)多，與富士康廠區(qū)僅一路之隔的沃金商業(yè)廣場開始熱鬧起來了，這里也是航空港實(shí)驗(yàn)區(qū)最早建成的商業(yè)區(qū)。

??走在沃金風(fēng)情街上，兩旁開著手機(jī)維修和貼膜等各類小店；地下一層，是賣小吃的小商販，攤位一個緊挨著一個。

??盡管人流仍相對旺盛，但已經(jīng)不能跟幾年前街上“人擠人”的狀況相提并論。“到了下班點(diǎn)，一眼望去 街上人山人海，現(xiàn)在雖然是淡季，但和前幾年比能明顯感覺到少了很多人，生意差了許多。”沃金商業(yè)廣場里一位經(jīng)營餐飲店的人士告訴記者。

??多位店鋪經(jīng)營者表示，上半年只能硬撐著，“一般七八月份是旺季，會持續(xù)到年底，如果上半年能挺住，下半年就會好受很多。”

??沃金商業(yè)廣場經(jīng)營女裝的周琳則不大看好，“很多人把這些歸結(jié)為淡季以及疫情幾年的影響，但其實(shí)在2019年時(shí)人流量就出現(xiàn)了下滑，少了很多。”

??對于今年下半年市場，何磊也表示期望并不是特別高。“已經(jīng)過去那個年代了，下半年肯定會比現(xiàn)在好，但要和之前比的話肯已難以達(dá)到頂峰了。”

??一位接近富士康的人士告訴記者，富士康最初擁有員工總數(shù)高峰期接近30萬人，但隨著制造業(yè)數(shù)字化、信息化程度提升，富士康對部分車間生產(chǎn)線進(jìn)行智能化改造，“改造后的生產(chǎn)車間幾乎看不到人。”

??周琳告訴記者，現(xiàn)在業(yè)績相較前些年少了近一半，“只能說勉強(qiáng)維持運(yùn)作，但也有很多店挺不住先后關(guān)停了。”

??“沃金商業(yè)廣場是本地幾個開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)，但由于缺乏商業(yè)運(yùn)維管理經(jīng)驗(yàn)，招商品牌偏弱，整體運(yùn)營情況不盡如人意。”何磊表示，唯一的優(yōu)點(diǎn)就是離富士康廠區(qū)比較近，這里的商業(yè)大多是沖著那里的人流去的，但自身很難吸引客流。

??和沃金商業(yè)廣場以個體商戶為主的模式不同，航空港實(shí)驗(yàn)區(qū)最大的商業(yè)綜合體錦榮悅匯城對商戶設(shè)有一定門檻，入駐商戶更注重品牌培育，管理上相對更加規(guī)范。

??但當(dāng)記者來到錦榮悅匯城走訪時(shí)，發(fā)現(xiàn)有超7成店鋪處于空置狀態(tài)，商城內(nèi)招商廣告隨處可見，整體十分空曠。除一二層有部分正在營業(yè)的店鋪，三四層以上還在營業(yè)的店鋪寥寥無幾。

??據(jù)何磊透露，錦榮悅匯城原本是一個商品批發(fā)城，商業(yè)招商能力一般，錦榮悅匯城多以二三線品牌為主。“如果你去購物，就能明顯感覺到這里的商家招商能力相對欠缺，所以如果有購物需求大多還是會去市區(qū)。”

??“現(xiàn)在只有周末人多一點(diǎn)，工作日幾乎沒什么人，商場現(xiàn)在也不怎么舉辦活動，人來了也是吃個飯轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)就走了，購物的很少。”一家服裝店的店長告訴記者，她們門店在這里開了4年多，在商場里經(jīng)營情況屬于中等，但銷售情況確實(shí)大不如前。

??有接近錦榮悅匯城的人士告訴記者，錦榮悅匯城包括整個航空港實(shí)驗(yàn)區(qū)客流量都出現(xiàn)大幅下滑，商鋪?zhàn)饨鹨搽S之下降。“比如錦榮悅匯城現(xiàn)在的租金是120元/平方米·月，位置好的話每月租金是200多元/平方米·月，但在之前可以租到350元~500元/平方米·月。”

??瘋狂年代

??伴隨著富士康帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)共同發(fā)展，航空港實(shí)驗(yàn)區(qū)得到了高速發(fā)展，這幾年也同樣是其樓市的高光時(shí)刻。

??和全國大多數(shù)地方一樣，在航空港實(shí)驗(yàn)區(qū)樓市發(fā)展史中， 豫發(fā)地產(chǎn)、正弘地產(chǎn)等一批本土開發(fā)商拉開了城市建設(shè)的開端，經(jīng)過幾年發(fā)展，港區(qū)樓市初見雛形，一棟棟高樓拔地而起。

??鄭州本土房企人士劉明對此印象深刻。此前，劉明的業(yè)務(wù)集中在鄭州市區(qū)，隨著航空港實(shí)驗(yàn)區(qū)的建成，他從市區(qū)被抽調(diào)到港區(qū)，并經(jīng)歷了當(dāng)?shù)胤績r(jià)從幾千元到破萬元、新盤普遍上漲帶來的搶購熱潮。

??劉明回憶，航空港實(shí)驗(yàn)區(qū)剛開始起步發(fā)展時(shí)，最大的購房人群來源于富士康及其他產(chǎn)業(yè)園的工人，等到他們工作穩(wěn)定，自然就會產(chǎn)生購房需求；此外，也吸引了部分周邊地市居民來港區(qū)置業(yè)。“港區(qū)剛開始起步發(fā)展的時(shí)房價(jià)也便宜，新建商品住房單價(jià)在每平方米四五千元左右，內(nèi)購更便宜些。”

??2014年，萬科作為第一家來航空港實(shí)驗(yàn)區(qū)做地產(chǎn)項(xiàng)目的全國性品牌房企，又將航空港實(shí)驗(yàn)區(qū)房產(chǎn)市場發(fā)展推至新的境地。“萬科和本土房企合作，本土房企拿地，萬科負(fù)責(zé)開發(fā)模式，住宅也從之前的毛坯房交付變?yōu)榫b修交付，房價(jià)也隨之漲到每平方米六七千元。”劉明告訴記者。

??之后，中建、融創(chuàng)等品牌房企也先后來到航空港實(shí)驗(yàn)區(qū)拿地掘金，陸續(xù)開發(fā)了多個新樓盤，推動了航空港實(shí)驗(yàn)區(qū)的快速發(fā)展。與此同時(shí)，航空港實(shí)驗(yàn)區(qū)還進(jìn)一步加大于公共服務(wù)設(shè)施和商業(yè)配套力度，規(guī)劃建設(shè)了商業(yè)廣場、學(xué)校、醫(yī)院等配套項(xiàng)目，全面提升區(qū)域價(jià)值。

??此后幾年，隨著大量客群的涌入，航空港實(shí)驗(yàn)區(qū)新建商品住房量價(jià)齊升，在2018年達(dá)到高峰期。“一方面是投資客的涌入，逐漸炒高房價(jià)；另一方面是棚改貨幣化安置釋放了更多的資金，也有助于激活更多的住房消費(fèi)需求。”劉明告訴記者，2018年開始，當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷》糠績r(jià)每平方米突破萬元大關(guān)，好的項(xiàng)目均價(jià)能賣到13000元/平方米左右，開盤去化率高達(dá)80%。

??“這時(shí)候購房人群也發(fā)生了變化，富士康及其他產(chǎn)業(yè)園的工人占比開始減少，因?yàn)橛匈彿啃枨蟮拇蠖嘣谇靶┠暌呀?jīng)置業(yè)，這時(shí)購房群體主要是在醫(yī)院、學(xué)校的上班族，靠近航空港實(shí)驗(yàn)區(qū)的鄭州市龍湖鎮(zhèn)居民以及遠(yuǎn)郊改善群體。” 劉明回憶稱，因?yàn)楹娇崭蹖?shí)驗(yàn)區(qū)新建商品住房戶型較大，所以也是不少改善客群的“心頭好”。

??“希望做好企業(yè)招商，吸納更多新市民”

??好景不長，2020年，在疫情等因素影響下，投資客逐漸離場，航空港實(shí)驗(yàn)區(qū)樓市步入下行周期。“現(xiàn)在客戶減少太多了，周邊地市包括在港區(qū)工作的人該買的基本都買了，沒有新的購房需求引入。”劉明表示。

??樓市去化也有困難。2021年開始，開發(fā)商為了出貨，踴躍推盤的同時(shí)也開始變著花樣降價(jià)促銷，航空港實(shí)驗(yàn)區(qū)樓市掀起一陣降價(jià)風(fēng)，進(jìn)入2022年，房企以價(jià)換量態(tài)勢愈發(fā)猛烈。“比如小高層項(xiàng)目均價(jià)不到9000元/平方米，大概是之前頂峰時(shí)期七八折。”劉明回憶。

??在航空港實(shí)驗(yàn)區(qū)南港片區(qū)，降幅更為明顯。“我們在南港片區(qū)的項(xiàng)目目前均價(jià)在6500元/平方米，但在2019~2020年一期開盤時(shí)，單價(jià)能賣到8000多元/平方米。”何磊稱，南港片區(qū)目前還沒發(fā)展起來，主要以投資為主，現(xiàn)在投資客對市場沒有信心，自住的購房者心理預(yù)期較低，都還在觀望。

??不過在劉明看來，相比2021年今年的樓市情況更為糟糕。“2021年一個月平均能賣四五十套，好的時(shí)候能賣五六十套，但今年多數(shù)樓盤一個月只能成交二三十套。”

??何磊也表示，這個月成交量只有個位數(shù)。

??為激發(fā)市場活力，今年3月30日，鄭州市航空港實(shí)驗(yàn)區(qū)建設(shè)局發(fā)布關(guān)于舉辦2023年購房節(jié)暨購房優(yōu)惠活動的通告，提出在購房節(jié)期間購買航空港區(qū)新建商品住宅并網(wǎng)簽備案的所有購房人，采取向個人直補(bǔ)的方式發(fā)放購房補(bǔ)貼，以網(wǎng)簽備案面積為準(zhǔn)，統(tǒng)一按照300元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放。購房節(jié)自2023年4月1日至2023年5月31日，為期2個月。

??但從市場銷售情況來看，該活動對購房需求釋放的推動效果有限。走訪時(shí)，多位置業(yè)顧問告訴記者，該活動拉動作用不大。“我們項(xiàng)目4月成交量還不到20套，看房量也沒有增加，和二三月相比，減少了近一半。”

??“該活動的購房優(yōu)惠和鄭州市現(xiàn)行的購房政策沖突。”何磊告訴記者，按照現(xiàn)行政策，在鄭州市買房有契稅減免政策，如果符合人才引進(jìn)政策，還會有相應(yīng)的人才購房補(bǔ)貼，但如果選擇每平方米補(bǔ)貼300元的購房節(jié)活動，就無法享受契稅減免和人才購房補(bǔ)貼的優(yōu)惠政策。

??何磊表示，該購房優(yōu)惠活動實(shí)際是為了讓周邊地級市的人來買房，不限學(xué)歷、戶籍、年齡。“此前因疫情抑制住的購房需求在二三月份已經(jīng)得到釋放，進(jìn)入4月，隨著前期積壓需求釋放后，購房需求釋放動能減弱，所以針對周邊地市出臺了新的購房優(yōu)惠，但政策拉動作用不大。”

??“住房政策已經(jīng)給得很到位了，最主要的原因就是沒有足夠的購買需求，希望政府做好企業(yè)招商，拉動當(dāng)?shù)睾诵漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展，吸納更多新市民。”劉明說。

??對于后續(xù)樓市情況，何磊表示更看好南港片區(qū)。“現(xiàn)在比亞迪剛在南港片區(qū)建廠，預(yù)計(jì)過一兩年穩(wěn)定后，會釋放新的置業(yè)需求。”

??（應(yīng)受訪者要求，文中人名均為化名）