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??“工業上樓”正在成為全國多個城市未來產業集聚發展的新模式。

??2022年底，深圳推出每年2000萬平米，五年一億平米的“工業上樓”新計劃，并且保證月租金不超過35元/平米，把全國的“工業上樓”項目推到一個新的高峰。

??我國的產業園區在經過40多年的發展后，越來越多經濟發達地區面臨著工業載體的需求與土地集約利用之間的矛盾，尤其在深圳、東莞、惠州一帶最為突出。

??特別是深圳，全市的產業用地總量僅有上海的四成、蘇州的五成，所以，也是在這樣一個區域，率先出現了“工業上樓”的模式。2019年7月，深圳寶安區推出《深圳市寶安區工業上樓工作指引（試行）》，這是中國首個工業上樓的規劃建筑規范。

??很快，全國多個城市參考和借鑒大灣區做法，包括蘇州、杭州、寧波，青島等城市都出臺落地了規范化的政策以及相應的提案建議。在政策整體引導下，“工業上樓”有望成為未來產業的發展新模式。

??現在，“工業上樓”在華南大灣區的整個發展路徑已經相對比較成熟，長三角城市群以蘇杭為代表，環渤海城市群以青島為代表，根據自己各自的產業基礎以及載體的實際情況，分別進行落地和推動，從初步發展進入到快速發展的階段，并逐步帶動長三角和環渤海地區工業城市進行探索。

??隨著經濟快速發展，越來越多的城市在產業發展過程中面臨用地緊張、原有工業用地利用率低等問題，“工業上樓”也成為各大城市探索工業載體空間的新模式。

??“工業上樓”不單是指高層廠房，更主要的是產業的聚集，主要有三個特征：

??第一個特征就是土地的高度集約利用。工業上樓項目在用地類型上為M0或M1，容積率一般會在2.5以上。

??第二個特征在建筑形態上，總高24米到100米之間（層數5層以上）的工業大廈，對承重、層高、設施設備等載體參數也都具有更高的標準。

??第三個特征是產業方向上的不同，上樓對象通常為輕型生產、環保型、低能耗及低振動類型的高端制造業，如新一代信息技術、生物醫藥、智能制造、工業互聯網、大數據等戰略性新興產業。

??工業上樓所具備的特征，是一種能夠讓企業在高層樓宇中進行工業生產的新空間模式，利于產業上的高度集約，用一句話來描述就是：“上下樓就是產業的上下游”。

??基于以上特征，以往“工業上樓”又形成了“工業大廈”和“堆疊式廠房”兩種產業發展模式。

??首先是起步于上個世紀50年代-80年代的香港，以工業大廈為核心的模式，比如香港工業中心、海怡工貿中心這些聚集了手工業和輕工業等相對低端、勞動密集型技術的產業。

??而對國內啟發比較大的，是起步于上個世紀80年代新加坡的“堆疊式廠房”的建筑形態。在產業升級中，為了吸引輕加工、研發類高附加值新技術產業，特意打造以3層為一個單元向上堆疊的廠房（4-9層），實現包括生產制造、研發以及倉儲物流的三大形態的復合，例如新加坡大士生物醫藥園。

??但實際情況與政府高歌猛進的政策存在一定的偏差。目前國內的“工業上樓”項目空置率還是偏高，特別是高樓層單元（7F及以上）的空置情況不容樂觀。而且與理想中的制造上樓不同，“工業上樓”的項目用途主要還是以研發測試、辦公為主，這既有使用成本的考慮，也包括企業使用習慣的問題。

??克而瑞產城通過對一些工業企業的調研發現，約88%的企業上樓意愿還是非常強的，但其中75%的企業僅可接受7F以下的樓層，造成這一矛盾的緣由還是企業對上樓后的運輸成本及建筑承載能力存在擔憂。

??但這些問題未來均可通過對建筑產品的改造、引進高速電梯等措施來減少企業對高樓層單元的抗拒。

??隨著城市發展規模不斷擴大，土地資源日趨緊張，工業用地供應緊缺，傳統廠房發展模式對于企業獲取產業生存空間的壓力越來越大。

??按照國家的土地規劃，未來十年全國可建設用地由620萬公頃調整到435萬公頃，規劃用地的指標整體下降了近40%左右。

??以上海為例，過去15年，工業用地的年均供應量在1.4萬畝，但在過去的八年中，有2020年、2021年兩年超出平均水平，也就是說，工業用地的供應越來越稀缺。

??與供應量相反，2015年起上海工業用地成交價快速提升，最高達到164萬元/畝，15年間的復合增長率達到11.07%左右。土地少，價格貴，所以政府也有很強的意愿推動工業上樓，來保證土地使用的最大集約效果。

??如果站在企業的角度，“工業上樓”還面臨三個限制前提：

??首先是產業前提，并不是所有的產業都適合上樓，上樓產業最好是“精密小輕”產業，要符合輕型生產、環保型、低能耗等特征，生產工業流程要相對簡單，對室內空間尺度要求較小，內部物流管線較少。總結來看，如高端智能制造業，包括工業互聯網、智能裝備及機器人、物聯網等，中小規模的制造業更適合工業上樓。

??其次是產品前提，工業生產過程中，比較大型的設備由于自身的重量、體積問題對樓層的承重與層高提出了更高要求，因此，高層工業廠房的安全問題需要擺在首位。

??高層工業廠房在規劃容積率、建筑層高、樓板荷載、柱網間距、生產輔助設施等建筑工藝上，與傳統工業廠房相比，標準要高得多，相對應的成本平均也要高20%以上。

??這就造成了“工業上樓”的成本前提。按最近深圳南山智造紅花嶺產業園區，造價達到1萬元/平米，同時后期運營維護成本也會更加高昂。因此“工業上樓”項目租金較傳統工業園提高30%以上。這些都對企業在最終選擇“上樓”時造成了很大壓力。

??如何兼顧政府在規劃產業方面與企業在市場利益方面訴求的平衡？或許，我們通過新加坡大士工業園的案例，可以有所收獲。

??大士工業園位于新加坡大士區大士一路，毗鄰地鐵站和高速公路，項目占地面積6.4公頃，建筑面積15萬平米，容積率2.4。工業園以醫療器械、生物醫藥為主，是新加坡首個實現“生產-生活-娛樂”一體化的綜合性工業項目。

??項目高度集成工業空間、共享設施、生活配套、后勤支持等功能，降低企業綜合成本，節約近50%土地，是優化工業用地、整合資源的標桿性項目。

??園區為滿足企業不同的生產工藝需求，從生產環節、空間規劃、運輸物流等角度，設計靈活多樣的功能空間，實現產業鏈的高效聯動。通過設置不同面積段的生產空間，企業可進行相鄰單元的自由組合，滿足工業生產的可擴展性需求。

??同時2-5層設計為坡道廠房，重型貨車可通過旋轉式坡道直接進入生產空間，增加貨車運輸原材料和成品的及時性，降低企業倉儲需求，為物流要求較高的企業提升運營效率。另外臨近生產空間，設有小面積的辦公場所、裝卸貨平臺等，基本滿足制造企業延伸的功能需求。

??根據企業實際需求進行設計，不僅滿足制造企業各項需求，同時盡量降低企業的綜合運營成本，很好地實現了“上下樓即上下游”的目標。

??我們認為，“工業上樓”在實施過程中，可以通過4個破局、3個創新來引導未來產業的高質量發展。

??即針對“工業上樓”項目所適合的特定產業，引導產業集聚，構建產業生態，通過拉近產業鏈距離提升項目價值。例如深圳全至科技創新園和東莞松湖智谷產業園，入駐企業以電子信息和智能裝備為主，該類型在園區占比超七成以上，那么園區運營中對產業鏈的上下游產業也可適當引進，形成“上下樓就是上下游”的良好氛圍。

??基于主題產業，專注特定行業的建筑特殊要求，提升空間載體的產業適配性，提高產品力。例如生物醫藥產業重點對垂直交通、綜合設備夾層、三廢處理蒸汽供應等；新材料和集成電路產業對減震隔振、廢氣廢液處理以及倉儲、消防的建筑要求有所不同；精密儀器設備產業對建筑柱間距和噪聲處理上的要求更高等。

??“工業上樓”是比較復雜的業態需求，解決垂直交通、三廢處理、減振隔振等“工業上樓”產生的特殊運營維護問題，一定需要專業化、精細化的管理，才能做好項目的運營，從而提升項目整體的價值。比如在運輸過程中，對高速貨梯的維護要求頗高，并且可采取分樓段設置交通環廊來改善高層中企業對運輸方式上的不同需求。

??在政策上，政府針對“工業上樓”項目的開發主體和入駐企業提供定制化的、專項化的補貼支持，從而緩解企業生產成本所帶來的市場競爭的壓力。例如佛山市三水區樂平鎮在“工業上樓”項目上，對企業和園區采取建設資金扶持、貸款貼息、租金補貼和優質項目引資扶持等對應政策；青島市嶗山區對“工業上樓”項目，制定了建設獎勵、稅收獎勵、貢獻獎勵和貸款貼息等政策，極大鼓舞了企業入駐的決心。

??運用數字技術，打造實時監測、全周期管理、快速反應、高效處理的園區智慧化運行模式，提升管理精細度。

??通過模塊化系統建造，提升項目設計施工效率，降低綜合建造成本。就如深圳坪山新能源汽車產業園，作為全國首個多層百米摩天工廠，在設計建設時，通過裝配打造方式，確定模數化柱網以及核心筒，大幅提升項目設計施工效率，方便高效快速地建造施工。結合場地高差，順應企業需求，成功打造市場稀缺的高層高、大跨度、大荷載的三首層產業空間。

??金地威新成都成華創新基地，在“工業上樓”的前提下，借助建筑設計打造類獨棟組團，一個創新組團里包含5個類獨棟單體，每個單體都保證首層7.2m層高，保障企業的正常生產空間。

??不同于傳統工業廠房模式，“工業上樓”是在高層建筑中進行企業的生產、辦公、研發、設計的都市型工業樓宇模式，通過提高工業用地容積率，有效提升了工業用地的利用效率，近年來在越來越多的城市得到重視和實踐。

??“工業上樓”在解決城市土地稀缺及集約利用的問題上意義重大，是未來的發展趨勢。我們認為，要讓企業更愿意上樓，關鍵要做好產品與產業的適配性，以及對產品運營管理的專業度。只有做好這兩點，才能更有利于中國工業上樓的高質量發展。