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??2023年以來整體樓市陷入脈沖式復蘇行情，2-3月階段性復蘇后，4-5月成交動能持續放緩，隨著前期積累的剛需剛改需求釋放進入階段性尾聲，改善和高端開啟“接棒”模式。

??CRIC數據顯示，雖然5月新房成交環比下挫，但改善和高端市場韌性顯現，改善盤去化顯著優于剛需。

??從2023年前5月重點關注城市不同總價段成交套數來看，1000-3000萬，3000-5000萬，5000萬以上同比持增，漲幅分別為45%、13%和35%。

??除了中高端市場一直火熱的北京、上海之外，天津、濟南、蘇州、寧波等核心二線城市同樣呈現出改善高端去化優于剛需的特征。

??聚焦這些項目的熱銷原因，除了一二手價格倒掛有顯著套利空間之外，還有部分項目因獨特江景、海景或是稀缺學區資源而備受購房者青睞。

??我們認為，少數項目熱銷對于當前低迷的市場行情而言只能算是“星星之火”，后續樓市整體復蘇動能仍將不足。

??2023年至今，整體樓市經歷多個階段，一季度，樓市熱度快速回升，尤其是3月百城成交創15個月最高。

??CRIC數據顯示，2023年3月，30個重點城市成交規模為2200萬平方米，在2月環比漲幅超4成的基礎上再增27%。

??從2023年一季度100個熱銷項目來看，其中剛需、剛改項目占比超過6成，反映年初這一輪市場回暖主要是疫情解封后積壓需求集中入市帶動的，剛需剛改驅動特征明顯。

??具體來看，其中有不少項目以面積小、總價低為特征，迎合了剛需剛改置業需求。深圳、南京、鄭州、重慶等前期低迷型城市基本都是依托于剛需剛改需求的集中釋放而實現了短期成交的全面回暖。

??以南京為例，2023年一季度的成交結構更趨剛需首置化，總價300萬以下產品占比56%，300-400萬成交占比17%；且項目成交TOP10主力戶型為89-110平。

??再如鄭州，以剛需客群主導市場，價格敏感度高，熱銷剛需項目多數存在極大的價格優勢，多數項目與周邊競品價差在1000-3000元/平不等。

??還有部分項目依托于春節后增強折扣力度或是分銷點數，也達到了不錯的去化效果。以深圳為例，龍崗的悅時光花園項目推出94折特價房后，來訪量由1月的259組上漲至796組，認購量也由20組上漲至48組。

??進入4月，供求均迎來“拐點”，絕對量回歸本輪行情啟動2月時的水平。究其緣由，主要是行業信心尚未完全修復，前期積累的剛需剛改需求階段性疲軟所致。

??隨著前期積累的剛需剛改需求釋放進入階段性尾聲，改善和高端開啟“接棒”模式。

??1、前5月新房總價1000-3000萬成交持增, 單價15萬元/平以上頂豪倍增

??從2023年前5月各城市不同總價段成交套數來看，1000-3000萬，3000-5000萬，5000萬以上同比持增，漲幅分別為45%、13%和35%。杭州、廈門、東莞、佛山、成都等1000-3000萬豪宅成交套數已然翻番，顯著好于去年同期。

??從2023年前5月各城市不同單價段成交套數也不難看出端倪，北京、上海單價15萬元/平以上豪宅成交套數均超過200套，上海豪宅項目云錦東方備案均價16.49萬元/平，而5月14-5月16日三天認購期，有超700組購房者參與認購，認購率達667%，火熱程度可見一般。

??2、天津、蘇州、濟南、徐州等核心區改善盤去化“飄紅”

??從具體城市來看，除了中高端市場一直火熱的北京、上海之外，天津、濟南、蘇州、寧波等核心二線城市同樣呈現出改善高端去化優于剛需的特征。

??如天津5月無新盤入市，9個項目加推去化率56%，改善盤表現優于剛需項目。首開表現亮眼的建投譽山院、金地水西印、龍湖青云闕本月紛紛補貨加推，建投以其稀缺的位置、突破的產品（小院、閣樓）實現百分百去化，西青的兩個項目則以產品差異（綠城大面積偏改善、金地小戶型更適合外溢剛改）實現雙贏，龍湖溢價10%也有6成的去化。

??再如濟南，整體呈現出“越貴越好賣”的特征，5月重點監測項目保利臻譽、鐵投仁恒河濱城、中建星光城市認購均價均超2.4萬元/平，而整體去化率也保持在8成以上。蘇州園區、寧波鄞州區項目基本也是逢開盤必熱銷。

??細化分析單個項目熱銷原因，我們發現，高端市場火熱并不是毫無緣由，熱銷原因無外乎以下兩點：

??1、一二手價格倒掛，存在顯著的套利空間

??目前來看上海、杭州、深圳、廈門等核心區域仍存在一二手價格倒掛現象，以上海為例，近期開盤被緊急叫停的云錦東方項目，雖然備案價16.49萬元/平創上海市新房備案均價新高，但是由于項目周邊二手房均價已超過20萬元/平方米，因此大戶型套利空間高達2000多萬元，因而整體也呈現出“一房難求”的盛況。

??我們梳理了2020年以來銷售金額、面積TOP50項目，僅3成沒有漲價，而未漲價項目中剛需占比8成以上，價格漲幅顯著的前三名基本都是新房成交均價在10萬元/平以上的豪宅項目，由此可見，高端客群爭搶豪宅熱情不減的確也是因為豪宅保值增值性明顯好于剛需。

??2、擁有高附加值或獨有配套資源的核心區項目，譬如學區、景觀等

??5月，天津來訪、認購居前的項目諸如仁恒星源世紀、龍湖樘樾、天保九如品筑等項目均有學區資源加持，北京5月熱銷項目北京豐禾嘉會項目西北側也規劃有北京小學、西側規劃有北京八中優質教育資源。

??如果說學區改善是項目增色點，那個景觀的無可復制性則更是很多高端項目熱銷的不二法門。

??廈門近期開盤的3個高端項目中有2個具有獨有的一線灣景，其中建發五緣灣海項目距五緣灣海灘直線距離230米，中間為文化展覽苑，對于高層幾乎無遮擋，戶型設計及樓棟朝向方面最大化呈現灣海景觀，因此5月開盤234套，當日去化222套，去化率高達95%。武漢也是如此，頂豪項目武漢天地云廷三期最后一期臨江房源推出，即便成交均價高達63720元/平，依然能實現去化率100%。

??綜合來看，短期內隨著剛需剛改退潮，樓市熱度轉降，但是高端項目表現“可圈可點”，韌性逐步顯現：從城市中觀數據來看，大面積段、高總價段產品成交占比穩中有增；從項目去化來看，核心區豪宅項目“一房難求”，受到高凈值人群追捧。

??預判后市，我們認為，隨著套利空間持續收窄，后續投資投機的需求也將逐步退潮，高端市場熱度轉降或將成為大概率事件。而對于其他擁有稀缺學區、景觀資源的高端項目而言，畢竟算是少數，很難拉動市場全面回暖，當前剛需剛改購買力壓縮、信心不足的基本境況未得到根本性扭轉。