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??近半個小時時間內，青島市李滄區(qū)南嶺三路雙子星城公園里售樓處人來人往，但僅有一對是真正的看房客戶，其他幾乎都是身著白襯衫打著領帶的中介。

??連日來，記者走訪青島市市北、李滄等區(qū)域樓盤發(fā)現(xiàn)，無論是中高端改善樓盤，還是小戶型剛需盤，均呈現(xiàn)冷清態(tài)勢，不少項目的咨詢、到訪和成交量都較之前有明顯下滑。

??青島思源地產數(shù)據(jù)顯示，6月份，青島共有19個新盤入市，其中住宅推貨量1768套，開盤去化率僅13.86%。

??進入下半年，新房市場銷售不暢現(xiàn)象愈發(fā)明顯。據(jù)不完全統(tǒng)計，7月份青島開盤的19個項目，入市去化率低于10%的就有6個樓盤，中交海發(fā)山海大觀的開盤去化率僅有4.5%。

??新盤頻頻遇冷，倒逼開發(fā)商尋求應對之策。

??市場整體行情仍然較差

??8月17日上午，青島市李滄區(qū)南嶺三路雙子星城公園里營銷中心，短短半小時內，貝殼、致禾等房地產中介機構工作人員紛至沓來，或參觀或帶客，但自行前往看房的客戶寥寥無幾。

??雙子星城公園里是一個位于李滄區(qū)北部主打剛需剛改的項目，起步價已經低至150萬元/套。“行情不好，銷售指標定的比較低。5月份后，市場更難了，每個月只能賣20套左右，客戶觀望情緒很重，我們項目會定期推出一些特價房，但是總體來看，對銷售拉動不大。”該盤一名銷售人員表示，他們項目工作日能有十幾組客戶，周末能多一些，中介帶看客戶占到70%以上。

??在雙子星城公園里北側約3公里的中交樓山春曉項目，案場人氣更加清冷。“7月份賣了不到10套，這個月能好一點。”該項目一名置業(yè)顧問表示，現(xiàn)在市場慘淡，案場推出了送車位活動，除此之外也沒有什么好辦法。據(jù)了解，該項目目前高層房源售價17000元/平方米~18000元/平方米，比開盤價下調約1000元/平方米。目前一期房源剩余約20%，另外還有4棟預計將以“現(xiàn)房”形式推出。

??對比來看，片區(qū)另一大出貨主力青島印象滟情況稍好一些。“我們半年銷售指標超額20%完成，最近銷售也不好。”一名銷售人員表示，由于客戶稀缺，他們項目10名置業(yè)顧問會輪流到商場拓客，但是效果甚微。

??相關數(shù)據(jù)顯示，2023年春節(jié)過后青島樓市迎來階段性回暖，2月、3月商品住宅成交量環(huán)比漲幅均超80%，但進入4月份樓市顯疲軟，成交量環(huán)比下降約5成。

??一位Top20房企營銷負責人表示，從日常監(jiān)測和同行交流來看，自5月起，青島市場新盤來訪及認購量明顯下滑，特別是遠郊市場，難尋購房者身影。另外，二手房市場置換客戶房子難以“脫手”，制約了他們進入新房市場。

??在這樣的市場背景下，青島因城施策，打出樓市新政組合拳，積極支持剛性和改善性住房需求，目的在于帶動房地產市場向上健康發(fā)展。

??不過目前來看，新房市場仍頹勢難挽。

??青島思源地產數(shù)據(jù)顯示，7月份，青島新建住宅開盤去化率提升到19%，但相比今年3月份29%的平均開盤去化率，這個數(shù)據(jù)大大折扣。另據(jù)相關機構數(shù)據(jù)顯示，7月青島新建住宅成交4831套，環(huán)比下降70.28%。

??走訪中，多名一線銷售人員也描述了從業(yè)者的艱難。“我2014年入行，從來沒有遇到這種行情，好多同事都轉行了，實在賣不動。”

??開發(fā)商積極自救

??新盤遇冷，倒逼開發(fā)商尋求應對之策。

??同策集團山東區(qū)域公司副總經理李楊表示，之前很多房企咨詢的方向都是選擇城市進入、土地投資、客研等問題，市場轉冷后，開發(fā)商拿地熱情降低，房企咨詢量下降很多，有客戶開始咨詢市場變化之后如何加快去化周期，因為現(xiàn)在客戶難尋，連渠道客戶都在大幅縮減。

??據(jù)了解，不少開發(fā)商對后市的預判比較悲觀，所以目前的心態(tài)是將推貨時間往前安排，并提高渠道傭金，加大折扣。

??據(jù)房天下不完全統(tǒng)計，進入8月，青島市區(qū)有37盤計劃推盤或首開，這一推盤量是今年以來的最高。

??“開發(fā)企業(yè)會拉長銷售周期，提前布局，不可能把所有的銷售指標壓倒4季度。另外，從土地出讓看，集中拿地的開發(fā)商現(xiàn)在也到了出貨周期。”李楊認為，當下受制于大環(huán)境影響，青島房企創(chuàng)新性的營銷舉措并不多，大多數(shù)房企加大了渠道的使用力度和提高強度，房價也進行了讓利，以期拉動銷售。

??“我們最近引入了渠道，其他的營銷動作砍掉一些，節(jié)省成本，按效果付費。”青島老四方片區(qū)某主打改善型產品營銷負責人說，他所在的項目正在集中去化大戶型。他認為，開發(fā)商的營銷策略到底是重營銷還是重渠道，主要看各自選擇，如果對時效性要求比較高，需要見到直接效果，80%~90%的開發(fā)商會可能會選擇渠道。

??“當前的市場環(huán)境下，小幅降價帶來的銷售增量對項目整體貢獻不大，企業(yè)也有利潤方面的考慮，不可能大幅降價。”中海地產青島公司相關負責人稱，上半年公司既定的銷售目標基本完成，近期的銷售策略主要是通過新房源加推、實景展示產品力、提升渠道及銷售人員基本功來加大轉化率，而不會盲目選擇“降價”作為營銷手段。

??“種種數(shù)據(jù)顯示，市場確實在下行，今年6月底翹尾也沒出現(xiàn)，7~8月份市場依然在下滑。這種情況下，我們的嗅覺要更靈敏，所以要先跑，就看誰跑得快，最起碼要比競爭對手賣得好。”該名負責人稱。

??樓市“等風來”

??進入今年7月，從中央到地方，激活房地產行業(yè)的支持政策不斷出臺。過往認為“不可動搖”的一線城市樓市限購政策也出現(xiàn)松動，包括上海、廣州、深圳等在內的一線城市，從公積金等方面持續(xù)對房地產政策進行優(yōu)化，尤其是住建部“個人住房貸款‘認房不用認貸’”政策的表述，讓外界看到樓市新政出臺的可能性。

??走訪中，青島不少從業(yè)人士期待“認房不認貸”落地。在他們看來，今年樓市復蘇不及預期，“認房不認貸”可有效提振新房去化，改善房企流動性。

??“今年剩下的這幾個月，我覺得不會比現(xiàn)在更差了。”青島通和啟章一名銷售人員說，如果新政落地，多少會對市場起到拉動作用。

??亦有房地產中介機構人士表示，“據(jù)我們的溝通情況，多數(shù)業(yè)主都持觀望態(tài)度，等待政策調整，特別是打算換房的改善性需求業(yè)主，‘認房不認貸’最受關注。”

??關于今年“金九銀十”市場行情的預測，多位業(yè)內人士坦言，爆發(fā)式增長肯定不會出現(xiàn)。李楊認為，如果“認房不認貸”落地青島，會釋放部分購房需求，但對樓市走勢不會產生太大影響，當下影響青島乃至全國樓市的根本問題還是“消費信心”不足，樓市全面復蘇任重而道遠。