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??自8月30日廣州、深圳同日官宣“認房不認貸”，已過去半月有余。

??隨著上海和北京落地該項政策，樓市信心不斷被提升。新政后，市場快速做出反應：購房者來訪量、認購情況均有顯著提升，前期觀望情緒得以釋放。與此同時，二手房掛牌量明顯增加。

??四大一線城市樓市政策仍在持續發酵。

??目前來看，成交仍聚焦核心板塊的熱點項目，且新政對非熱點項目帶動明顯不足。

??由于當前宏觀環境與過往已有較大區別，政策利好存在一定的窗口期，短期內前期積壓的購房需求釋放，成交小幅提振，但回升幅度有限。一線城市政策仍有進一步優化空間，未來若不結合政策組合拳，市場或再度出現下滑可能性。

??新政后，前期觀望情緒得以釋放，購房者置業和置換意愿明顯上升。

??先來看上海，截止9月10日，上海8個結束認購的樓盤中，有3個觸發積分制，分別是理想之地、中建御華園及南山前灣拾縵，位于嘉定新城的理想之地二期，推出615套房源，最終認購約1480余組，認購率超240%，積分上升至67.81，打破之前越秀保利?嘉悅云上66.94的記錄，成為實行積分制以來嘉定最高的入圍分，熱度不減。此外，在持續認購的7盤中，縵云上海2天認購客戶超340組，雍匯庭首日認購即有110組。

??反觀城市外圍的項目則未有明顯起色，金山認購數不足10組，市場分化依舊顯著。

??北京也是如此，新政對新房市場帶動作用明顯。據一線項目案場提供的數據，政策出臺后的首個周末多數項目的成交和到訪都在翻倍，熱門板塊的典型項目到訪量上漲更加明顯，其中海淀永豐（+144%）、豐臺大紅門（+77%）、順義后沙峪（+60%）、昌平回龍觀（+59%）上漲明顯。北京樓市成交量也直線拉升，監測典型項目認購環比前周上升174%。

??第36周（9.4-9.10），北京開盤項目平均去化率達到50%以上，其中融創壹號院、中建璞園認購率分別達到了58%和53%，排在本周去化率前5位。

??廣州樓市表現也相對比較積極。根據克而瑞廣佛對廣州全市60個典型樓盤的監控顯示，在8.30新政出臺周（8.28-9.3）來訪、認購數據創近7月份以來周度高位的基礎上，新政出臺第二周（9.4-9.10），來訪量再度環比增長4%，認購量環比增長16%。

??值得注意的是，新政后連續兩周，廣州項目認購量的增幅大于來訪量，顯示現階段能夠快速轉化為成交的主要還是之前已經在看房的老客戶。新客戶從入場到成交本身是需要時間，特別是“賣一買一”的置換群體，完成換房本身就需要一個較長的時間周期。

??深圳則更多體現在二手房市場，根據深圳市房地產中介協會統計的數據顯示，36周（9.4-9.10）二手房周交易810套，環比上漲26.4%。截止9月11日，深圳全市二手房在售量接近5.5萬套，業主出售意愿明顯增強。

??政策利好的“穩市”作用正在持續發酵之中，預計后期市場活躍度還會有一定的提升。

??表現在成交數據上，且對比新政出臺前一個月，成交并未出現大漲勢頭。

??先來看新政后第二周四大一線城市成交情況，第36周（9.4-9.10）四城中僅北京、深圳成交面積環比上周有所上漲，上海和廣州則出現明顯下滑。若對比2023年周均成交面積，四大一線城市新政后第二周新房成交全線下跌。

??上海周度成交下滑最為明顯，主要是由于新政后第二周無新盤入市，僅靠過往開盤的項目支撐，成交量呈過山車式大幅度下滑，成交面積和套數創下2023下半年至今新低。據CRIC數據監測顯示，第36周（9.4-9.10）上海商品住宅成交面積為6.14萬平米，環比下降78%；成交套數557套，環比下降78%。

??從新政出臺后日均成交數據來看，效果并未十分明顯。四大一線城市新政后兩周日均成交規模較新政前一個月日均成交規模均有不同程度的下跌。

??其中，廣州跌幅最大，8月30日-9月8日，廣州新房（商品住宅）日度平均成交規模為4826平方米，較新政出臺前一個月（8月1日-8月29日）日度平均成交建面15035平方米，下降了68%，并未出現預期中的大漲勢頭。

??考慮到網簽數據具有一定的延后性，隨著認購逐步轉化為成交，一線城市后續成交短期或將呈現出脈沖式上漲的特征。至于新政后熱度能夠維持多久，仍有待進一步觀察。

??新政后市場熱度能維持多久？

??目前來看，新政出臺后，短期內購房者置業意愿會出現明顯上升，北上廣深相比其他城市較為堅挺，尤其是上海和北京，政策放寬之后，將吸收大量潛在置業需求，因此“金九銀十”可以看到政策托舉作用。

??新政推動的客群很大一部分來自于原本就打算出手，只是被新政推了一把提前入市的購房者，以及認房不認貸之后二套變首套的購房者，此類客戶能夠快速下定，購房意向強。但隨著這部分存量客群釋放殆盡，后續市場還要靠“賣一換一”的改善客戶、剛需客戶持續發力。

??但目前經濟、行業和人口環境已出現明顯轉變。

??一方面，全國仍處于經濟下行壓力較大時期，居民購買力不足，失業率攀高，實際難以帶動消費需求，7月社會消費品零售總額3.7萬億元，絕對值僅高于4月最低值。

??另一方面，四大一線城市2022年末常住人口較上年末均有所減少，整體購房需求疲弱。其中，上海2022年末常住人口為2475.9萬人，較上年末減少13.5萬人，北京2022年末常住人口2184.3萬人，較上年末減少4.3萬人。這意味著未來置業基數或不足。

??目前，從全國各大城市來看，四大一線城市仍執行較為嚴格的限制政策。

??其中廣州在一線城市中較為寬松，從化、增城限購松綁，且限價政策已取消。目前，廣州是首個首套房商貸利率下限突破LPR的一線城市。另據克而瑞廣佛區域調研，盡管廣州主流商業銀行對首套房首付比例的下限仍保持30%不變，但是二套房的信貸政策已經有大幅放松，三成首付的群體已經擴大到了“廣州有一套房，且房貸已經結清”，而“廣州有一套房，房貸未結清”的首付比例也從原來的七成下降至四成。

??實際上，對比廣州其他一線城市樓市政策仍有進一步優化空間。比如交易稅費減免、限價放松甚至取消、限購政策局部調整放松等等，從目前成交數據來看，未來若不結合政策組合拳，后續市場脈沖式上漲難以延續，或再度出現下滑可能性。

??整體而言北上廣深“認房不認貸”政策對于換房改善需求的刺激作用比較顯著，受此影響，短期內9月熱度回升已是大概率事件。

??政策利好仍在持續發酵中，對于后續樓市成交的推動作用仍待進一步觀察。隨著本輪改善需求釋放殆盡，在成交量短期脈沖式沖高之后，或將再度出現下滑可能，市場期待進一步的政策組合拳。