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??進(jìn)入“金九銀十”，距離南京密集出臺新政過去近一個(gè)月時(shí)間，南京樓市以“肉眼可見”的速度持續(xù)回暖，并對各級市場產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。

??9月7日，南京市發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展6項(xiàng)最新舉措，這是南京市在8月4日發(fā)布《進(jìn)一步優(yōu)化政策舉措 促進(jìn)南京房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展》政策措施的基礎(chǔ)上，再度推出的房地產(chǎn)市場激勵(lì)舉措。該項(xiàng)舉措被稱為“寧六條”。其中，兩條政策尤為重磅，第一條是南京正式宣布在全市范圍內(nèi)取消限購政策。根據(jù)最新政策，包括玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)和鼓樓區(qū)等四區(qū)范圍內(nèi)購買商品房不再需要購房證明。第二條是南京優(yōu)化調(diào)整房信貸政策和降低存量首套住房貸款利率，其中，南京市首套房首付比例最低為2成，貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行；二套房首付比例最低為3成，貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率加20個(gè)基點(diǎn)。該舉措進(jìn)一步降低購房門檻及購房成本，最大化讓利給購房者。

??9月16日，南京主城區(qū)傳出取消首套房2成首付比例、二套房3成首付比例的消息，恢復(fù)原先3成比例的消息，此后政策正式落地，南京四大主城區(qū)首付正式定為2.5成。

??隨著“寧六條”措施的落地，9月份以來，南京房地產(chǎn)市場發(fā)生顯著變化，首先是各區(qū)域的新房成交量出現(xiàn)激增的情況，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，每個(gè)項(xiàng)目的成交量平均增幅達(dá)20%，一些熱門項(xiàng)目增幅甚至超過50%。

??8月以來，南京出臺多項(xiàng)利好政策，并陸續(xù)落地，政策“組合拳”力度空前，其中，降低存量首套房貸利率，有助于減輕居民還貸壓力，提振消費(fèi)信心；降低首付和房貸利率，有助于降低購房門檻和購房成本，釋放剛性和改善性住房需求。

??首付比例幾經(jīng)調(diào)整

??自9月2日起，南京各大商業(yè)銀行開始執(zhí)行2成首付的政策。不過，知情人士向記者表示，南京鼓樓區(qū)、建鄴區(qū)、玄武區(qū)和秦淮區(qū)首套房2成首付政策并沒有落地，一些購房者申請2成首付的貸款合同未能通過審批。

??南京當(dāng)?shù)囟嗝薪楹烷_發(fā)商人士向中國房地產(chǎn)報(bào)記者證實(shí)這一情況，一位負(fù)責(zé)與銀行對接信貸業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)人員告訴記者，自“寧六條”實(shí)行以來，他們便告知符合要求的購房人以首付兩成首付準(zhǔn)備相應(yīng)資料，但當(dāng)材料送審后，銀行的系統(tǒng)沒有審批，直到9月第二周，之前簽過合同的也被銀行“打了回來”。

??9月19日，記者在對南京各大樓盤進(jìn)行實(shí)探過程中得知，關(guān)于首付比例的相關(guān)政策再次有所調(diào)整，主城四區(qū)諸多樓盤和銀行“放風(fēng)”稱，最低首付比例折中調(diào)整為2.5成。

??對此，南京市住房保障和房產(chǎn)局工作人員向中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，“有關(guān)主城四區(qū)的最低首付比例問題，市住房保障和房產(chǎn)局未出臺新政策，具體執(zhí)行情況以銀行信息為準(zhǔn)。”

??此后，南京市多家商業(yè)銀行信貸部工作人員表示，目前，南京四大主城區(qū)（鼓樓區(qū)、建鄴區(qū)、玄武區(qū)和秦淮區(qū)）執(zhí)行首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付不低于25%、二套房不低于35%的政策。

??鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示，首套房最低首付比例2成，是“弱二線”、三四線城市普遍已經(jīng)執(zhí)行的政策。對于“強(qiáng)二線”城市南京而言，發(fā)布首套房2成首付政策后又在執(zhí)行層面收回，或許是當(dāng)?shù)卣咧贫ㄕ哂X得首付比例降幅太大。

??據(jù)知情人士透露，相關(guān)首付比例的問題經(jīng)有關(guān)部門開會(huì)討論了近兩周時(shí)間才得出的結(jié)果，也是權(quán)衡再三而來。

??上述知情人士透露，南京主城區(qū)首付比例從2成調(diào)整到2.5成，主要原因和銀行對還賬風(fēng)險(xiǎn)的把控有一定關(guān)系。在知情人士看來，之所以收回原先的2成首付，主要是因?yàn)橹鞒菂^(qū)新房總價(jià)高，套均總價(jià)在700萬元以上，而2成首付去撬動(dòng)如此高的標(biāo)的，對于銀行的風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。

??此外，主城區(qū)首付過低會(huì)對南京其他非核心板塊的新房造成沖擊。

??上述知情人士表示，一旦放開首付比例，勢必影響其他板塊的高凈值客戶的流失，形成虹吸效應(yīng)。在同樣首付比例的情況下，高凈值人群自然選擇更核心板塊進(jìn)行置業(yè)。

??以一套總價(jià)為600萬元房源為例，同樣的價(jià)位，3成首付要180萬元，2成首付120萬元，對于首付預(yù)算不高但具備還款能力的高收入群會(huì)有一定的吸引力，在同樣的條件下，選擇一個(gè)好的地段是買房的重要因素之一。

??業(yè)內(nèi)人士表示，如果現(xiàn)階段就將“政策工具箱”一次性全部用完，而還沒有達(dá)到預(yù)期效果，那后續(xù)很難再有其他可持續(xù)政策釋放的空間。

??新房市場 剛需盤一夜變天

??繼南京出臺“寧六條”新政，江寧、江北、棲霞、雨花等多區(qū)陸續(xù)發(fā)布購房補(bǔ)貼實(shí)施細(xì)則。其中，浦口區(qū)人才購房補(bǔ)助最高可達(dá)40萬元，溧水區(qū)新增多孩家庭、高校畢業(yè)生等購房補(bǔ)助，直接利好購房人群體。

??多重刺激之下，置換、買房的熱情空前高漲，新房市場率先有了起色。

??據(jù)南京克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在新政策落地當(dāng)周（9月4日～10日），南京市來訪量共計(jì)12883組，環(huán)比增長54%；共計(jì)認(rèn)購711套，環(huán)比增長5.6%。

??南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，9月11日至9月17日，南京新房認(rèn)購1075套（不含高淳、溧水），環(huán)比上漲34.4%；成交量690套，環(huán)比也上漲27.8%。

??其中剛需市場的反響最為明顯，新增客戶量較之前明顯上漲，成交量也穩(wěn)步回升。

??由于政策工具箱的展開恰逢“金九銀十”的傳統(tǒng)營銷旺季，房地產(chǎn)企業(yè)也正借政策東風(fēng)，紛紛開啟“打折促銷”模式，一些原本銷售平平的項(xiàng)目更是打出了大幅的折扣，并配合“全民經(jīng)紀(jì)人”模式來刺激去庫存，有的項(xiàng)目僅支付給經(jīng)紀(jì)人的傭金比例高達(dá)15%。

??以保利觀棠和府項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目位于南京六合區(qū)，在經(jīng)紀(jì)人眼里，該項(xiàng)目原本只是個(gè)去化情況一般，位置較為偏遠(yuǎn)項(xiàng)目，今年9月份第一周的成交量銷售量還停留在個(gè)位數(shù)，但自9月第二周起，項(xiàng)目的成交量出現(xiàn)大幅增長，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，一周時(shí)間累計(jì)成交了近60套，更是由此成為南京新房項(xiàng)目的銷售冠軍。

??我愛我家南京六合區(qū)新房項(xiàng)目經(jīng)理馬亮告訴記者，之所以會(huì)出現(xiàn)上述情形，主要源于該項(xiàng)目的超低首付政策。

??據(jù)悉，保利觀棠和府已經(jīng)低至7折，總價(jià)只要80萬元起。除了2成首付以外，項(xiàng)目還額外推出了“1成首付分期”的優(yōu)惠政策，即總價(jià)不到20萬元就能“上車”，政策疊加開發(fā)商的操作，大大降低了購房者的門檻。

??此外，據(jù)經(jīng)紀(jì)人透露，項(xiàng)目的傭金也高得離譜。一套80萬元左右的房源，傭金就高達(dá)16萬元。“重賞之下”，眾多經(jīng)紀(jì)人趨之若鶩。

??與觀棠和府有著類似情況的還有潤禾府，該項(xiàng)目同樣地處六合區(qū)，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，9月第二周，項(xiàng)目的簽約數(shù)據(jù)就達(dá)到了40套，實(shí)際認(rèn)購數(shù)（含定金客戶）接近50套。案場中介表示，項(xiàng)目總價(jià)100萬元左右，目前最低可以享受6.5折優(yōu)惠，此外，還有相應(yīng)的購房補(bǔ)貼。

??如此價(jià)格，買房猶如“買白菜”一般。

??58安居客房產(chǎn)研究院院長張波表示，對于購房者而言，當(dāng)前購房環(huán)境十分友好，不少新房樓盤還有優(yōu)惠福利，年內(nèi)購房還能享購房補(bǔ)貼，而二手房讓價(jià)空間也較大，選擇性較多，可以把握下置業(yè)窗口期，入手合適的房源。

??受2成首付等一系列利好因素的疊加效應(yīng)，南京的剛需類項(xiàng)目成交火熱，相比之下，一些改善類項(xiàng)目的增長則相對平穩(wěn)。

??位于南京雨花臺區(qū)河西后灣板塊一個(gè)項(xiàng)目，受樓市下行和疫情等因素影響，價(jià)格從剛開盤時(shí)的3.7萬元/平方米下調(diào)至3.1萬元/平方米，去化依舊不太理想，僅項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人就換了好幾任。自9月新政以來，項(xiàng)目的銷售情況有了明顯起色，從原先的月均個(gè)位數(shù)去化到如今半個(gè)月去化20套，累計(jì)增幅50%

??根據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：目前南京主城重點(diǎn)在售項(xiàng)目（32個(gè)）在9月7日新政落地后當(dāng)周，來訪及認(rèn)購量陡升，其中來訪量環(huán)比增長63%、認(rèn)購量環(huán)比增長156%。在新政刺激下，前期駐足觀望的客戶開始重新走入售樓處看房、買房，市場氛圍回溫明顯。

??克而瑞南京分析師劉秋怡向記者表示，許多原本在主城區(qū)沒有購房資格的人也出來看房，開始選擇一些改善型房源。從目前的監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，許多案場的實(shí)際到訪量增加了50%以上，這波刺激效果立竿見影。

??一個(gè)顯著的變化是，人們從看房到下定，再到成交周期明顯縮短。南京我愛我家研究院分析師黃守娟告訴記者，現(xiàn)在成交周期已經(jīng)從原先的兩三個(gè)月縮短到一個(gè)月以內(nèi)，剛需類項(xiàng)目的時(shí)間則更短。

??不過，也有經(jīng)紀(jì)人向記者表示，自9月第3周開始，許多新房案場的來訪量和簽約量均出現(xiàn)不同程度的下滑，下滑程度在10%~20%，但依然好于7、8月份。

??與此同時(shí)，南京新房依舊面臨較大去化壓力，南京克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前南京的新房庫存量772萬平方米，去化周期達(dá)21.7個(gè)月。

??二手房市場尚未完全激活

??8月至今，降首付、降利率、放開限購、購房補(bǔ)貼、房票安置、換新購等一系列支持性政策陸續(xù)出臺，給南京樓市帶來重大的實(shí)質(zhì)性政策利好。這些舉措也讓不少人重啟購房計(jì)劃，尤其是此前資金壓力較大的改善型購房者紛紛選擇入市。

??在激活樓市過程中，提振二手房市場也是不可忽略的一環(huán)。

??我愛我家南京研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月，南京市二手房成交量為6967套（含高淳、溧水），環(huán)比小幅上升2.1%。二手房成交均價(jià)為29245元/平方米，環(huán)比下跌2.9%，再次回歸到3萬元大關(guān)以內(nèi)。

??據(jù)我愛我家南京研究院數(shù)據(jù)顯示，新政實(shí)行的當(dāng)周，二手房帶看量環(huán)比上升超30%，成交量升幅達(dá)50%。

??“這段時(shí)間來門店看房的人確實(shí)變多了，還有一批房東來門店打探市場行情。”我愛我家河西門店負(fù)責(zé)人張偉告訴記者，相比7、8月份，交易量和帶看量有了明顯增加。

??“最差的時(shí)候成交量在10套以內(nèi)，9月份以來光我們一家門店就有20多套成交”。

??受新房市場火熱的影響，截止9月第3周，南京二手房市場成交量回升了20%，南京全市二手房成交1743套（含高淳、溧水），環(huán)比上漲16.7%，其中主城九區(qū)成交量1632套。從成交行情看，第3周的成交量創(chuàng)7月以來周度新高，也連續(xù)2周呈上升趨勢。

??不過，記者在采訪過程中發(fā)現(xiàn)，除了個(gè)別板塊的二手房交易量有所回升，大部分板塊的交易量變化并不大。二手經(jīng)紀(jì)人普遍覺得，市場沒有完全激活。

??我愛我家秦淮區(qū)鐘英板塊門店負(fù)責(zé)人劉杰告訴記者，進(jìn)入9月份以來，二手房帶看量有所增加，交易量從原先的一個(gè)月三四單增加到如今的八九單。

??劉杰表示，照此趨勢，下個(gè)月交易量會(huì)逐漸增加。

??黃守娟表示，目前南京的政策比較利好買房人，這輪政策調(diào)整和之前不一樣，這一輪是量升價(jià)溫，小業(yè)主趁機(jī)拋售解套。客戶的意向度也很高。“首付、房貸利率都降了，買房還有購房補(bǔ)貼。很多有置換想法的買房人，都準(zhǔn)備抓住這一波行情，把手里的房子拋了，再換一套大房子。”

??克而瑞南京指出，當(dāng)前南京二手房掛牌量目前大于18萬套，處于高位，從目前二手房掛牌趨勢來看，新政掛牌熱潮后，也出現(xiàn)了退熱的情況，新增掛牌量連續(xù)2周環(huán)比下滑；由于當(dāng)下二手房成交價(jià)未出現(xiàn)明顯上漲，也導(dǎo)致掛牌業(yè)主價(jià)格預(yù)期并沒有拉升，目前報(bào)價(jià)仍相對理性，誠意較高。

??不過，二手房受房源的影響很大，價(jià)格沒有出現(xiàn)明顯的上漲。

??黃守娟預(yù)計(jì)，隨著更多的二手改善型房源特別是次新房掛牌的陸續(xù)入市，南京的中高端改善性新房產(chǎn)品在獲得更多購買力的同時(shí)，也將面臨更多的分流壓力。

??從統(tǒng)計(jì)局最新公布的城市房價(jià)指數(shù)看，二手房同比連跌17個(gè)月，環(huán)比連跌5個(gè)月，下滑趨勢還沒有扭轉(zhuǎn)，四季度市場將在以價(jià)換量中波折前進(jìn)。