市場吳若凡 2023-10-17 09:43:07 來源：中國房地產報
??亞運會結束后，杭州火速出臺了樓市新政。
??10月16日早間，杭州房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發布《關于優化調整房地產市場調控措施的通知》（以下簡稱“通知”），進一步放松限購政策，為市場注入更多購買力，同時在差別化信貸方面進行了調整。
??雖然限購區沒有完全放開，但暗藏玄機：針對非杭州市戶籍家庭，只要在杭州市區范圍內有繳納城鎮社保或個人所得稅記錄的，就有購房資格，不再要求社保年限，這對外地戶籍購房者而言，大大降低了入市門檻。
??一位品牌房企杭州區域營銷負責人表示，此次新政的重點，就是要降低購房門檻和成本，讓更多有意向的購房者不僅有資格，也能在首付和房貸利率方面享受到當前最低的成果。
??目前來看，新政后客戶基數將進一步放大，市場分化的情況也將會加劇。鏡鑒咨詢創始人張宏偉預計，主城限購區對于非限購區、周邊三四線城市的購房“虹吸效應”將進一步增加，短期內將有一個成交的小高峰。
??購房基數進一步擴大
??此次，杭州樓市新政最大的特點在于限購方面的松動。
??通知明確，將住房限購范圍縮小為上城區、拱墅區、西湖區、濱江區四個主城核心區，杭州戶籍家庭在限購范圍內限購2套住房（新房和二手住房），外地戶籍限購一套。其他如蕭山、余杭、臨平、錢塘、富陽區等解除限購，與此同時，單身人士也放開限制，最多可以買兩套。
??此次將限購區收縮至主城四區，其中暗藏玄機：針對非杭州市戶籍家庭，只要在杭州市區范圍內有繳納城鎮社保或個人所得稅記錄的，就有購房資格，不再要求社保年限。
??“這大大降低了入市門檻。”浙報傳媒地產研究院院長丁建剛表示，理論上只要繳一個月的社保或一個月的個稅，或者以前曾經繳過，即可在限購范圍內限購1套。
??而此前，外地戶籍在杭州購買新房需連續繳納48個月社保或個稅、購買二手房需連續繳納12個月社保或個稅。
??如此一來，本次新政所放開的區域中，錢江世紀城、未來科技城可能成為吸引外地人購房較為熱門的板塊。
??原先杭州的樓市政策調整一直較為謹慎，更趨向于“一區一策”，效果偏短期性，基本在1個月到2個月，一旦到了后期，效果逐漸轉弱。此次新政和之前相比，區別在于對改善性需求的力度更大，短期內將有效提升市場成交量，特別是熱門板塊將繼續升溫。
??此外，在當前市場法拍房逐漸增多的情況下，杭州此次新政也進行了調整，對參與限購范圍內住房司法拍賣的競買人，取消“須符合本市住房限購政策”限制。這意味著，法拍房市場也將不再限購。
??但上述營銷負責人表示，雖然限購有所放開，主城區新盤“限價”依然嚴格。一些熱門區域的項目熱度仍然很高，一些“紅盤”甚至還存在“拼社保”的情況。
??冷熱分化或將加劇
??身為浙江的省會城市，杭州樓市始終保持著較強的韌性。此次降低購房門檻后，勢必給三四線城市富裕家庭帶來了資產重新配置的機會。來杭州買套房，將會成為全省中產以上人群的新的選擇。
??限購放開以后，客戶基數將進一步放大。但放開之后，也勢必會導致杭州市場面臨“內冷外熱”的局面。
??目前，杭州主城區外圍的新房面臨較大去化壓力，這類房源均價在3萬元/平方米以內，總價300萬~500萬元，面對二手房的競爭仍處于劣勢。
??上述營銷負責人分析，亞運會之前只有核心區（現在的限購區）的部分“高倒掛”項目保持一定市場熱度。隨著二手房房價的回調，倒掛程度降低，外圍區域的新房活躍程度已明顯低于過去一兩年。
??在弱周期的市場背景下，杭州的購房群體渴望回流主城和城市核心板塊，這已經成為置換類需求的置業的主流。在此背景下，核心板塊400萬~600萬元的新房和二手房關注度會有所增加，如奧體、未來科技城這兩個板塊，韌勁足、抗壓能力強。
??杭州樓市取消限購的措施，以及“認房不認貸”等措施的落地，有助于置換類改善需求的落地。這類群體以“賣舊買新”為主，是回歸到主城、城市核心板塊的主力軍。上述營銷負責人表示，這類人群有很強的置換需求。
??2023年下半年以來，杭州市場熱度有所回落，急需重振旗鼓。9月，新房住宅成交面積80.63萬平方米，成交規模雖環比增長，但仍低于上半年各月成交水平。二手房市場也表現不佳，成交4130套，環比下降12.1%。
??對此，前述營銷負責人表示，新政短期內會提升整個市場成交量，特別是二手房成交量的上升。那些被限購的剛性需求購房者、一直在等待新政的購房者會快速入市。
??不過，杭州多名市場人士也表達了謹慎的看法。
??“9月以來包括南京、蘇州、廈門、成都等強二線城市，放開或部分放開限購，出臺了甚至更寬松的政策，但市場并沒有太大的波瀾。”浙報傳媒地產研究院院長丁建剛表示，杭州此時放開限購，能對省內三四線城市產生一定虹吸效應，但絕無可能令外地購房人蜂擁而至。即使能吸引一部分購房者，也只是吸引到杭州極少數的核心區域和核心板塊。
央行行長潘功勝：穩妥化解大型房企債券違約風險
2023-10-23一視同仁支持房地產企業合理融資需求，保持房地產融資平穩。土拍規則生變，或重回價高者得？
2023-10-20土拍規則調整順應市場變化，4城取消地價限制。最高發放3萬元！鄭州高新區發布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼；三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套，銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套，銷售面積60.02萬平方米，銷售均價11513元/平方米。9月房價：下跌態勢有所遏制，一線城市回穩趨勢明顯
2023-10-19政策效應開始顯現。南京出臺存量房交易資金監管新政
2023-10-19進一步激發存量房市場活力，保障存量房交易資金安全，維護買賣雙方合法權益。上海優化住房公積金個人住房貸款套數認定標準
2023-10-19明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。國家統計局：房地產實現高質量、可持續發展仍然有堅實的支撐
2023-10-18房地產的調整是有利于房地產向高質量發展方向轉型。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
