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??近日，青島和南京“租房落戶”政策受到了市場熱議。

??一直以來，青島和南京作為特大城市，在人才吸引力上雖不及一線城市，但在二線城市中一直位于前列。但在放寬落戶條件大背景下，多個城市都在加速深化戶籍政策改革，相繼降低落戶門檻。隨著全國人口進入負增長通道，中心城市想要仍維持人口紅利，都會加入到“人口爭奪戰”中來。

??此次發布“租房可落戶”的消息一方面代表著“租售同權”政策的進一步落地，另一方面也在一定程度上可以看做是近年來的“搶人大戰”的升級。

??近日，南京市公安局就《南京市積分落戶實施辦法(征求意見稿)》公開征求意見。征求意見稿與正在實施的落戶辦法相比，取消了“累計繳納城鎮職工社會保險不少于12個月”的限制，此外，租賃住房也納入積分。

??據了解，在南京市已辦理居住證并合法租賃住房的，連續租賃每滿1年積6分，最高不超過30分。同時具備“房產情況”和“租賃住房情況”加分項指標的，只計兩者高分項。

??征求意見稿與現有落戶辦法相比，一個明顯的變化是加分指標方面增加了“租賃住房情況”。同時在現有的落戶辦法中對落戶者的要求有所調整，刪掉了“累計繳納城鎮職工社會保險不少于12個月”的內容，這意味著積分落戶條件放寬。

??在這之前，青島要比南京動作更快一步，11月7日就發布了租房可以落戶的消息，據山東省青島市人民政府發布的《關于進一步深化戶籍制度改革的通知》來看，其中提到，在城鎮租賃房屋居住并辦理租賃合同備案和居住登記的人員，在房屋租賃期間可以申請本人及其近親屬在城鎮近親屬家庭戶或者租賃房屋所在地的城鎮社區集體戶落戶。

??這也是青島近3年來對落戶政策的又一次大幅調整，與2021年版戶籍政策相比，區域門檻、年齡門檻等基本取消了，租房就能在青島落戶，且沒有租房周期限制。

??事實上，早在2020年蘇州就已發布“租房落戶”政策。當時的背景是2020年疫情之后各地支持復工復產、再次迎來了各類城市放開落戶、取消落戶限制政策出臺的高峰期。

??正是在“搶人大戰”進入“白熱化”背景下，2020年12月22日，蘇州市公布了《關于進一步推動非戶籍人口在城市落戶的實施意見》，其中提到“落戶租賃房屋常住人口在社區公共戶落戶政策，經房屋所有權人同意可以在房屋所在地落戶，也可以在房屋所在地的社區落戶，破除隱形門檻”。這一政策在當時便已引起熱議。

??據住房和城鄉建設部日前發布的《2022年城市建設統計年鑒》顯示，2022年共有5座城市實現“升級”，分別為武漢、東莞、杭州、合肥和蘇州，全國城區總人口在500萬人以上的城市達到19座。其中，蘇州城區總人口達到500.08萬，邁過500萬人的門檻，成為特大城市。

??至此，長三角地區的超大特大城市數量達到了5座，分別為上海、杭州2座超大城市，以及南京、合肥、蘇州3座特大城市，占全國超大特大城市總數量的1/4。

??由此可見，近年來蘇州在“人口爭奪戰”中人口數量增長效果明顯較好。

??此次青島、南京的“租房落戶”政策也是在全國人口進入負增長通道下，出于對人口紅利的維持和保護，選擇進一步降低落戶門檻。

??不僅是青島和南京，在放寬落戶條件大背景下，鄭州、南京、西安、杭州等多個熱點城市都在加速深化戶籍政策改革，相繼降低落戶門檻。

??受晚婚晚育、婚育理念轉變的影響，我國人口出生率明顯下降。2022年，我國人口出生規模首次跌破千萬，總人口規模減少85萬人，至此我國正式步入人口負增長國家之列。

??與此同時，受人口大規模流動的影響，部分頭部城市常住人口規模仍在持續增加，這些人口的增長勢必能帶來城市住房需求總量的提升，也將成為穩定市場波動的需求“水庫”。

??從2023年中國城市房地產市場投資前景研究前50城市來看，上海、北京、成都、杭州、深圳、廣州、合肥、武漢、南京、西安、寧波、蘇州、長沙、重慶、福州、廈門、佛山、青島、濟南、天津等50個城市多為區域經濟發展重點城市，經濟發展水平領先于全國大部分城市，一直以來就是流動人口的主要流入地。

??而隨著經濟發展模式逐漸以區域經濟發展模式為主，這些城市對流動人口的吸引力也進一步增強。就2022年數據來看，這50個城市擁有全國34.4%的常住人口，集中了50.5%的GDP，較2020年略有提升。

??統計局數據顯示，2022年中國城鎮化率達65.22%，但近年來，這些“搶人大戰”最為激烈的城市多為經濟強市，得益于領先的經濟水平，城鎮化推進也比較早，按照城鎮化發展進程預測，這些城市城鎮化進程將趨于緩慢。

??因此，這些城市的住房剛性需求的增長主要依靠新增流動人口。

??在目前國內人口已經出現負增長的情況下，各大城市都面臨一個人口增速下降的現實，預計未來幾年，國內主要城市人口增長將持續下降，這些城市的住房需求規模或將繼續下降。為保持人口增量，多地選擇放寬了落戶政策，開啟“搶人大戰”，就連一線城市也加入其中，相繼下調落戶門檻。

??需要注意的是，早在蘇州提出“租房落戶”之前，無錫、紹興、濟南、吉林、張家口、聊城等十余個城市就已出臺過租房可落戶的相關規定。

??而從此次青島和南京相繼發布“租房落戶”可以看到，“租房落戶”或成為放寬放開落戶的重要抓手。

??這一方面是因為近年來各大城市落戶門檻持續降低，不少城市已經接近“零門檻”，另外一方面則是因為近年來隨著保租房市場的大力推進，未來勢必將會出現相應的配套政策，進一步推動“租售同權”政策的落地。

??租房可落戶，是租售同權在戶籍領域的重要體現，同時也是租售同權的基礎。

??我們認為，未來可能政策朝向“取消租房落戶限制”、“租房落戶年限”等方向寬松。但對一線城市及部分二線熱點城市而言，“租房落戶”仍較遙遠。

??近年來“人才爭奪戰”不斷升級，從城市綜合實力的角度來看，過去不少城市通過人才政策，吸引大量優質人才，隨著人才利好逐漸顯現，人口增量帶來大量的市場紅利，以成都、西安、杭州為代表的強二線城市房地產市場也迎來了大量落戶購房需求。

??我們認為，未來很長一段時間，人口變化是房地產行業面臨最大挑戰之一，深挖潛在增量更為關鍵。

??從政策本身來看，青島和南京的落戶新政對樓市利好程度有限，較難出現市場反轉行情，加之租房即可落戶成為趨勢性內容，未來或將對市場帶來一定的沖擊。