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??作者系中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長

??房地產業是國民經濟的支柱產業，房地產業的總量及其在整體經濟中的占比很大，特別是隨著房地產發展新模式的逐步建立，房地產市場和房地產業將轉型升級，實現高質量、可持續發展。在日前新華社、央視的“權威訪談”中，住房城鄉建設部明確提出，“當前，我國房地產市場正處在轉型期，雖然遇到了一些困難，但未來的持續發展仍然有堅實的支撐”。這不僅增強了未來房地產發展信心，還鞏固了房地產市場企穩回升態勢。房地產未來持續發展仍有堅實的支撐，可以從以下方面來認識。

??一是住房需求從“有沒有”轉向“好不好”，居民有較強的改善居住條件的愿望。這不僅要求未來新建的是“好房子”，還需要對現有的一些“差房子”進行更新改造。我國大城市特別是超大特大城市在快速發展中形成了一些城中村。城中村普遍存在公共衛生安全風險大、房屋安全和消防安全隱患多、配套設施落后、環境臟亂差等突出問題。為推動城市高質量發展，有效消除安全風險隱患，改善城鄉居民居住環境條件，建設宜居、韌性、智慧的現代化城市，亟須對城中村實施改造。

??二是住房供求總量基本平衡，但結構性不足問題仍然存在。住房問題已經從過去意義上的總量不足，轉化為結構性的供給不足、結構性的供需矛盾。目前，我國城市人均住房面積低于城鎮人均住房面積，特別是大城市人均住房面積普遍較小。第七次全國人口普查數據顯示，城市、鎮家庭戶人均住房建筑面積分別達到36.52平方米、42.29平方米。住房是不動產，且人口在城鎮之間流動特別是從中小城鎮流向大城市是長期趨勢。因此，大城市以及人口增長或人口流入多的城市，還有較大的住房需求量。

??三是我國的城鎮化率仍有提升空間，會帶來一定的住房新增需求。雖然近年來城鎮化速度有所放緩，但城鎮化率尚未達到峰值。截至2022年年底，我國常住人口城鎮化率為65.22%，發達經濟體的城鎮化率一般在80%以上。據估算，我國城鎮化率至少要達到75％才能基本穩定下來，與現在相比還有10個百分點的提升空間，這必然會帶來一定的城鎮住房需求。

??四是與一些發達經濟體相比，我國城鎮人均住房面積存在一定差距。我國城鎮人均住房面積的數據是建筑面積，包含公攤、墻體等面積；發達經濟體一般是使用面積。建筑面積明顯大于使用面積，二者的比例基本為1：0.75。目前我國城鎮人均住房建筑面積為40平方米左右，折算為使用面積約為30平方米，與發達經濟體的人均住房使用面積還有一定差距，這說明我國城鎮人均住房面積還有提升空間。

??五是基于房屋使用壽命的年正常更新量很大。目前我國城鎮存量住房規模很大，有關數據顯示，建筑面積約為350億平方米。按住房平均壽命50年計，每年有2％的更新需求量，則每年需要新增建筑面積7億平方米左右。

??六是房屋自然損毀滅失以及國防設施建設、交通基礎設施建設等公共利益需要征遷，帶來“被動性”住房需求。參考國內外相關經驗數據，估計這類住房需求量每年為住房總存量的近1％。加上上述年正常更新量，每年需要新建住房建筑面積的“基本盤”在10億平方米左右。

??此外，受人們買漲不買落、持幣觀望等因素影響，推遲、積累了一些購房需求。隨著今年8月末“認房不認貸”“居民換購住房個人所得稅優惠”“降低首付比例和利率”“城市因城施策自主調整住房限制性措施”等一系列政策措施效果逐漸顯現，相關政策進一步優化完善，打消了購房人顧慮，提振了市場信心，推遲、積累的購房需求將逐漸被釋放。如果加上住房租賃消費以及參考國際比較通行的做法，在GDP核算中按“虛擬租金”計算居民自有住房服務，住房消費規模會更大。