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??龍光集團位于深圳南山區(qū)的一宗地塊被擺上拍賣臺。

??11月21日，京東拍賣網(wǎng)站上更新了一條法拍信息，深圳市南山區(qū)西麗街道留仙洞總部基地二街坊國有建設(shè)用地使用權(quán)及地上物將于12月19日拍賣，起拍價52.69億元，此次為第一次拍賣。

??公告顯示，該標的物所有人為深圳市龍光駿博房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱為“龍光駿博”），實際控制人為龍光集團，查封單位是北京市第三中級人民法院，項目土地面積21370.32平方米。

??11月22日，中國房地產(chǎn)報記者就此向龍光集團一位內(nèi)部人士求證。該人士表示，公司將在11月23日~11月24日發(fā)布相關(guān)公告。

??截至發(fā)稿，未回復(fù)予記者。

??查閱過往資料可知，上述地塊正是龍光集團在2021年5月以69億元價格擊敗招商、萬科特建發(fā)聯(lián)合體，鏖戰(zhàn)195輪競價奪得的南山西麗T501-0101地塊。地塊案名為“龍光玖麟商務(wù)中心”。

??如今該地塊起拍價約52.69億元，與當(dāng)年拿地相比，相當(dāng)于打了7.6折，虧損16.4億元。

??評估報告還透露，該地塊被司法拍賣涉及中信信托有限責(zé)任公司（以下簡稱為“中信信托”）與龍光駿博之間的案件。

??拿地往事

??將時間撥回2年前，剛剛以44.95%的溢價率競得南山西麗T501-0101地塊的龍光集團曾對其大力稱贊，“深圳此次集中供地中面積最大的一幅商住地塊，頗為稀缺”“地貨比合理，利潤有保障”。

??整體來看，T501-0101地塊與大疆總部“天空之城”、創(chuàng)智云城、萬科云城等為鄰；交通便捷，距離地鐵五號線留仙洞站僅數(shù)十米，在物業(yè)的租賃、人才房銷售上，皆有很大的市場優(yōu)勢。

??不過，該宗地塊用地性質(zhì)為“商業(yè)用地+二類居住用地”。根據(jù)地塊出讓要求，宗地住宅部分，將建設(shè)可售人才住房總套數(shù)不少于960套，其中65平方米不少于750套，80平方米不小于210套，人才房總建面為72100 平方米。最高售價不高于55400元/平方米。

??除此之外，還有商業(yè)25000平方米、辦150000平方米，酒店40000 平方米等。

??因此，不少當(dāng)時參拍的企業(yè)對于該宗地塊并不看好。

??“其實在我們公司前期研判中，投拓團隊都覺得西麗宗地還是可以參拍一下，不過這宗地的掛牌條件中部分要自持，大量商辦，很難算賬，決策層最后選擇放棄。”一家參拍房企的投資人士在此前接受媒體采訪時坦言。

??一家Top20房企深圳區(qū)域投資負責(zé)人也表示，如果后續(xù)商辦打造成純辦公業(yè)態(tài)，從現(xiàn)狀來看，現(xiàn)金流和盈利空間肯定是無法實現(xiàn)的。

??至于這宗地塊建成后發(fā)展前景究竟如何？如今已無法知曉。

??在拍到該地塊的次年3月，龍光集團發(fā)布關(guān)于公司債券相關(guān)事項的臨時公告稱，公司短期存在一定的償債壓力，自2022年1月起，公司積極與國企、金融機構(gòu)進行對接，已開展資產(chǎn)盤活處置工作，力爭2022年上半年取得實質(zhì)性進展，回籠資金改善流動性。

??8月7日，龍光公告中宣布的5筆美元債違約，都是還未到期的。

??總公司資金告急，也直接影響著該項目的建設(shè)進度。

??幾乎是同一時間，“龍光玖麟商務(wù)中心”項目傳出了建設(shè)遲緩、停工的消息。

??根據(jù)評估報告所示，目前地塊工程進度約為5.8%，仍處于樁基礎(chǔ)工程階段。同時，龍光方面存在未支付工程進度款，但未明確其具體金額。

??事涉信托違約？

??回到地塊被司法拍賣涉及的案件本身。

??在第三方評估報告中詳細寫道，本次拍賣的標的物已設(shè)立抵押權(quán)，抵押權(quán)人正是中信信托。其中，被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額為50億元人民幣，抵押登記日期為2021年7月23日。目前該宗地已被法院查封，查封期限從2023年2月3日到2026年2月2日。

??中信信托與龍光集團的交集發(fā)生在拿下T501-0101地塊后的一個月。

??2021年6月25日，“中信信托-龍光廣東順城融資集合資金信托計劃”成立，融資規(guī)模即為50億元，融資主體是龍光集團旗下的控股子公司珠海市順興置業(yè)有限公司（以下簡稱“珠海順興置業(yè)”）和潮州市誠悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“潮州誠悅”），資金用于龍光集團的珠海項目和潮州項的開發(fā)建設(shè)。

??推介資料顯示，這款信托計劃期限2年，正式到期日是2023年的6月2日。融資方需要在信托計劃運行滿15個月的時間節(jié)點上償還信托計劃30%本金，滿20個月再償還30%，到期時再償還40%。

??今年上半年，中信信托向投資者披露稱，珠海順興置業(yè)和潮州誠悅未于2022年9月支付回購本金。由于出現(xiàn)違約，債務(wù)人在本信托項下剩余回購本金于2022年11月3日提前到期。

??在地產(chǎn)行業(yè)，龍光集團曾是一匹勢不可擋的“黑馬”。

??9年前，其以85%溢價率奪下深圳白石龍“地王”，一舉打響了在行業(yè)的知名度。此后，龍光集團也一直被外界冠以“地王專業(yè)戶”的稱號。因高周轉(zhuǎn)能力足夠強，2014年以來，龍光方面頻頻在深圳以幾乎等同于“面包”的價格拿下“面粉”。

??房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)上往往通過信托、資管、合作方出資、私募股權(quán)等渠道籌集資金，龍光集團也不意外。

??在市場下行、銷售不暢的大背景下，房地產(chǎn)信托就成了違約大戶。

??2022年3月，市場傳出龍光集團在平安信托違約的消息。3月7日，龍光集團在公告中針對網(wǎng)傳的“平安信托事項”進行了說明，解釋這是為公司的附屬子公司向平安信托申請的一筆附抵押融資，目前融資余額為11.8 億元，雙方仍在按照合同相關(guān)條款和雙方約定推進中。

??2022年8月7日，龍光集團發(fā)布公告，正式宣布暫停支付5筆海外美元優(yōu)先票據(jù)到期的利息，其中2筆為2025年的到期，其余3筆分別為2023年、2026年和2028年的到期，共計16億美元。

??根據(jù)龍光集團今年上半年財務(wù)報告披露，截至2023年6月30日，龍光集團的有息負債總額高達1011.3億元，其中短期債610.4億元，占比60.5%；其賬面上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為143.2億元，現(xiàn)金短債比為0.23，凈負債為206.5%、扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率為80.4%。

??正努力化債

??值得注意的是，今年以來，房地產(chǎn)利好政策不斷落地，多家出險房企也迎來了化債進展。

??11月20日，融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，境外債務(wù)重組各項條件已獲滿足，今日起正式生效。

??這意味融創(chuàng)境外債重組正式宣告成功，也讓其他出險房企看到了希望。

??龍光集團在化債方面也有多種舉措。

??2022年8月，龍光集團開始與多個組別債權(quán)人溝通協(xié)商，進行境外債整體債務(wù)管理，對于境內(nèi)債最終也采取了一攬子做法。

??同年11月，龍光集團向機構(gòu)投資者提交了一份債務(wù)重組方案，明確將境內(nèi)債持有人的本金兌付時間延至今年11月10日起至2027年5月10日；至當(dāng)月下旬將展期期限、利息支付比例條款進行優(yōu)化。

??在龍光提交境內(nèi)債重組方案后不久，相關(guān)監(jiān)管層便開始密集出臺政策緩解房企流動性壓力。央行、銀保監(jiān)會共同發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》。其中第四條明確，支持開發(fā)貸款、信托存款等存量融資合理展期。

??2022年12月6日，龍光境內(nèi)債整體展期獲得債券投資人表決通過，已展期債券及ABS展期期限為36個月，未展期債券及ABS展期期限為48個月。

??今年11月2日，龍光集團發(fā)布公告稱，公司正在探索與重組有關(guān)的多種結(jié)構(gòu)，包括但不限于通過將若干金額的現(xiàn)有債務(wù)轉(zhuǎn)為公司股份，以實現(xiàn)去杠桿化。集團將繼續(xù)進行積極和具有建設(shè)性的對話并保持積極的態(tài)勢，以盡快敲定重組方案的條款。