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??“經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會(huì)表決通過，每年公共收益按每戶不低于200元進(jìn)行分配。”從1月22日起，重慶市九龍坡區(qū)龍城靜園小區(qū)開始為740余戶業(yè)主“分紅”。

??龍城靜園小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)主任戴海波向中國房地產(chǎn)報(bào)記者證實(shí)，該小區(qū)已經(jīng)連續(xù)6年對小區(qū)業(yè)主分配公共公益。“對于小區(qū)業(yè)主來講，一戶200塊錢并不多，但是它的意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了本身。”

??但早在2017年以前，龍城靜園小區(qū)并非如此。

??戴海波稱，由于該小區(qū)是拆遷安置小區(qū)，情況較為復(fù)雜，停車難、外墻脫落等問題，業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間，矛盾糾紛經(jīng)常出現(xiàn)。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在重慶市主城區(qū)大約有1800個(gè)小區(qū)，但只有約30%的小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，像龍城靜園小區(qū)這樣連年給業(yè)主分配公共收益的小區(qū)少之又少。

??資深律師胡留喜對此表示，龍城靜園小區(qū)的做法值得肯定，但小區(qū)在進(jìn)行公共收益分配時(shí)，需要謹(jǐn)慎行事，確保程序合法、透明、公平、公正。

??小區(qū)通知業(yè)主“分紅”

??小區(qū)“分紅”通知。

??“龍城靜園小區(qū)業(yè)主大會(huì)表決通過，每年公共收益按每戶不低于200元進(jìn)行分配。”1月21日，重慶市九龍坡區(qū)龍城靜園業(yè)主管理委員會(huì)在公告欄上張貼通知，決定向該小區(qū)業(yè)主發(fā)放2023年度公共收益。

??1月22日，龍城靜園小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)主任戴海波向記者證實(shí)了此事。

??記者從《2023（年度）龍城靜園小區(qū)公共收益分配領(lǐng)取的<通知>》中了解到，本次小區(qū)向業(yè)主分配公共收益是經(jīng)業(yè)主委員會(huì)表決通過，按戶為單位分配，每戶金額為200元，領(lǐng)取時(shí)間從1月22日開始，60天內(nèi)未領(lǐng)取為自動(dòng)放棄權(quán)利。

??上述“分紅通知”對“產(chǎn)權(quán)認(rèn)定”有明確的規(guī)定。通知稱，依據(jù)該小區(qū)首屆業(yè)主大會(huì)表決通過的《議事規(guī)則》第九條二項(xiàng)規(guī)定，對單位產(chǎn)權(quán)人按一戶計(jì)算（即：每個(gè)單位按一票計(jì)算投票權(quán)數(shù)），對個(gè)人產(chǎn)權(quán)人按一戶計(jì)算（即：個(gè)人購多套房計(jì)算多份投票權(quán)數(shù)）。

??另外還規(guī)定，凡是單位分配房的承租人，自行聯(lián)系所在單位產(chǎn)權(quán)人，業(yè)主大會(huì)分配對象是針對持有房產(chǎn)證的產(chǎn)權(quán)人。

??業(yè)主在領(lǐng)取公共收益時(shí)，需提供房屋產(chǎn)權(quán)證原件及身份證原件，缺一不可。代領(lǐng)由物業(yè)確認(rèn)，出現(xiàn)冒名領(lǐng)取的，由物業(yè)承擔(dān)相應(yīng)差錯(cuò)賠償責(zé)任。另據(jù)了解，如果小區(qū)各棟樓“大修基金池”低于30%的，不分配小區(qū)公共收益。

??從上述通知的內(nèi)容來看，龍城靜園小區(qū)對公共收益分配要求很嚴(yán)格。

??“這已經(jīng)不是第一次了。”戴海波告訴記者，龍城靜園小區(qū)業(yè)主大會(huì)連續(xù)保持6年對小區(qū)業(yè)主分配公共公益。據(jù)他介紹，該小區(qū)公共收益分配一般是200元/年/戶標(biāo)準(zhǔn)，有一年分配金額標(biāo)準(zhǔn)為300元/戶，這主要取決于小區(qū)公共收益情況。

??從糟糕到和諧

??記者了解到，龍城靜園小區(qū)位于重慶市主城區(qū)的九龍坡區(qū)，小區(qū)建成于2010年前后，是一個(gè)有著近900戶（套房源）的小區(qū)，在當(dāng)?shù)貙儆谥行托^(qū)。

??“一共有3棟樓，房屋總數(shù)883戶，目前能參與分配公共收益的業(yè)主為740多戶。”戴海波向記者介紹，目前暫時(shí)不能參與分配的，屬于部門待分配的房屋，“我們小區(qū)是拆遷安置小區(qū)，但也是商品房性質(zhì)的小區(qū)。”

??“因?yàn)樾^(qū)屬于拆遷安置小區(qū)，以前的情況很復(fù)雜。”據(jù)戴海波介紹，小區(qū)由于種種原因，一直到2017年才成立業(yè)主委員會(huì)，“在此前，無論是小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平，還是住戶之間的相處，與物業(yè)之間的糾紛，都是很糟糕的。”

??他向記者舉例稱，比如小區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)外墻脫落問題，停靠在小區(qū)的車輛被砸壞，住戶安全得不到保障；還有小區(qū)停車位少的問題，原來只有88個(gè)停車位，住戶停車難問題在很長時(shí)間不能得到解決。

??“所有的矛盾交織在一起，住戶很有怨氣，小區(qū)就不團(tuán)結(jié)不和諧了。”戴海波說，小區(qū)之所以要成立業(yè)主委員會(huì)，大家最初的想法就是，成立業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督小區(qū)物業(yè)服務(wù)，改變當(dāng)時(shí)的尷尬局面。

??2017年，龍城靜園小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)后，通過正常渠道選聘小區(qū)物業(yè)管理公司。戴海波告訴記者，小區(qū)并非排斥當(dāng)時(shí)的物管企業(yè)，而是想在公平、公開、公正的原則上選聘物管企業(yè)，提升小區(qū)的物業(yè)服務(wù)管理水平。

??“當(dāng)時(shí)也擬選了好幾家物業(yè)公司，但我們還是有個(gè)前提，在同等條件下，優(yōu)先選聘原來的物業(yè)公司繼續(xù)服務(wù)小區(qū)。”戴海波稱，最后還是選聘小區(qū)原物業(yè)公司繼續(xù)為小區(qū)服務(wù)，“現(xiàn)在來看，小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理水平較以前提升了很多。”

??小區(qū)停車位。

??“小區(qū)外墻脫落的問題也得到了修繕解決，小區(qū)停車位也由原來的88個(gè)增加到了225個(gè)，基本上能滿足小區(qū)業(yè)主的停車需求。”戴海波欣喜地告訴記者，小區(qū)還有一個(gè)最大的變化，就是原來小區(qū)一年的公共收益僅有2.5萬元，成立業(yè)主委員會(huì)后每年都在20萬元左右。

??資深律師：值得提倡

??戴海波也向記者介紹了小區(qū)公共收益的大致組成部分：小區(qū)電信基站場地租賃、電梯廣告位收入、泊車位收費(fèi)，以及其他小區(qū)公共零星收益等。

??“不是小區(qū)所有的公共收益都拿來分配給業(yè)主，而是按照總公共收益的一定比例提取。”戴海波稱，比如按照年度小區(qū)公共收益的70%來分配，余下資金用來充實(shí)“大修基金池”等，對小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行維護(hù)和修繕。不過他表示，龍城靜園小區(qū)的“大修基金”控制得很好，資金池是充裕的。

??“按照當(dāng)初的規(guī)定，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)人每月有一定的補(bǔ)貼，比如主任500元/月、副主任300元/月等。”戴海波告訴記者，但是大家都沒要，都是義務(wù)干活，這部分補(bǔ)貼都放進(jìn)公共收益里進(jìn)行全小區(qū)業(yè)主共同分配。

??“我是退休職工，每月也有幾千塊錢退休金，已經(jīng)夠生活了。”戴海波笑著告訴記者，其他業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)人也一樣，都不靠這個(gè)錢過日子，大家一心為公、一碗水端平才能令人信服。

??戴海波說，每戶分配200元公共收益，雖然錢不多，但意義非凡。“于當(dāng)?shù)卣裕^(qū)和諧了，社會(huì)穩(wěn)定了；于周邊小區(qū)而言，他們羨慕我們，這個(gè)小區(qū)還有錢發(fā)，是怎么做到的；于小區(qū)業(yè)主而言，鄰里關(guān)系更和諧了，居住更舒心了，也得到政府職能部門的肯定。”他對記者如是說。

??中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)法律與政策委員會(huì)委員、河南千業(yè)（海口）律師事務(wù)所高級(jí)合伙人胡留喜對此持肯定態(tài)度。

??胡留喜認(rèn)為，從法律角度來看，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)給業(yè)主發(fā)放公共收益，首先這種做法值得肯定和宣傳，也符合《民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》的關(guān)于利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收益歸業(yè)主共有的原則。小區(qū)業(yè)委會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，將物業(yè)共有收益依法給全體業(yè)主進(jìn)行分配，程序和實(shí)體均符合法律規(guī)定。

??從構(gòu)建和諧社會(huì)的角度來看，小區(qū)給業(yè)主發(fā)放公共收益，是一種積極的社區(qū)管理，且可產(chǎn)生積極影響：首先，通過分配公共收益，增強(qiáng)業(yè)主之間的團(tuán)結(jié)和歸屬感，增強(qiáng)社區(qū)凝聚力；其次，定期的收益分配需要業(yè)委會(huì)公開財(cái)務(wù)狀況，有助于提高物業(yè)管理的透明度，增加業(yè)主對業(yè)委會(huì)和物業(yè)企業(yè)管理工作的信任；再次，合理分配公共收益，確保每個(gè)業(yè)主都能從共有財(cái)產(chǎn)中獲得應(yīng)有的利益，促進(jìn)社區(qū)內(nèi)部成員的公平和正義。

??另外，這一舉措，更加激發(fā)業(yè)主積極地參與社區(qū)治理，對其他小區(qū)業(yè)主積極參與社區(qū)事務(wù)有正面引導(dǎo)意義，同時(shí)對小區(qū)業(yè)主持有的不動(dòng)產(chǎn)保值和增值也有積極的作用。

??當(dāng)然，這種做法也可能存在一些潛在的問題，比如如何確保公共收益分配的公平合理，避免內(nèi)部矛盾和糾紛；如何保證收益的來源和使用符合法律法規(guī)，不損害業(yè)主的共同利益等。

??胡留喜表示，《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存金額的30%時(shí)，公共收益應(yīng)當(dāng)首先用于補(bǔ)足物業(yè)專項(xiàng)維修資金。因此，其他小區(qū)在進(jìn)行分配公共收益時(shí)，需要謹(jǐn)慎行事，確保程序合法、透明、公平、公正。