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??市場中有最真實的聲音。

??2024年一季度結束了，我們可以看到，房地產市場整體上還沒完全走出下行狀態(tài)，銷售面積和銷售額同比降幅較大，土地成交也在持續(xù)縮量，行業(yè)交織著迷茫與焦慮。一季度全國主要城市房地產市場發(fā)生了什么？為此，我們推出了“2024一季度樓市觀察”系列報道，希望以更寬泛的角度、更深入地方式透視市場，發(fā)現(xiàn)問題，發(fā)現(xiàn)機會。

??2020年，東莞曾以房價漲幅我國第一姿態(tài)出圈，高位之上緊隨而來卻是房地產行業(yè)的整體下行，從風頭無兩到急轉直下，這座“新一線”城市樓市可謂充滿戲劇性與挑戰(zhàn)，也讓過程中的不少房企和買家始料未及。

??當前，樓市寒意仍在籠罩，為賣房開發(fā)商和二手房業(yè)主們正使出渾身解數(shù)。

??降價遭遇鄰居干預

??“我一直以為賣房是自己家的事，好不容易狠心降價，沒想到買家還沒等到，等來的卻是鄰居們的‘問候’”。

??因有置換需求且工作地點有變，加上考慮到當前新房價格也相對友好，劉夢早有將手上一套小三居賣出的打算。房源位于東莞市鎮(zhèn)區(qū)，從一開始掛牌210萬元無人問津，到房產中介人士不斷說服，劉夢不得已調低價格，目前掛牌價格已經到了185萬元。不過，目前該小區(qū)同戶型掛牌價普遍在200萬元上下。

??“因為降價，同小區(qū)業(yè)主在微信群里直接@我，問我為什么掛這么低的價格，并要求我趕緊加價；一些沒在掛牌的鄰居也附和著，認為我現(xiàn)在的掛牌價拉低了整個小區(qū)房價水平?！眲舯硎?，但二手房屬于個人財產，想賣多少是自己的自由，最主要的原因是降不到位沒人看房，更別說賣出去了，現(xiàn)在賣房真的是越賣心越累，像在打一場硬仗。

??事實上，降價賣房被鄰居說的有關消息并不少，除了像劉夢這種頂住壓力繼續(xù)低價掛牌出售的，也有業(yè)主在鄰居們的“圍攻”下無奈撤盤或調高價格。據(jù)悉有小區(qū)業(yè)主甚至還專門組建了“房價維護小組”，時刻緊盯并制定價格底線，有低于該價格的房源上線馬上聯(lián)系調整；不著急賣房或無出售意愿的業(yè)主，也鼓勵去房產中介平臺以較高價格掛牌。

??買家為促成交不斷降價妥協(xié)已然成為二手房交易常態(tài)。根據(jù)中原地產研究院數(shù)據(jù)，過去的一季度東莞二手房成交價仍在下行，全市成交均價19836元/平方米，環(huán)比下跌5%，同比下跌15%。

??其中，尤以過去投資客集中的小區(qū)成交價降幅明顯，如樓市高峰期成交站上“5字頭”的東莞松山湖的金域松湖項目，當前不少房源已回落至“2字頭”，近乎下調50%；“我們小區(qū)的三房以前300多萬元，現(xiàn)在200萬元都有掛牌”，東莞虎門一標桿小區(qū)業(yè)主提到。

??支撐劉夢愿意在房源價格上做出較大妥協(xié)的原因，是新房市場價格的同步下探。

??據(jù)合富研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年一季度東莞一手住宅成交約3900套，同比大幅減少49%，創(chuàng)近7年新低，其中網(wǎng)簽均價同比下降5個百分點至約28900元/平方米。

??面對市場的調整，開發(fā)商顯然成了焦慮的一方。從主城豪宅盤紛紛放低身段啟動分銷，到項目普遍打折降價，以及各種特價房、一口價、緊跟熱點的“賣房送小米SU7 MAX”，乃至涉嫌違規(guī)的“低首付”“零首付”等操作，當下房企為去化可謂絞盡腦汁。

??最利好銷售的當屬降價，從多盤公開釋放的價格信息整理來看，過去僅存在于東莞東部個別項目的“1字頭”如今還在大幅蔓延，臨深的鳳崗、經濟強鎮(zhèn)虎門等都未能幸免，諸如鳳崗的怡好相伴里、世紀時尚豪園，虎門的濱海璽悅府等個盤部分特惠房源甚至下探至了“1字頭”起。

??“這一輪價格回調下，東莞部分區(qū)域已經不僅僅是回到2019年房價猛漲之前的水平了?！倍辔粬|莞地產人士表示。

??但即便是房價不斷突破下限，銷售數(shù)據(jù)卻依舊難言樂觀。

??據(jù)合富研究院數(shù)據(jù)，3月份東莞一手住宅僅成交了1520套，同比減少5成；整個一季度全市一手住宅成交3873套，同比減少46%，“小陽春”沒有如期而至。

??對于成交低迷，合富研究院高級分析師李興旺表示，一季度供應量低也直接影響了成交量，過去的一季度東莞一手住宅供應量為3238套，同比減少4成，尤其3月份新增供應只有722套，同比減少近8成。

??因市場態(tài)勢不好，也有如前海控股于塘廈開發(fā)的桂灣府、虎門的濱海港灣、寮步建鼎匯悅等多個項目未入市的情況。

??“一方面是賣不動項目處于持銷狀態(tài)，另一方面也反映出房企入市積極性不高?！睂τ凇靶￡柎骸北憩F(xiàn)一般，有房地產人士分析表示。

??有房企正逐步撤出東莞

??新盤供應量較少是一方面，土地供應量也在銳減。

??2月底，東莞市自然資源局公布了《東莞市2024年度建設用地供應計劃》。從供地計劃來看，2024年東莞擬供應建設用地總量為1180.6萬平方米，其中住宅用地供應計劃僅6宗、46.26萬平方米，較之前大幅減少。其中，南城和東城各有兩宗，塘廈鎮(zhèn)則占據(jù)兩宗，顯示出政策對城區(qū)和東南臨深片區(qū)的偏好。

??另外，這一年住宅用地供應方向明顯傾向于城市更新項目，這可能意味著政府正在推動城市內部的改造和再發(fā)展，而不是簡單地擴張城市邊界。除了住宅用地，保障性住房用地供應也表現(xiàn)出小體量、好地段、高集中度的特點。

??“考慮到一級市場熱度對二三級市場同步帶來的影響，在行業(yè)信心仍較脆弱的情況下，盡可能保證掛牌地塊都有接手方是有關部門的工作，最終出現(xiàn)在供地計劃上的6宗地塊大概率都能成功出讓?！碑?shù)匾环科笕耸勘硎尽?/p>

??面對艱難的市場狀況，規(guī)模收縮乃至隱退東莞市場正成為不少房企的選擇。某深圳企業(yè)早前曾透露，其公司主要任務就是消耗現(xiàn)有貨量，在東莞已沒有投資崗，短期也不會在東莞擴張。目前該企業(yè)旗下項目銷售的折扣力度較大。

??不過，也有諸如綠城、建發(fā)等近年來新進面孔仍在釋放深耕東莞市場的信號。據(jù)綠城東莞相關人士介紹，除了現(xiàn)在在售的東城綠城桂語旗峰項目，團隊當下還在與多宗土地、項目積極接洽，年內于莞的目標是“代建+開發(fā)”實現(xiàn)7個項目落地。

??“世界工廠”的流量密碼失效了？

??從2020年房價一躍而起漲幅沖至我國第一，到如今降價艱難走量、寒意彌漫，東莞樓市急劇變化的背后除了整個地產下行因素外，與這座城市“失速”的經濟狀態(tài)也密切相關。

??2023年，東莞生產總值11438.13億元，位居全國第24位，但增速僅2.6%，全國26座萬億GDP城市中居末位，同時也是廣東省增速最慢的一個城市。

??在受訪專家看來，制造業(yè)承壓、外貿增速放緩是東莞經濟“失速”的主因。

??國家高端智庫CDI研究員宋丁在采訪時提到，東莞的制造業(yè)雖然強大，也有“世界工廠”的美譽，但總體形態(tài)卻以中低端產業(yè)為主，自有知識產權、高尖端產業(yè)太少，同時城市的外貿依存度又非常高，特別是很多訂單要出口到歐美。當面對國際經濟形勢變化，訂單銳減加上企業(yè)外遷等，對于這座以工業(yè)為基石的外向型經濟城市而言壓力顯然。

??參考多方數(shù)據(jù)來看，2022年東莞出口總額為9240.1億元，同期GDP為11200.32億元，即外貿依存度高達82.5%，位居當時全國第二。2023年，東莞出口總額同比下降了8.9%至8460.9億元。外貿訂單的減少直觀影響著當?shù)仄髽I(yè)的發(fā)展，部分工廠的停工歇業(yè)公告被陸續(xù)掛上公共平臺。

??此外，在宋丁看來，一個真正發(fā)達的現(xiàn)代制造業(yè)一定有一個非常強大的服務業(yè)配套，但東莞在某種意義上卻是一個沒有中心的城市，或者說中心的凝聚力、CBD聚合力、綜合服務能力等相對薄弱，制造業(yè)受困下，缺少像廣深那樣有足夠的金融、服務業(yè)來補充，最終影響到經濟增速。

??悲觀的經濟氛圍同步傳導至樓市?！昂芏喙S搬遷走了，就業(yè)人口相應減少，對房地產的需求也自然減少，加上房地產大形勢不好，所以今年以來我們看到東莞的樓市還是比較低迷的?！彼味∵M一步提到。

??在住房回歸自住，回歸追求品質、宜居的趨勢下，東莞一直以來各鎮(zhèn)街相對獨立的“散裝”城市格局也再一次表現(xiàn)出了局促的一面。

??翻看各大社交平臺，城市面貌一般，工廠、城中村交錯，僅開通了一條37.8公里長的地鐵等事關城市面貌、基建的吐槽聲不斷，過去野蠻生長時期留下的行政區(qū)劃弊端正成為制約今天這座城市人居發(fā)展的障礙物。

??不過，面對時代浪潮下的變局，東莞也一直在尋求破局之路。

??城市發(fā)展格局上，近年來“強心”概念被提出，東莞CBD如火如荼建設并初現(xiàn)成果；產業(yè)方面，圍繞高質量發(fā)展的首要任務，城市也在不斷加快由“制造”向“智造”轉型，大力發(fā)展戰(zhàn)略性新興產業(yè)，同時重磅籌碼吸引全球資金、企業(yè)進莞，推動東莞從世界工廠向全球創(chuàng)新高地轉變。

??“一是聚焦細分領域，企業(yè)正在向專精特新轉變，雖然它們體量不大，但是在產業(yè)鏈中處于不可或缺的位置；二是進行數(shù)字化迭代；三是研發(fā)水平非常高，創(chuàng)新能力很強；四是在搶占產業(yè)話語權”于近期的一場論壇上，財經作家吳曉波談論著東莞制造業(yè)當下正發(fā)生的積極變化。

??值得一提的是，今年前兩個月東莞主要經濟指標開局良好，呈現(xiàn)回升向好態(tài)勢。