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??自2023年以來，房企融資支持政策邊際改善，2024年至今各地推廣融資協調機制“白名單”。兩部門也已多次召開部署會推動“白名單”迅速落地。

??4月13日至14日國務院副總理何立峰在鄭州調研房地產工作并主持召開座談會，強調加快推進城市房地產融資協調機制落地見效，對符合“白名單”要求的合規房地產項目要積極給予資金支持，做到“應貸盡貸”，保障項目按時建成交付，切實保障購房人的合法權益，穩定預期，促進房地產市場平穩健康發展。

??據國家金融監管總局消息，2024年一季度末商業銀行對協調機制推送的全部第一批“白名單”項目完成審查，其中審批同意項目數量超過2100個，總金額超過5200億元。同時，住建局消息稱，截至3月末，各地推送的“白名單”項目中，有1979個項目共獲得銀行授信4690.3億元，1247個項目已獲得貸款發放1554.1億元。

??然而，在此背景下，多數民營房企尤其是出險房企融資難的問題依然突出。

??我們認為，對當前房企而言，一方面需要積極把握現有政策利好，另一方面仍需對企業的土地儲備進行結構性調整，尤其是加快滯重庫存的去化，加快低量級城市項目去化。

??從歷年65家典型房企的融資總量來看，2024年前4月的融資總量為1247億元，按同期比下降58%。從2024年各月的融資表現來看，融資規模仍處于歷年較低的水平。

??從企業的債券類融資成本來看，境外債券融資成本為4.28%，較2023年全年下降較快；這主要是由于2024年僅監測到兩筆境外債。目前境外債仍處于冰封狀態，僅極少數房企有在境外發行債券的情況，故而造成統計基數較小，融資成本與往期偏差較大。

??境內債券融資成本3.09%，較2023年全年繼續下降了0.39個百分點。境內債券融資成本仍處低位，這主要由于發債主體大多數為國企央企及優質民企，這類企業融資優勢較為明顯，如發債較多的保利發展、華僑城、首開股份等等。受境內債券融資影響，2024年前4月整體新增債券類融資成本3.11%，較2023年全年下降0.49個百分點。

??從各梯隊表現來看，2024年前4月TOP10房企的發債總量為337億元，同比上升26%，是各梯隊中唯一融資規模出現上升的；從融資成本來看，TOP10房企僅為2.77%，同比略下降0.08個點，處于各梯隊的最低位。

??此外TOP11-30與TOP51+梯隊的房企，發債規模均發生大幅下滑，按同期比分別下滑68%及90%；其中TOP51+梯隊房企的融資成本下降明顯，按同期比下降了1.74個百分點。

??從企業的性質分類來看，2024年前4月國企、央企的發債量為655億元，同比下滑了77%；民營企業發債量為35億元，同比大幅下降81%；混合所有制房企發債量僅為20億元。可以看出央國企及民企的發債量均出現了一個大幅的下滑，但民企發債量下降更快。在此背景下，央國企發債的占比自2020年出現了大幅上升，2024年前4月更是升到了92%，達到歷年最高點。

??而從成本上來看，國企、央企2024年前4月的融資成本為3.02%，而民營企業則為4.16%，兩者之間的差距達到1.3個百分點；此外混合所有制房企的融資成本出現了較大上升至4.32%。在當前融資環境下，有用充足抵押物及其他增信措施的優質房企更能夠在政策扶持中受益，同時也能夠獲取更多的低息借款。

??從融資結構來看，2024年前4月融資占比最高的仍是境內債權融資，占比達到84%，相比2023年全年上升7個百分點。從融資量來看，2024年前4月房企境內債權融資按同期比下降了47%到1048億元。

??此外資產證券化下降了42%至146億元，境外債權融資同比下降了65%至54億元。值得注意的是，自三條紅線出臺后，永續債也納入了負債監管，房企發行永續債熱情消退，永續債發行占比持續下降，自2022年至今均未有發行。

??從境外發債的規模變化來看，2024年前4月境外發債仍需處于冰封態勢，雖然2023年四季度境外發債有410億，但主要是由于融創境外債務重組所致，并非新增發行。而境內債券發行規模也處于下滑趨勢，2024年前4月境內發債僅697億元，同比下降48%，處于歷年較低水平。

??隨著近期的融資協調機制的推進，以及后續各地的項目白名單推出，融資支持主體正從企業下沉到具體項目，釋放了利好信息，在一定程度上緩解了房企的流動性壓力。但需注意的是，當前房企提交的房地產項目即使進入住建部門的“白名單”，仍然需要需面對銀行的評估與篩選，政策后續落地效果仍有待觀察。

??從債務到期來看，2023年房企債券到期總規模為6079億元，而發行規模僅為3078億元，到期規模高出發行規模97%，這也意味著房企無法通過發行新債的方式覆蓋到期舊債。此外2024年上半年債務到期壓力依然較大，一二季度到期規模均超1300億，其中2024年3月及4到期規模均在500億以上。由此來看，若銷售市場長期低迷，房企償債壓力仍然較大。

??根據2024年1月12日，住建部及國家金融監督管理總局發布的《關于建立城市房地產融資協調機制的通知》，其中強調“協調機制根據房地產項目的開發建設情況及項目開發企業資質、信用、財務等情況，按照公平公正原則，提出可以給予融資支持的房地產項目名單，向本行政區域內金融機構推送。同時，對存在重大違法違規行為、逃廢金融債務等問題的房地產開發企業和項目，要提示金融機構審慎開展授信。此外多家銀行也先后表露，要堅持市場化、法治化的原則參與，這也意味著在具體實操中不可避免要進行風險管控，考慮到當前房地產行業的高風險貸款可能出現的壞賬率,預計銀行對于此類貸款投放仍保持相對謹慎。

??在當前環境下，預計出險房企仍難以得到銀行貸款。這主要是由于銀行辦理貸款抵質押擔保時，優先選取價值相對穩定、變現能力較強的擔保物，一般不接受不易變現、不易辦理登記手續或價格波動較大的擔保物。而大多出險房企能用于抵押貸款的標的較少，在市場化機制下仍不太可能取得銀行貸款。

??我們認為，對于仍能正常運營的房企而言，當務之急仍是把握好現有政策做好債務接續。

??如通過增信支持政策，借助信用保護工具、連帶責任擔保等增信方式通過發行新債券實現“借新還舊”，還可通過發行ABS、REITs等方式盤活經營性物業，積極嘗試經營性物業貸款用于償還存量貸款和公開市場債券。

??除此之外，房企也要與金融機構和債權人積極協商，適當延長債務期限，緩解當前的債務壓力。