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??東莞樓市行情迎來轉(zhuǎn)向。

??來自合富研究院數(shù)據(jù)顯示，一季度東莞全市新房共成交4200套，同比增約10%；二手房網(wǎng)簽6900套，同比增長約30%，規(guī)模逼近2023年同期高位水平。尤其過去的3月份，二手房成交量同比上漲超50%，環(huán)比大增80%，喜迎“小陽春”行情。

??“受去年9月底貸款政策刺激，交易數(shù)據(jù)逐漸提升，目前大部分業(yè)主心態(tài)在變好，已經(jīng)停止降價拋售的恐慌心態(tài)，也讓真正急售的業(yè)主得以快速賣掉。”樂有家東莞區(qū)域總監(jiān)陳光潔在接受采訪時提到。

??新房二手房成交量雖雙雙上揚(yáng)，但成交價格方面尚處低位。

??據(jù)東莞市住建局每月公示數(shù)據(jù)顯示，3月全市新房成交均價約2.5萬元/平方米，二手房成交均價約1.5萬元/平方米，雖環(huán)比有2%和1%微增，但較去年同期仍有2000元~3000元/平方米回落。

??陳光潔表示，當(dāng)前東莞新房和二手房主要進(jìn)入以價換量和止跌階段。

??二手房低價托市

??距初次看房尚不足1個月，東莞購房者王立便果斷出手，買下了一套二手房。

??在價格上，相較原業(yè)主265萬元的掛牌價，房源最終成交價協(xié)商至240萬元，該成交價也是目前同小區(qū)同戶型中的最低價。

??“片區(qū)低價房源成交周期都比較快，消化了不少。”東莞南城街道鏈家門店一中介機(jī)構(gòu)人士表示，現(xiàn)階段掛牌的房源不少已屬于之前的“次低”價格，但整體成交價還是處于低價區(qū)間。

??在樂有家陳光潔看來，早前一些購入成本較低的二手房價格尚未觸底，客戶對性價比要求高，低價走量局面短時間內(nèi)或無法改變。

??遵循量在價先定律，基于當(dāng)前二手房市場在直觀利好刺激下成交量的仍明顯躍升，多位受訪人士均認(rèn)為東莞樓市已完成止跌。

??合富研究院提到，東莞二手房市場回歸交投活躍、量增價穩(wěn)局面，帶動更多存量房流通，最終將實現(xiàn)“以舊換新”良性循環(huán)。

??已鎖定萬科中天世紀(jì)水岸新品組團(tuán)光境一房源的王女士便于日前成功賣出鎮(zhèn)街一套二手房，緊接轉(zhuǎn)身置換進(jìn)城區(qū)。

??面對二手房市場的低價“圍剿”，部分房企人士不乏表露出焦慮情緒。

??“二手房對項目的價格策略會有干擾，也會分流目標(biāo)客戶，尤其當(dāng)樓盤所在的區(qū)位或者產(chǎn)品沒有足夠的溢價支撐空間，對于銷售而言是比較麻煩的。”一開發(fā)商人士直言。

??新房多盤喊漲修復(fù)利潤

??相較二手房的交投活躍，新房市場整體更為溫和，留給房企們的壓力也有目共睹。

??“不僅要直面市場競品的挑戰(zhàn)，甚至自家新舊產(chǎn)品之間也要博弈。”東莞一頭部房企營銷人士表示，新產(chǎn)品是房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)步的成果，配合各類限價政策取消，可重塑人居住房品質(zhì)新標(biāo)準(zhǔn)，但新舊過渡期對于房企營銷實力卻是一大考驗。

??以東莞主城為例，年內(nèi)入市進(jìn)度較快的新規(guī)產(chǎn)品有萬科中天世紀(jì)水岸光境、華潤置地·旗峰潤府二期。

??目前光境兩個新規(guī)戶型已開放樣板房，為盡可能規(guī)避對舊產(chǎn)品的影響，該盤的新規(guī)產(chǎn)品與現(xiàn)在售現(xiàn)房于面積段上做了一定差異。

??旗峰潤府二期有關(guān)戶型信息尚未公開對外，項目管理人士坦言不想新規(guī)舊規(guī)在一個盤內(nèi)部“打架”，現(xiàn)階段還是主力現(xiàn)有產(chǎn)品消化。不過旗峰潤府現(xiàn)在售產(chǎn)品雖屬舊規(guī)范疇，但基本也做到了極致，得房率接近百分百，與新規(guī)產(chǎn)品差距不是很大，一些有上學(xué)、結(jié)婚、鎮(zhèn)街回歸主城等置業(yè)需求的一直在陸續(xù)進(jìn)場。

??相較之下，華潤置地的濱海潤府二期作為完全的新規(guī)地塊，加持一期現(xiàn)已告罄，新產(chǎn)品宣發(fā)勢頭猛烈。

??鎖定核心板塊積極補(bǔ)倉的同時，華潤置地也在不斷調(diào)整價格策略，成為當(dāng)前東莞新房市場多次喊漲的主力之一。華潤旗下旗峰潤府項目一策劃人士表示，開年以來，該盤已先后進(jìn)行4次調(diào)價，客戶接受度尚可，且有推動成交效應(yīng)。

??“接下來不會降價了，今年的核心戰(zhàn)略是修復(fù)利潤、結(jié)束觀望。”華潤置地一管理層人士進(jìn)一步提到。

??參考市場消息，諸如萬科、保利、光大、建發(fā)等不少開發(fā)項目也均先后釋放提價信息。

??“喊漲”背后反映出房企信心出現(xiàn)一定回升，保利潤意愿增強(qiáng)。有市場人士提到，這與當(dāng)前部分開發(fā)企業(yè)貨值儲備不足亦有關(guān)。在經(jīng)歷近些年招拍掛成功出讓用地持續(xù)縮減后，東莞新房市場“去庫存”特征顯著。參考東莞市自然資源局發(fā)布的2025年全市供地計劃，年內(nèi)宅地計劃供應(yīng)6宗，規(guī)模仍相對有限。

??值得一提的是，以核心區(qū)項目為首喊漲聲漸起同時，當(dāng)前新房市場主流仍表現(xiàn)為以價換量，不過整體折扣力度呈現(xiàn)趨穩(wěn)，進(jìn)一步的大幅度促銷鮮有。

??多位已進(jìn)場購房者在談及進(jìn)場理由時，均不乏提到認(rèn)為現(xiàn)階段已是價格低谷。

??相較價格戰(zhàn)，也有一些地價過高或不急于回款項目選擇封盤不賣，以待樓市行情重啟，守住新房價格底線。

??諸如中海過去高價拿地開發(fā)的大朗松湖云錦、道滘鳳凰熙岸，保利上一階段土地市場廣布局打造的望牛墩閱江臺、清溪堂悅等不少非核心區(qū)地塊項目等目前均處封盤狀態(tài)。

??“其實客戶的反應(yīng)并不會像行業(yè)內(nèi)人士表現(xiàn)出的那么高期待。”談及市場對新規(guī)產(chǎn)品的態(tài)度，有房企人士直言。就目前來看，對比周邊穗深等城市，東莞住宅新規(guī)政策放開力度仍較為溫和。

??外部壓力加速城市動能轉(zhuǎn)換

??不管是政策端的刺激還是開發(fā)企業(yè)于營銷、產(chǎn)品層面的發(fā)力，作為粵港澳大灣區(qū)核心節(jié)點城市的東莞，樓市起伏始終與其經(jīng)濟(jì)底色緊密交織。

??面對制造業(yè)承壓、外貿(mào)增速放緩等現(xiàn)實問題，這座曾以“世界工廠”聞名的城市，近年來也一直在通過“騰籠換鳥”加速產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，并同步催化人口結(jié)構(gòu)變更。

??2010~2023年間，東莞新增人口226萬人，其中大專以上學(xué)歷人口占比從2010年的8.3%升至2023年21.5%，人才結(jié)構(gòu)顯著優(yōu)化。截至2024 年，東莞人才總量已突破 350萬。

??高素質(zhì)人才占比不斷提升，同步帶來對居住品質(zhì)的更高需求，一定程度推動樓市產(chǎn)品迭代。

??但外部環(huán)境仍面臨不少挑戰(zhàn)。

??譬如作為全球供應(yīng)鏈重要一環(huán)，近期的關(guān)稅沖突無可避免再度為東莞外向型經(jīng)濟(jì)蒙上陰影，該背景下，等待回暖中的東莞樓市或面臨新挑戰(zhàn)。

??有市場人士在采訪中對此提到，短期看東莞樓市分化或進(jìn)一步顯性化。“一些外貿(mào)重鎮(zhèn)可能會因企業(yè)外遷人口流失，使得區(qū)域樓盤去化周期拉長，加劇以價換量；南城、松山湖等區(qū)域，隨著新興產(chǎn)業(yè)持續(xù)導(dǎo)入和公共服務(wù)配套不斷完善，房價將更具支撐性。”

??不過在國家高端智庫CDI研究員宋丁看來，東莞是國內(nèi)外貿(mào)依存度最高的城市之一，面對這種情況必然受影響，但美國對中國外貿(mào)的打壓已經(jīng)很長時間了，東莞的外貿(mào)出口結(jié)構(gòu)已經(jīng)有了很大調(diào)整，實際影響有限。

??2023年，東莞GDP增速僅2.6%，位居廣東省倒數(shù)，也是全國26座萬億GDP城市中的末位，經(jīng)濟(jì)上演“失速”。2024年，在搶抓國家支持“兩重”項目和“兩新”政策實施機(jī)遇下，東莞實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值12282億元，同比增長4.6%，增速上升至全省第2。

??“找準(zhǔn)定位，主動加強(qiáng)區(qū)域協(xié)同發(fā)展，合力做強(qiáng)灣區(qū)經(jīng)濟(jì)；以科技創(chuàng)新引領(lǐng)新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展，統(tǒng)籌推進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級、新興產(chǎn)業(yè)壯大、未來產(chǎn)業(yè)培育.....”在東莞今年的政府工作報告中，基于制造業(yè)當(dāng)家根基之上，這座城市的發(fā)展重點與自身亮點正愈發(fā)鮮明，有望為樓市提供更堅實價值基石。