市場于帥卿 2025-06-26 10:21:17 來源：中國房地產網
??“居住環境大幅提升了”！
??站在煥然一新的樓宇間，重慶市九龍坡紅育坡片區居民發出由衷感嘆。
??這片擁有60年歷史的老社區，曾因基礎設施老化、安全隱患突出成為居民的“心頭刺”。
??為解決居民的“心頭難題”，補齊基礎設施和公共服務設施短板，重慶市九龍坡紅育坡片區于2020年啟動改造工作，88棟樓宇3476戶居民的生活改變就此拉開序幕。
??改造之路并不平坦，民意統一、矛盾協調、有效監管等難題接踵而至。為攻克難關，重慶市九龍坡紅育坡片區創新推出“五議工作法”，讓居民深度參與改造方案，共商共議；構建“五長制 + 網格化”矛盾協調機制，并建立嚴格監管體系，確保工程高質量推進。
??在空間利用上，項目團隊更是展現出非凡智慧，巧妙解決停車難與“三線”下地規整難題，一一贏得了居民高度認可。同時創新性地引入愿景集團等社會資本參與改造，強化了運營的可持續性。這也是全國首個采用PPP模式（政府和社會資本合作）運作的改造項目，憑借其出色的改造成果和運營模式，成功入選全國城市更新典型案例（第一批），并獲得 2023 年中國人居范例獎，成為行業內的標桿典范。
??這一政府、社會、居民三方共治、風險共擔、利益共享、長效運營的機制，以及“居民受益、企業獲利、政府減壓”的多方共贏格局，不僅被國家發展和改革委員會列為城鎮老舊小區改造資金保障典型經驗做法全國推廣，更是入選住房城鄉建設部城鎮老舊小區改造可復制政策機制清單，成為以創新推動城市更新的鮮活樣本。
??紅育坡片區的蛻變是九龍坡區乃至重慶市推進城市有機更新的縮影。
??據住房城鄉建設部數據顯示，今年前4個月，全國新開工改造城鎮老舊小區5679個。分地區來看，今年前4個月，僅重慶、河北、遼寧、上海等6個地區開工率超50%。目前，重慶市已有6個案例入選住房和城鄉建設部城市更新典型案例，其中有3個項目作為城鎮老舊小區改造類典范入選，為全國城市更新提供了寶貴的“重慶經驗”。
??老舊小區“逆齡”蛻變
??紅育坡片區位于重慶市九龍坡區渝州路街道，文化底蘊深厚，承載著老城記憶，是九龍坡老工業區的時代縮影。
??隨著時光流轉，紅育坡片區諸多問題逐漸暴露?！凹t育坡片區開發建設年代較早，農轉非集中居住區多、集體企業及單位建房多，絕大部分房屋年齡都在30年以上，普遍存在樓棟老舊破損、基礎設施不完善、公共服務功能缺失等問題。居民群眾要求實施更新改造、加強基層治理的愿望十分強烈，對消除安全隱患、完善社區功能、改善居住環境、加強平安建設的訴求也十分突出。”重慶市九龍坡區住建委項目負責人道出了改造背景和片區居民的心聲。
??面對居民的強烈期盼，2020年，紅育坡片區改造正式拉開了帷幕。此次改造涉及88棟樓宇、3476戶居民，總建筑面積達12.6萬平方米，2022年7月完工。改造過程中，同步引入了愿景集團等社會資本力量參與，社會資本方全面負責片區的設計、建設、管理和運營全鏈條工作，以期探索出一條可持續的更新路徑。
??改造之路并非坦途，工程啟動之初，各種挑戰便接踵而至。居民擔憂施工影響生活、商戶顧慮經營受損、停車難、充電設施不足……民意統一難、矛盾協調難、有效監管難，一道道關卡橫亙在前。
??“要克服這些困難，關鍵在于機制創新?！鄙鲜鲋貞c市九龍坡區住建委項目負責人表示，我們推出了五議工作法——通過“居民提議、大家商議、社區復議、專業審議、最終決議”五個環節，讓群眾真正參與到改造方案的共商共議中來，共同決定“怎么建、怎么管、怎么運營”，這樣才能提升居民的參與感、支持度和最終獲得感。
??同時，構建“五長制+網格化”矛盾協調機制，并建立了嚴格的監管體系——聘請專業監理、全過程跟蹤審計，政府部門全程介入，街道社區專人巡查，確保工程“一步到位”“一次投入不留遺憾”，真正把好事辦好。
??在空間利用上，紅育坡片區改造展現了非凡的智慧。針對老舊小區停車需求大而空間又十分有限的問題，項目團隊硬是在一個僅20余平方米的小花園里，建成了36個車位的立體停車樓；針對“三線”下地規整費用高昂的難題，設計師巧妙借鑒傳統智慧，創新建設風雨長廊。長廊的鏤空鋼架既有效規整隱藏了雜亂的管線，頂部的延伸結構又為居民提供了遮風避雨的通道，這一妙招深受居民好評，還大幅降低了成本。
??改造完成后，外遷居民陸續回遷，市民慕名前來探訪打卡，沉寂的特色老店老鋪也重新煥發活力，居民滿意度高達96.8%。
??PPP模式破解“兩難”困局
??紅育坡片區的成功，為老舊小區改造找到了一條破局之路。
??老舊小區改造長期面臨“融資難、治理難”的困境。傳統模式依賴政府財政兜底，巨額投入加重地方負擔，后期運營管理也往往乏力，導致項目可持續性差，社會資本望而卻步。
??為破解這一難題，拓寬資金渠道，重慶市住房和城鄉建設委員會和九龍坡區政府經多方論證后，在紅育坡片區老舊小區改造項目中，創新性地采用了PPP模式下的“ROT”（改建-運營-移交）運作方式。
??在這一創新框架下，當地政府引入市場主體愿景集團，引導其與國企平臺公司渝隆集團合作成立SPV項目公司——愿景渝隆公司，其中，渝隆集團出資20%、愿景集團出資80%，愿景渝隆從投融資、設計、建設、后續物業管理等全過程實施“建設管理運營一體化”。
??資金籌措渠道也實現了多元化。金融機構建設銀行提供了2.8億元的專項貸款支持，為項目注入了強勁的金融動力。同時，積極鼓勵居民參與，引導居民自籌資金用于室內翻修等“家門口”的改造更新，增強了居民的獲得感和參與度。
??不同于開發新建，城鎮老舊小區改造的回報機制沒有那么明確，更多需要依靠改造后的長期運營來獲得收益。紅育坡片區項目建設運營公司相關負責人曾坦言其核心挑戰是“前期投入大、盈利周期長”。因此，項目成功的關鍵在于讓參與的社會資本能夠實現“微利可持續”的運營。
??愿景集團秉持“微利可持續”和“改管一體化”的理念，探索長效運營模式。他們對片區內的資源進行了系統梳理，識別出八大類可運營資源，包括老舊閑置的辦公樓宇和商業樓、沿街鋪面、社區便民用房、停車場資源、物業管理服務、廣告位以及樓棟保潔服務等。
??“項目改造完成后通過‘公眾使用者付費＋財政可行性補助’的方式實現盈利回血和可持續性運營?！鄙鲜鲋貞c市九龍坡區住建委項目負責人表示。
??具體而言，老舊小區改造后增設了停車場、智能充電樁、單元樓公告牌等基礎設施，面向小區居民、社會公眾等使用者收費；愿景渝隆公司通過改造盤活閑置空間轉化為自持資產，引入社會資本經營農貿市場、社區食堂、社區養老院、便民商超等服務設施，收取租金回血；愿景集團成立物業公司，提供公共區域設施養護、清掃保潔、安全巡邏等服務，并向居民提供家政服務、水電安裝、電器維修、房屋中介等個性化有償服務。區財政以政府購買服務的方式提供物業費用、租金優惠等相應補助。
??“項目建設期1年，運營期10年?！鄙鲜鲋貞c市九龍坡區住建委項目負責人表示，在運營期內通過深度挖掘片區、社區、小區內沉睡的閑置資源和資產，充分激活停車、農貿、商超、廣告、保潔等領域的“造血點”，統籌實施建設改造與后續精細化的管理運營，最終實現項目可持續運營和盈利還款的目標。
??重慶市九龍坡紅育坡片區改造項目正是通過對這些豐富運營資源的系統性整合與市場化運作，開辟了多元化的收入來源，構建了強大的自身“造血”機制。這一機制不僅打通了前期巨額投資的平衡路徑，又實現了項目的可持續運營管理，從而在實踐層面有效緩解了長期困擾老舊小區改造的“融資難、治理難”問題，為同類項目提供了寶貴的經驗。
2025年五月房地產大事件盤點
2025-06-24回顧，是為了更好的前行！財政部：1-5月國有土地使用權出讓收入11281億元，同比下降11.9%
2025-06-23契稅1949億元，同比下降16.2%；土地增值稅2031億元，同比下降16.8%。報告｜5月大中城市租金水平持續下降
2025-06-20租金延續“跌多漲少”局勢。自然資源部：妥善處置閑置存量土地“18條”政策措施落地見效
2025-06-192.4萬宗存量房地產用地納入妥善處置閑置存量土地“一地一策”清單。5月各線城市房價環比下降，同比降幅繼續收窄
2025-06-18新房杭滬領漲，二手房仍“以價換量”。高層最新部署：更大力度推動房地產市場止跌回穩
2025-06-16構建房地產發展新模式，扎實有力推進“好房子”建設。二手房交易季節性回落，累計成交創多年新高
2025-06-13一線城市表現穩健，二線城市分化明顯。報告|百強房企5月業績環比增長3.5%，民企拿地積極性提升
2025-06-12超半數百強業績環比提升，投資積極性筑底回升。
中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
