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??西安樓市成交呈現(xiàn)出一幅分化的場景。

??來自中指院數(shù)據(jù)顯示，2025年1~6月西安TOP10房企實現(xiàn)總銷售額401.5億元，相比去年的568億元出現(xiàn)明顯下滑。其中，保利以65.4億元銷售額位列第一位，比去年同期第一名綠城，銷售額下降了46.6億元。

??成交量亦不容樂觀。據(jù)前瞻顧問統(tǒng)計，1~6月西安主城累計供應(yīng)244萬平方米，同比下滑47%，創(chuàng)近5年最低；價格上，告別連漲60個月態(tài)勢后也走出了下滑行情，從2024年9月至2025年5月，西安房價已連跌9個月。

??雖然市場有所回調(diào)，但在企業(yè)眼中，西安仍不失為一個“好市場”。“西安市場整體表現(xiàn)比較平穩(wěn)，沒有大漲大落。”一位央企地產(chǎn)西安區(qū)域負(fù)責(zé)人表示；另外一家企業(yè)西安區(qū)域負(fù)責(zé)人也表示，無論是規(guī)模還是利潤率，西安在集團各區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)都位于前三。

??“好房子”項目表現(xiàn)亮眼

??2025年上半年，一些項目在西安走出了獨立行情。

??招商西安璽就是其中之一。這個項目位于西安市港務(wù)區(qū)奧體核心板塊，戶型面積為175~261平方米，均價2.69萬元/平方米，單套總價400萬元起步。盡管總價較高，但從4月11日首開到售罄，僅僅用了47天，四開四罄。

??金茂雙子也取得了亮眼成績。4月29日，位于西安曲江新區(qū)的金茂璞逸東方推出182套房源，均價3萬元/平方米起，戶型有229平方米、269平方米、336平方米三種。選房當(dāng)日，共有200多組家庭進(jìn)行了搖號選房，269平方米的戶型全部售罄，整批次僅剩下少量頂?shù)追吭矗饕性?29平方米戶型上，當(dāng)日銷售額為12.6億元。5月18日，曲江金茂府首開，均價超3萬元/平方米，開盤即罄。

??在整體市場萎靡情況下，上述高品質(zhì)項目熱銷成為一道靚麗風(fēng)景線，也凸顯出“好房子”的價值。

??實際上，大部分新盤都在“好房子”上下足了功夫，會所、實景園林展示區(qū)已經(jīng)成為賣房“必備品”，產(chǎn)品上的創(chuàng)新更是層出不窮，特別是隨著建筑新規(guī)的實施，各大項目贈送面積越來越大，如保利云谷和著139平方米戶型，得房率達(dá)到了131%；綠城熙海棠140平方米的得房率為136%。除了露臺贈送，部分項目也開始將目光投向了室內(nèi)贈送，這部分面積多以飄窗、花池等設(shè)計報規(guī)。

??此外，開發(fā)商也在細(xì)節(jié)上不斷提升，如金茂璞逸東方最新一期產(chǎn)品層高達(dá)到了3.3米，甚至在建設(shè)階段就為業(yè)主提供了“定制化”服務(wù)，可以選擇是否將兩個房間打通；邦泰則創(chuàng)新性地引入了東西向露臺；為了解決第四代住宅的隱私性問題，部分項目開始在露臺之上加裝格柵。

??“好房子”已成為企業(yè)贏得市場客戶認(rèn)可的核心競爭力。

??不過，熱銷“紅盤”只是少數(shù)，市場上的大部分項目依舊面臨去化壓力。

??一位央企副總經(jīng)理表示，“客戶觀望情緒濃重，一訪、二訪成交的客戶已經(jīng)很少，很多客戶要看完周邊的所有項目，三訪、四訪之后才能成交，決策周期平均在1個月左右，最長的達(dá)40多天。”

??市場壓力之下，上述企業(yè)今年的業(yè)績預(yù)期也較去年有所下調(diào)，“去年在150億元左右，今年可能在100億元左右。”

??另外一位央企營銷負(fù)責(zé)人也表示，“2025年上半年我們項目成交量累計下滑了40%，客戶的主要顧慮是怕接手在高位，也怕市場會有更好的項目出現(xiàn)，而猶豫不決。”

??為了去化，“以價換量”成了最常用的促銷方式。據(jù)不完全統(tǒng)計，“6·18”年中促銷節(jié)點，有多達(dá)40個項目加入到了“以價換量”中，最高優(yōu)惠達(dá)到了23個點，如天地源高新宸樾項目優(yōu)惠了13個點、紫雲(yún)境最高有12個點優(yōu)惠、信達(dá)辰樾府有高達(dá)11個點優(yōu)惠、星光賞最低77折；還有的項目出現(xiàn)了返首付、返傭金等“非常規(guī)促銷方式”。

??事實上，為了促進(jìn)樓市“止跌回暖”，西安市也發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》（以下簡稱“措施”），涉及優(yōu)化土地供應(yīng)、土地出讓金分期繳納、推進(jìn)好房子建設(shè)、優(yōu)化居住配套服務(wù)、促進(jìn)一二手房市場聯(lián)動發(fā)展等方面。

??在業(yè)內(nèi)人士看來，該政策更多的作用在于提振信心。

??“營銷方面企業(yè)已經(jīng)沒有什么更好的辦法了，為了獲客，能做的只有做好產(chǎn)品了。”前述央企副總經(jīng)理表示。

??二手房成交有新高

??新房市場內(nèi)卷不斷下，次新房、二手房市場的競爭也更趨激烈。

??“現(xiàn)在新房得房率已經(jīng)超過100%，次新房還有公攤，所以二手房只能通過降價來吸引客戶。”上述央企負(fù)責(zé)人表示。

??根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，西安二手房房價已經(jīng)連續(xù)環(huán)比下跌19個月。據(jù)前瞻顧問統(tǒng)計，6月西安二手房市場帶看轉(zhuǎn)換率跌至1.86，5月為2.1；議價空間不斷擴大，從4月的7.88%提升至6月的8.36%，賣方通過降價促成交意愿強，價格下行壓力持續(xù)。

??具體到市場來看，不僅老小區(qū)在降價，次新房“破發(fā)”也成為常態(tài)，如位于西安航天新城的綠城春和印月，2022年首次登記時的毛坯銷售均價為19658元/平方米，如今小區(qū)一套143平方米房源成交單價低至1.34萬元/平方米，成交總價在197萬元。

??2月份，曾經(jīng)的紅盤中海·學(xué)仕里迎來了首套成交，這套房源建筑面積為115平方米，最終以300萬元總價成交，折合單價2.6萬元/平方米。據(jù)悉，業(yè)主當(dāng)初的購房成本為305萬元。

??當(dāng)然，二手房價格持續(xù)下降背后還有掛牌量的影響。“掛牌量激增是價格下行主因，每個月成交的房子比新增的掛牌還少，庫存想要降下來并不容易。”西安富力城商圈一位鏈家經(jīng)紀(jì)人表示。

??盡管價格持續(xù)下探，但成交量卻呈上漲趨勢。西安市住建局提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1~6月西安全市二手房總計成交50532套，網(wǎng)簽面積達(dá)到508.29萬平方米，從套數(shù)和面積上均超過去年同期，較2024年上半年上漲約5.98%，創(chuàng)下近3年以來新高。