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??“這是一條好消息，讓人看到了希望。”9月底，西安市嘉華新苑小區業主張先生給記者發來微信。

??張先生是嘉華新苑小區業主，所購房屋10余年無法辦理房產證。就在數天前，外界期盼已久的《西安市處理不動產登記遺留問題實施方案》正式印發，嘉華新苑小區遺留問題被納入“處遺”范圍，小區產權證辦理終于有了時間表。

??2005年，嘉華新苑小區（集體土地）被西安本地一家房企低價拿下，隨后該地塊被收歸國有，受政策和企業資金影響，直到今天也沒有按照要求進行土地招拍掛。按照規定，這樣一個土地手續不全的項目無法正常施工和銷售，但這個項目不僅悄然開工，還以“五證齊全”名義對外銷售，導致購房業主十余年無法辦理房產證。

??2017年官方的一則回復，使嘉華新苑小區遺留問題成因推出水面。這份回復稱，嘉華新苑小區《國有土地使用證》系偽造，開發商以此蒙騙有關部門，順利通過審批并取得預售資格等。

??這一消息震驚市場。

??“最近幾年，我們多次到有關部門反映情況，每一次都是讓我們再等一等，始終沒有下文。”張先生說，隨著今年9月份西安市正式出臺不動產登記遺留問題實施方案，業主們重燃希望，希望政府能夠再加把勁，盡快解決好遺留問題。

??據知情人士介紹，在西安與嘉華新苑小區類似土地手續存在問題的項目多達百余個，已嚴重影響到房地產市場穩定。現如今，全力化解遺留問題已是擺在西安市各級主管部門面前的重要之事。

??土地證是假的！

??西安市原長安國土資源分局2017年5月的一次回復，稱未見小區“國有土地登記資料”。受訪者供圖

??位于西安市長安區嘉華街與長興路交會處的嘉華新苑小區，以馬路為界分為南北兩個區域：北區已建成一棟28層住宅樓，南區已建成一棟22層住宅樓；臨街區域有少量底商，總戶數超過300戶。

??9月底，中國房地產報記者前往西安實地走訪看到，歷經多年發展的嘉華新苑小區生活配套已經十分完善。一位業主代表告訴記者，自2012年入住以來，開發商始終在辦證問題上推脫，直到2016年業主們才發覺“里面有貓膩”，他們百思不解的是為什么購房時項目明明五證齊全，卻始終無法辦理房產證。

??事情得從十幾年前說起。

??2005年12月30日，西安鑫茂源實業有限公司（以下簡稱“鑫茂源公司”）通過集體建設用地流轉，掛牌取得嘉華新苑小區10余畝集體建設用地使用權，土地款總額244.154萬元，并辦理了《集體土地使用證》，土地用途為商業，年限為40年。

??隨后，項目順利獲得《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》，審批總建筑面積近4萬平方米。

??變化出現在2007年，鑫茂源公司向當地原國土部門遞交申請，要求將上述宗地實施收購儲備，但直到2010年經有關部門批準，該宗地塊才正式被征收為國有建設用地，完成了土地征收和安置補償工作。

??“在完成土地征收和安置補償工作后，下一步需要進行招拍掛。但因土地遺留問題、政策、企業資金等多重原因，這一工作始終未有進展。”有知情人士告訴中國房地產報記者，無法招拍掛也就意味著開發商無法取得《國有土地使用證》，也無法進行后續的施工和銷售工作。但是在當年，監管相對薄弱，有不少企業冒著違規違法風險，多是“先上車后補票”。

??鑫茂源公司正是如此，不僅擅自施工，還偽造了國有土地使用證。

??2009年，西安市國土部門開具的一張罰單顯示：鑫茂源公司擅自改變土地用途，違法建設嘉華新苑住宅小區。原因是，按照陜西省國土資源廳關于農村集體土地的有關規定：集體建設用地流轉不得進行商品住宅開發，針對這一違法行為，國土部門要求鑫茂源公司限期自行拆除、恢復地面原狀，以及4萬余元的行政處罰，但鑫茂源公司僅繳納了罰款，并未履行拆除地面新建建筑物的拆除義務。

??更加蹊蹺的是，同樣是在2009年，嘉華新苑項目取得了《建設工程施工許可證》和《商品房預售許可證》，至此，項目名義上五證齊全、具備銷售條件。截至2010年4月、10月，嘉華新苑兩棟住宅樓相繼竣工，共建成341套商品房，并于2011年全部銷售完畢。

??記者獲得的一份官方資料顯示，2013年11月西安市規劃部門在項目竣工驗收時發現，嘉華新苑項目存在近4000平方米違規加建情況，并于2014年1月21日下達《違法建設行政處罰決定書》，對鑫茂源公司處以43.9萬元罰款（鑫茂源公司于同年2月19日繳納了罰款）。

??被處罰短短3天后，2014年1月24日，西安市規劃部門正式向該項目核發了《建設工程竣工驗收合格證》，項目性質為商住綜合樓。

??“表面上看，項目該取得的證件都有了，但就是辦不了房產證。更重要的是，項目一邊被處罰一邊建設，一邊還能取得各種證件著實令人感到懷疑。”張先生等業主表示，2016年之前，主管部門數次對業主進行書面答復，但每一次答復都大相徑庭，均是項目五證齊全，資料已受理正在辦理中；直到2017年，官方的一則回復將之前的答復全部推翻，使事態逐漸明了。

??2021年3月，長安區不動產登記局回復業主稱，待西安市政策出臺后，將按照要求盡快解決。此時，距離假國土證事件爆發已過去4年多時間。受訪者供圖

??2017年5月，西安市長安區國土部門在回復業主時稱，未見小區“國有土地登記資料”。這一回復在當時引發媒體廣泛關注，對業主而言猶如晴天霹靂。

??這份回復意味著項目無法辦理房產證原因是開發商偽造了《國有土地使用證》。更意味著，業主以為自己購買的是普通商品房，但實際上卻是有著《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《房屋預售許可證》等一系列合法證件的“小產權房”。

??更直白的說，開發商憑借一張假“國土證”就突破了國土、房管、規劃等多部門層層審核監管，“一路綠燈”修建并售出341套商品房。在國內，房地產項目審批非常之嚴，據此前披露，申辦一個房地產項目要蓋近200個公章，每蓋一個章辦事員、科長、處長都要簽字，涉及數百個經辦人。

??“我們曾問過主管部門，他們說前些年信息系統不健全，經辦人員無法分辨土地證真假，再加上已經有其他部門審核過，所以就信以為真。”張先生對此表示無奈，也無法接受這一說辭。

??責任人被查，開發商資金難以為繼

??從獲取土地到劃歸國有，再到開發商被處罰，十余年里在有關部門層層監管下，嘉華新苑小區就這樣建成了。

??2010年11月，一份長安區政府常務會議紀要顯示，對于目前已建成的國土長安分局土地儲備中心（鑫茂源）項目用地，由國土部門依法實施處罰后，方可開展土地出讓工作。可直到今天，當地土地部門也沒有按照區政府要求為項目補辦“土地出讓”手續。

??隨著時間的推移，越來越多的流言蜚語在業主間流傳。

??“大家都在說，我們這個項目有相當數量的房源是政府團購房，涉及長安區3個職能部門，數百名公務員。”有業主代表稱，雖然這件事并未出現在公開文件中，但是在一起生活久了小區確實有不少公務員，且在第一次參與上訪后，這些鄰居仿佛受到了警告一般，之后再未參與過。

??他不禁詰問：“這里面到底是怎么回事，有關部門和開發商到底有沒有貓膩？”

??多次維權后，事情還是出現了一定轉機。2017年“假國土證”事件爆發后，經公安機關調查，鑫茂源公司涉嫌偽造使用《國有土地使用權證》，先后辦理了《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《房屋預售許可證》；隨后，長安區人民檢察院以證據不足、事實不清為由，不予批準逮捕犯罪嫌疑人韓某及韓某女兒（均為鑫茂源公司負責人）。

??到了2018年12月，長安區紀委對嘉華新苑項目涉及相關問題又進行了立案調查。2019年，因違規辦理“嘉華新苑”相關手續、違反廉潔紀律等，長安區原發展計劃委、長安區住建局、長安區民政局等單位數名責任人被處理。

??“將事情調查清楚，對責任人進行處理，是政府應該做的事情。但業主們最關心的是，何時能夠將遺留問題梳理清楚，盡快將房產證辦理下來。”張先生表示。

??對于2007年之后嘉華新苑項目建設用地性質的轉變，西安市原國土資源局長安分局此前表示，根據有關規定，“城市規劃區內的集體所有土地，經依法征收轉為國有土地后，該幅國有土地使用權方可有償出讓”。為完善嘉華新苑項目土地手續，經有關部門批準，該局將項目所占用的集體土地征收為國有建設用地。

??該局稱，由于該項目已建成多年并全部出售給個人，完善用地手續存在諸多問題：如存在按現行土地出讓政策，必須實施“凈地”出讓，該項目由于已建成則不符合這項規定；再如，按照目前土地價格拍賣出讓，地價差距很大；該項目已建成，無法落實配建公共租賃住房要求等。此外，項目還存在無文勘資料、規劃超建等一系列問題。

??這其中，如果說行政審批手續層面問題尚有可能解決，那么土地款上的巨額差異則是無解。當年，嘉華新苑地塊住宅和商業綜合地價初步測算為250萬元左右，到目前為止該地段地價初步測算已近千萬元。加之嘉華新苑項目當年房屋售價不超過3200元/平方米，按照現行價格出讓土地，鑫茂源公司無力承擔。

??企查查顯示，鑫茂源公司成立于2005年，注冊資本800萬元，經營范圍是房地產開發、房屋中介、室內外裝修。中國房地產報記者聯系到該公司一位工作人員，其表示：“目前還沒有正式上班，具體情況不清楚，但房產證等事宜區里正在著手處理。”

??“由于嘉華新苑情況特殊，即便是在西安市也非常具有典型性，所以處理起來難度非常大。區政府為此曾多次召集有關部門開會研究，有關情況也向市政府匯報多次，整體方案也已經初步形成。但此類遺留問題往往不是一天兩天能夠解決的，需要時間，也需要契機。”一位接近當地政府的人士告訴中國房地產報記者。

??官方文件出臺，遺留問題處置或加速

??西安市自然資源和規劃局長安分局針對此事曾在去年給出過解決意見：一是按照該項目建設現狀出具規劃條件，完善規劃手續，為該項目辦理土地出讓手續；二是以協議方式為該項目辦理土地出讓手續，采取措施促使鑫茂源公司繳納土地出讓價款，辦理后續房屋產權登記等手續；三是按照批復時間，將該宗地征收為國有土地的時間2010年12月9日，作為評估土地基準日，進行土地價格評估，從而確定土地出讓價款；四是建議住建和文物部門研究出具意見，妥善處理該項目配建公共租賃住房和文物勘探問題。據悉，該意見已于2020年2月和3月兩次向西安市政府進行了上報。

??事情兜兜轉轉始終沒有取得實質性進展，到了今年，嘉華新苑業主們重新燃起了希望。

??今年年初，自然資源部下發《關于加快解決不動產登記若干歷史遺留問題的通知》，這份通知為遺留問題解決提供了契機。在這份自然資源部的一號文件中，對于像嘉華新苑類似項目的遺留問題提出了明確要求，即：可以按照地方實際情況，分不同時間段、不同類型分別采取劃撥、協議出讓等方式按照項目建設時的政策規定補辦用地手續。

??更為重要的是，文件明確：房屋已銷售且已入住的住宅項目，開發單位未按出讓合同約定足額繳納土地出讓價款，以及將經濟適用房等政策性住房按商品房對外出售但未補繳土地出讓價款，或者開發單位欠繳稅費的，可報經地方人民政府同意，按照“證繳分離”原則，在有關部門追繳土地出讓價款和稅費的同時，辦理不動產登記手續。

??“如果是按照該宗地征收為國有土地的時間，即2010年作為評估土地基準日，從而確定土地出讓價款，表面看是可行的，但實則有助長企業違規風險。”北京金訴律師事務所主任王玉臣認為，自然資源部一號文件中明確提出“證繳分離”原則，地方政府在化解遺留問題時可以參考該原則，盡最大力量保護業主權益的同時，也對開發商違法違規行為零容忍。

??經過大半年準備，9月份西安市自然資源和規劃局、住房和城鄉建設局等八部門正式印發《西安市處理不動產登記遺留問題實施方案》。

??方案明確，要依法依規，尊重歷史，充分考慮房屋建設時的政策法規；要證繳分離，民生優先，將群眾辦證問題與追繳開發建設單位相關稅費相分離；要規范處置，違法必究，對開發建設單位涉及的違法用地或違法建設等問題，從嚴追究等。

??長安區有關主管部門負責人告訴中國房地產報記者：“相關事宜區里正在研討，但具體情況不便透露。需要化解的也不止嘉華新苑一個項目，目前有關文件已經出臺，可以說為這些遺留問題化解提出了方向，明確了時間軸，相信遺留問題化解速度會得到更大提升。”

??據知情人士透露，在西安市及長安區類似嘉華新苑小區這類因土地手續不全而引發的遺留問題多達百余個，例如中航華府小區、玄武新城、名京九合院錦蕓苑、中鐵二十局家屬院、名京九合院錦蕓苑、華陽琳瓏苑、東御蘭汀、鉆石半島、鴻基新城等等，其中多數都被列入了此次處遺范圍內。

??“還是要有信心，相信政府能夠給我們解決難題，但這件事留下的教訓足夠深刻。”張先生表示，從監管缺失開發商順利施工，到開發商造假國土證東窗事發，出現歷史遺留問題的原因不在業主，可最終的結果卻要業主承擔。最近這幾年，每一屆政府領導班子都說很重視，成立了專案組，市里也有處遺辦，但事情就是原地打轉，“希望盡快解決，也希望這樣的事情不要再發生了。”