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??曾被視為超大樓盤開發的“京津之門”迎來冷清與蕭條

??斥資50億元、圈地3100畝傾力打造的河北省滄州市十大城建項目之一京津之門，欲在滄州開啟“門”字地標與高端住宅開發的新賽道，深耕多年后接連遭遇麻煩。

??據工商登記信息顯示，項目開發商德奧達投資集團有限公司于2000年創立于北京，是以開展汽車貿易及服務為主業的綜合性集團，為中國工商聯汽車經銷商商會常務理事單位，下屬五個全資子公司，是一汽奧迪、大眾品牌轎車和奔馳品牌商務車特許經銷商，京津之門是其跨界投資的首個房地產項目。

??4月23日，京津之門項目北區在建高層住宅樓（對外推廣案名“京津公館”）業主在網上反映稱，該樓盤自2019年對外銷售后多次停工，延期交付甚至爛尾的風險引發業主擔憂。業主介紹，該項目此前以有官司糾紛為由遲遲不動工，但在官司解除后依然沒有復工跡象。按照購房合同約定，項目原計劃在2022年12月底交房。

??在此之前，京津之門北區京津公館項目的其他業主也在網上表達了同樣訴求。對此，滄縣縣委辦公室回應：會督促項目各方盡快實現復工，爭取按時交房。但這一表態至今并未帶來實質性改變。

??有所進展的是，京津之門北區高層住宅施工現場已進行了施工方企業logo標識更迭，由中建二局更換為天津二建建筑工程有限公司（以下簡稱“天津建工”）。據悉，天津建工目前正在負責京津之門南區項目施工，不過，這一變化至今未使項目復工。

??4月27日，京津之門項目營銷中心有工作人員向中國房地產報記者表示，開發商滄州德奧達房地產開發有限公司（以下簡稱“滄州德奧達”）與施工方中國建筑第二工程局有限公司（以下簡稱“中建二局”）目前仍在協調中，由于疫情等原因，復工時間未確定。

??緊鄰滄州市西郊，歸口滄縣管轄的京津之門，因投資規模和開發體量創當地房地產開發之最，項目落地以來倍受矚目，在2013年京津之門奠基時的高光時刻，被冠以“滄州十大城建項目”的榮譽。

??該項目啟動至今并未迎來理想預期。按照項目最初的計劃，規劃用地總面積為3100畝，其中1400畝用于房地產開發，1700畝用于園林綠化，將重點開發建設高端住宅、地標建筑及“西湖”水系工程。

??然而，目前的建設現狀與宣傳規劃差距懸殊。記者在現場走訪發現，開發多年后，只有圈而未建的成片閑置土地和多個“半拉子”疑似爛尾工程，構筑起了京津之門現有輪廓。而支撐超大樓盤核心項目開發的“門”建筑和滄州版“西湖”難尋蹤影。

??在成片閑置土地的南、北方向，分別建有獨棟別墅、花園洋房及高層住宅等項目，工程施工均陷入停滯和疑似爛尾。滄州某建材企業負責人指出，如同陷入“魔咒”一般，京津之門多個住宅項目都出現開工即停工現象，購房者維權與官司纏身交織并存，正成為該項目近年來的開發常態。如何扭轉頹勢，滄州德奧達正在面臨嚴峻考驗。

??熱銷過后陷入長期的施工停滯

??停工導致樓板外露鋼筋長期遭雨水銹蝕

??多個子項目停工

??“前腳房子剛買過，后腳樓盤便遭遇了停工。”4月20日，滄州京津公館購房業主程華向中國房地產報記者表示，2019年10月，他在京津之門營銷中心選購京津公館小區住房一套。但購房不久該樓盤施工就戛然而止，停工至今已有一年多，目前絲毫沒有復工跡象。經多方投訴無果后，除了等待觀望，他已別無選擇。程華表示，同他一起陷入焦急等待的還有100多位購房者。

??期間，有京津之門購房業主代表約見滄州德奧達與滄縣住房和城鄉建設管理局等相關負責人，并向滄縣黨委政府進行網上反映，各方回應莫衷一是。

??2021年12月6日，滄縣縣委辦公室在對網上反映京津之門高層住宅樓陷入長期停擺回應中稱：經調查，滄州德奧達與中建二局之間存在經濟糾紛，導致施工單位撤場停工。目前，滄州德奧達與中建二局經濟糾紛案二審終審，滄州德奧達勝訴。我們正督促開發公司啟動項目施工，爭取按時交房。此外，復工后將督促施工單位嚴格按照設計要求進行除銹、除污染處理，堅決保證施工質量。

??時隔數月，京津之門相關工作人員向記者表示，開發商現在仍與中建二局協調中，又因當前疫情防控等原因，短期內復工無望。不過，開發商不會因此跑路，復工是遲早的事。

??上述承諾并未給購房者服下“定心丸”。程華認為，目前京津之門高層住宅樓并沒有明顯重啟施工的跡象，即使能實現在近期復工，但臨近購房合同中約定交房日期，延期交付已成事實。業主指出，停工以來由于未作防護處理，裸露在樓板之外的鋼筋經過長時間風化和雨水沖刷已經出現銹蝕，房屋地下室存在大面積的積水，墻體磚塊也有不同程度損毀。停工所暴露出一系列房屋建筑質量問題，在今年即將到來的雨季或將愈加明顯。

??4月中旬，中國房地產報記者經實地走訪發現，停工已久的京津公館位于京津之門北區（F區1-6號樓；G區7號、16號樓），現規劃建設為8棟高層住宅樓，其中，F區5號樓施工是由浙江海天建設集團有限公司（以下簡稱“海天建設”）負責，其余7棟均由中建二局負責承建。截至目前，F區1、2、5號樓已獲批商品房預售許可證，目前集中對外銷售的為1、2號樓。

??記者注意到，各樓棟間的施工進度不一：31層高的5號樓現已封頂；1、2號樓尚未封頂，但已建至20余層高，處于施工收尾階段；其余幾棟施工進度相對緩慢，其中，仍有3棟處于墊層施工階段。

??在現場，除了零星的工作人員看護外，未見施工人員作業，裸露于建筑之外的鋼筋隨處可見，表面已是銹跡斑斑。記者放眼望去，周圍荒草叢生的成片閑置地塊已成為放牧者專場。

??京津公館施工停滯并非孤例，京津之門南、北區在建住宅項目及較早開發B區（對外推廣案名“福喜島”）別墅項目均已停工停建。數十輛施工運輸車輛整齊劃一停放在現場一處院落內，承接京津之門南北區工程的三個標段施工方駐地人跡稀少，有的僅剩少量留守人員，有的則已人去樓空。

??在京津公館施工現場東北方向不遠處，是中建二局現場施工人員駐地，由二層簡易板房搭建的臨時生活和辦公場所，圍柵欄處仍清晰可見“中國建筑”字樣。場區內已破敗不堪，板房上下兩層均已空無一人。

??據了解，京津公館由中建二局和海天建設負責承建的兩個標段工程已相繼停工，有標段停工已長達1年之久。由天津建工承建的京津之門南區項目A區DP1-15號住宅樓及地下車庫工程（花園洋房），自2021年底以來停工至今，施工現場僅有少量人員留守。而開發建成多年的京津之門B區，有62棟獨棟別墅分布，雖然建筑主體已完工，但部分別墅外立面保溫層和窗戶玻璃仍處于未安裝狀態，始終未對外銷售，同樣陷入長期停擺的尷尬境地。

??經過記者多方了解，目前復工情況依舊撲朔迷離。

??建成多年的別墅施工現場破敗不堪

??實現逆生長的別墅群反遭停擺尷尬

??項目陷資金周轉困局

??“京津公館長期停擺與復工難，已對開發商在當地的形象造成了消極影響。”滄州德奧達有工作人員向記者透露，問題根源是中建二局管理上出了問題。尤其是施工過程對進度把控松懈延誤工期，還有資金使用缺乏規范，疑似有預付工程款被挪用的情況。

??5月5日，記者多次致電中建二局辦公室和企劃部，由于電話均未能接通，這一說法未經證實。

??記者從河北省住房和城鄉建設廳于2021年1月26日印發的《通報》中發現，京津之門的確存有施工管理不規范現象，其存在問題是：該項目三個標段僅有一個項目經理，并且項目經理有超范圍執業、履職不到位等問題，施工單位為中建二局。

??前述滄州某建材企業負責人認為，滄州德奧達與中建二局間的經濟（合同）糾紛或是京津公館施工陷入停滯的“導火索”，其背后反映出的資金承壓問題已傳導至項目開發建設的各個環節。

??據天眼查收錄的滄州德奧達與中建二局相關合同糾紛的一審法律文書（2021年冀0921民初1482號）顯示，雙方爭執頗多，較為突出的是對于工程款撥付上存在明顯分歧。滄州德奧達表示，截至2020年9月30日，中建二局完成滄州德奧達所承包工程的工程量為65803284.08元。截至2020年2月10日，滄州德奧達向中建二局支付工程款為41086256.12元。對此，中建二局則認為，已實際收到的工程款37968388.72元，對于尾款不予認可。

??“這也從側面印證中建二局在承建京津之門中資金承壓的一面。”一位不愿具名的房地產行業人士向記者表示，建筑企業資金的充足寬裕程度直接決定著工程施工進度。從滄州德奧達與中建二局經濟糾紛中可以窺見雙方均已出現資金緊繃的情況。

??雙方的資金緊繃也導致員工工資被拖欠。有關京津之門的網上投訴內容顯示，一位自稱在中建二局京津之門項目部任職廚師者表示，在他于2019年8月下旬辭職前，中建二局京津之門項目部連續拖欠其2個月工資共計11940元，直至2020年7月底，經滄州市人力資源和社會保障局協調得以解決。

??京津之門南區項目停工同樣與資金承壓密不可分。施工方天津建工有關負責人向記者表示，該項目為建設15棟多層住宅樓，工程施工已過半，但自去年12月份以來停工至今。在他看來，主要是因施工單位資金緊張異常所致。由于天津建工與滄州德奧達簽訂施工合同中，約定項目整體建設至“正負零”時方可撥付工程款，施工方要在完工前需墊付運轉資金達2億余元，導致施工方因資金周轉困難而被迫停工。如若復工，施工方先要向建筑材料供應商支付鋼筋和水泥款共計5000余萬元。

??京津之門一期項目施工方也有著類似遭遇。據中國裁判文書網顯示，2016年9月6日，河北唐山市豐南區人民法院作出民事裁定書（2016年冀0207民初2248號 ），其內容披露了中鐵十八局集團第四工程有限公司承建京津之門一期一標段工程期間，拖欠天津億德瑞環保科技有限公司鋼材貨款及逾期利息563669.7元的事實。

??自京津之門多個項目停工以來，不僅施工方陷入資金困局，記者梳理發現，開發商滄州德奧達也深陷京津之門引發的建筑設備、廣告宣傳、土石方運輸、工程施工等領域多起經濟訴訟及案件。資金承壓可見一斑。

??2021年9月27日，河北省滄縣人民法院在對滄州眾達土石方工程公司與滄州德奧達作出的非訴保全審查裁定書（（2021年）冀0921財保35-01號）中顯示，查封滄州德奧達冀（2018年）滄縣不動產權第0000530號土地，由申請人滄州眾達土石方工程有限公司負擔。

??事實上，為紓解企業資金壓力，滄州德奧達已相繼進行股權和土地質押融資。據天眼查顯示，2016年10月29日，德奧達投資集團有限公司、石某元與王某鳳作為滄州德奧達三位（即全部）股東，分別向渤海國際信托股份有限公司（以下簡稱“渤海信托”）進行股權出質，累計出質金額為5000萬元。而在此前一天，滄州德奧達還將一宗占地面積36.7144公頃商服用地抵押給渤海信托，抵押金額40000萬元。

??“一次開發3000余畝的樓盤，前期土地、建安等成本支出將消耗巨額資金。又因京津之門一期建成（別墅）項目至今未銷售，導致資金回籠不暢，只能采取融資維系項目資金周轉。這一體量放在當下開發，沒有上百億元資金周轉實力根本轉不動。”前述房地產行業人士對記者說。

??中建二局二十一項目部已是人去樓空

??建設用地涉嫌未批先占

??滄州德奧達的一宗土地抵押操作，也有諸多不尋常之處。

??據滄州德奧達向渤海信托土地抵押的信息顯示，抵押地塊位于滄縣紙房頭鎮東紀家洼村，土地使用權證號為“滄國用（2013年）第006號”，抵押時間從2016年10月28日至2019年10月27日。

??抵押到期后的半年多時間里，該宗地塊又以掛牌出讓方式重新出讓給滄州德奧達。據該宗地塊出讓信息顯示，2010年5月31日，滄州德奧達通過掛牌出讓獲得位于滄縣紙房頭鎮東紀家洼村北，一宗占地36.7144公頃商服（住宿餐飲）用地，成交價為15900萬元。

??一宗地塊經歷兩次“出讓”，且前后土地使用權人均為滄州德奧達。值得注意的是，該宗地塊在正式掛牌出讓前，已被滄州德奧達進行土地抵押貸款，其提供的“滄國用（2013年）第006號”土地權屬證明引發普遍關注。在接受采訪時，滄縣自然資源和規劃局土地利用科有關負責人以時間有些久遠記不清楚為由，婉拒了記者采訪。

??另據天眼查顯示，截至目前，滄州德奧達通過拍賣出讓共獲得6宗土地。除了位于東紀家洼村北的1宗地塊外，其余5宗地塊均位于滄縣紙房頭鎮大渡口村南，并且均在同一天被摘得，摘牌日期顯示為2016年6月22日。上述6宗地塊土地用途，分別為其他普通商品住房用地和住宿餐飲用地，累計出讓面積約1029畝，累計成交金額117800萬元。

??照此統計，京津之門目前獲批土地面積僅1000多畝，但該項目公眾號對外展示占地面積為3100畝。那么，京津之門實際占地情況又是怎樣的呢？

??滄縣紙房頭鎮田家莊村委會有關負責人在接受采訪時向記者證實，從2012年開始，滄州德奧達通過當地政府，陸續征用紙房頭鎮田家莊、吊莊村、東紀家洼村、大渡口村土地累計3100畝，土地補償款為每畝125000元，占用的土地大部分為村民可耕地以及兩處磚廠用地。此次征地較多的村大渡口村被占用近1200畝，吊莊村被占用1100余畝，東紀家洼村被占用700余畝，田家莊被占用100畝。“實際早在2008年前后，部分土地便已被滄州德奧達主要負責人圈占。”大渡口村委會有關負責人向記者補充說。

??針對京津之門土地涉嫌存在少批多占的情況，記者多次撥打滄縣自然資源和規劃局執法大隊電話，但始終無人接聽。

??京津之門項目存在的土地問題，不止一次被官方層面公開提及并作出處理。據此前河北省紀委監委網站發布信息顯示，2016年11月中旬至2017年1月上旬，省委第九巡視組對滄州市進行巡視期間發現京津之門等項目用地存在問題，向滄州市委反饋了巡視意見；2017年11月10日，滄州市委在關于巡視整改情況的通報中回應稱：抽查滄縣有關資料發現，滄州德奧達開發的京津之門項目，因未按規定時間繳納全部土地出讓金，產生滯納金1958.54萬元，并存在沒有繳納的問題。經核查，該公司實際欠繳約1914萬元，責成有關部門開展資金收繳，現已挽回1914萬元的經濟損失。

??早在2003年，國土資源部發布《關于清理各類園區用地、加強土地供應調控的緊急通知》，明文規定停止別墅類用地供應。此后，由中央至地方對于別墅類土地政策持續加碼，呈現強化升級管控趨勢。在此背景下，滄州京津之門一期卻能順利開發建成單套面積800平方米、總占地近百畝的獨棟別墅群。

??大渡口村委會有關負責人告訴記者，別墅建成時間距今有五六年，該項目所占土地為磚廠用地。關于項目是否已獲得用地批復，這位負責人表示并不知情。

??京津之門因土地問題曾被當地土地部門處罰。據滄縣人民法院作出的滄縣規劃和國土資源管理局與滄州德奧達相關“行政裁定書”（2017年冀0921行審223號）顯示，滄州德奧達因違規用地，曾被滄縣規劃和國土資源管理局以“滄國土資罰字（2016年）第13021號”對其作出行政處罰決定。“京津之門的別墅項目，至今仍有手續沒辦完。”前述滄州德奧達工作人員對記者說。

??（應受訪者要求，文中程華為化名）