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??“通州城市副中心梨園附近50年大產權，不限購，與產權單位直簽，每套32萬～79萬元，面積從31平方米至75平方米不等，銷售均價每平方米10000元，可自住、投資、注冊公司。”11月3日，北京市朝陽區雙橋東路某汽車4S店的工作人員于虹又收到了這樣一條另類的售房信息。近一個月以來，他的微信朋友圈陸續接收到多個廉價且不限購的房源信息，這讓始終以租房居住為主要方式的于虹激動不已。

??2022年10月下旬，中國房地產報記者在北京市通州、大興及順義等區走訪時了解到，一些打著“非改租”名號的房地產項目，被開發商以簽訂“長租約”“酒店托管”“售后返租”“房產贈與”等協議方式，引導消費者一次性付清全部租金，變相實現轉讓。

??利用非居住存量土地和房屋建設保障性租賃住房，本意是進一步完善我國住房保障體系。2021年，住房和城鄉建設部在深入調研部分大中城市、住房租賃企業，以及新市民租賃住房需求的基礎上，制訂了《關于集中式租賃住房建設適用標準的通知》。目前實踐中存在許多由旅館、酒店、商業辦公樓、廠房、倉庫等存量閑置房屋改建的宿舍型租賃住房項目，應該如何在具體執行中完善市場規范，也頗為考驗地方政府的政策執行能力。

??“租購并舉”趨勢下，北京也在加速推進對閑置廠房、商場、寫字樓或酒店改建租賃住房（以下簡稱“非改租”）步伐，對于該市住房租賃市場無疑是一大利好，為更好解決新市民、新青年群體的住房剛性需求提供推力。

??此前北京市針對“非改租”已經陸續出臺《關于發展租賃型職工集體宿舍的意見（試行）》和《關于進一步推進非居住建筑改建宿舍型租賃住房有關工作的通知》，明確提出“非改租”實施路徑，鼓勵其改建項目業態混合兼容，促進產業融合和新業態發展。

??但在實際推進中，不乏有打著“非改租”名號的項目被開發商導入以租代售營銷模式，常以“不限購”“廉價房”“高額回報”“永久使用權”等幌子吸引消費者，令少數改建型租賃住房項目變味。

??面對有打著“非改租”名號的項目以租代售營銷花樣不斷翻新，北京市規范發展長租房市場依然任重道遠。

??50年產權房“只租不售”

??盡管政策從多維度持續強化監管，但以租代售依然成為部分項目開發商加快資金回籠的路徑選擇。

??“廉價且不限購的房源”，項目開發商給出的宣傳標語，也對于虹頗具吸引力。

??其中，一推廣名為“東五環公寓”項目吸引了他的注意，該項目位于通州臺湖核心區，距離環球影城4.5公里，精裝現房，大產權，售價不足周邊商品房價的兩成。

??出于對“撿漏房”的好奇，于虹從房源信息發布者呂麗處了解到，“東五環公寓”位于通州區臺湖鎮經略天則產業園63號樓內，該樓棟共推出156套小戶型住房，精裝修送家具家電，直接拎包入住。“對于工薪階層而言，投資30余萬元即可在京郊（該園區）安家，減輕住房剛需壓力明顯。”于虹向記者感嘆。

??不過，于虹對此房源仍心存芥蒂。在他看來，該園區所謂50年大產權精裝住宅，實際是由工業廠房改建而成（以下簡稱“工改住”），與商品房住宅有著本質區別。

??記者通過天眼查查詢發現，經略天則產業園占地面積282畝，土地性質為工業用地，土地使用證號為“京通國用（2005年）字第021號”，起初為開發蘭格鋼鐵商務園項目，后期更名為經略天則園工業地產項目。此外，園區內樓宇用途顯示為工業廠房及附屬設施，對應簽訂的售房協議也顯示為《廠房銷售合同》。

??11月10日，北京市通州區臺湖鎮政府經濟發展辦公室有工作人員也向記者證實，經略天則產業園為工業用地，所開發建筑均為廠房。目前園區內出現的租賃住房應是廠房改建。近期，該園區已向臺湖鎮政府上報廠房改建酒店公寓申請。

??令于虹不解的是，“東五環公寓”房源看似全款購買，但在辦理購房手續時卻要求簽訂房屋租賃合同。一番蹊蹺操作，讓對外公開銷售的“工改住”悄然變身為以租代售的另類“非改租”。

??記者據于虹提供的一份載有“經略天則招商中心”字樣房屋租賃合同范本顯示，出租方為北京蘭格加華置業有限公司，除了租賃期限（20年）需手工填寫外，合同載明租賃期滿后承租方可免費使用該房屋至2054年12月7日。

??“此舉是向承租方承諾房屋使用年限與土地使用權年限(50年)同步，以此表明租與購無差別。”呂麗向記者表示，經略天則產業園目前共有69棟樓宇，企業獨棟居多，每棟為一個獨立房本，63號樓也不例外，其改建成的住房不能辦理產權分割，只能是出租。不過，簽20年長租協議，到期后自動順延，等同于擁有房屋永久使用權。

??11月14日，記者多次撥打北京蘭格加華置業有限公司工商登記電話，始終無人接聽，采訪未果。

??一次性長租20年的做法，符合以租代售營銷特性，卻違背現行相關政策。2022年9月1日，《北京市住房租賃條例》正式實施，其中明確規定新建、改建的租賃住房，不得銷售或以租代售，違反規定的由住建部門責令改正，逾期不改的處罰金最高可達100萬元。

??“理財”公寓 投資包返租

??“東五環公寓”項目除外，呂麗還在微信朋友圈推送多個位于北京市大興區另類“非改租”項目。記者經梳理發現，這些項目吸睛背后，不僅有以租代售的營銷模式，還有著眼花繚亂的招商手段。與“東五環公寓”傾向自住屬性不同，大興區多個“非改租”項目均有不同程度的投資功能，以博取市場關注。

??以投資包返租為例。對外推廣名為“soho科創公寓”租賃住房項目近期正在火熱招商，據介紹，該項目距離大興黃村西大街地鐵B口100米，由酒店改建為精裝公寓，40年產權，戶型面積普遍在28平方米左右。作為長租公寓，該項目同樣在暗示可以按市場價格出售。

??公開資料顯示，“soho科創公寓”分為自住與投資（酒店托管）兩個類別：自住型酒店公寓每套售價19.8萬元；酒店托管公寓則是由某品牌酒店代為運營管理，托管期限3年，期間按每月返租1500元標準，采取季度撥付方式結算，也可沖抵房款后折合每套售價14.8萬元。

??“3年托管期，5萬余元收益，相當于銀行定期理財。”呂麗認為，“非改租”下的酒店托管公寓比較適合投資且收益穩定，具有一定彈性空間。到期后可原價回購，也可繼續托管，還可選擇自住。

??記者走訪發現，宣傳銷售投資型另類“非改租”公寓在大興區并非孤例。位于大興林肯公園南500米萬源街地鐵口附近，一個推廣名為“亦莊經開區城家公寓”項目在出租招商中，更是打出“托管2年返3萬元”廣告語。據悉，該項目是由商場改建為LOFT公寓，每套售價為16.8萬～20.8萬元。項目還宣傳稱投資回報率高，投資滿2年后或開發商原價回購，或一次性返3萬元（可直接抵扣房款）。“這種改建公寓由于層高低，暗間居多，不適宜自住只適合投資。”呂麗說。

??記者調查發現，投資包返租的另類“非改租”公寓項目在大興已呈扎堆涌入之勢。據了解，僅在大興區某核心地段相繼分布有推廣名為“亦莊某東總部”“東南五環高端公寓”等項目，其中有項目宣稱投資包返租額度高達每月3000元，同時還有項目承諾租20年送20年。

??事實上，禁止售后返（包）租已在政策層面形成共識。據《商品房銷售管理辦法》第十一條規定：“房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。”

??一位房地產業內人士表示，售后返租其實質是一種營銷噱頭，用高額返回租金吸引投資者，而一旦開發商破產或者出現資金問題，其返租承諾或回報率可能無法實現，存在較高的不確定性風險。

??養老別墅 租19年獲無償贈送

??“非改租”政策的誕生，旨在方便年輕租客拎包入住的長租公寓模式，曾一度風行于北京租賃房市場，廣泛受到各路資本青睞與追捧，催生多個長租品牌或長租公寓運營公司出現。

??這些項目的基本的操作方式是通過與業主簽長租約，一簽3～8年，一次性向業主支付低于市場價的租金，以獲得較有競爭力的出租價格，然后以市場價對外租賃，賺取差價。彼時，長租公寓被資本視作金礦，帶來了不少“創新”。但正是諸多“創新”，將長租公寓帶入行業低谷，目前發展依然面臨困境。

??伴隨長租公寓模式潛在風險的日益浮現，北京市自去年以來已加強政策應對。

??2021年6月3日，北京市住房和城鄉建設委員會發布《住房租賃指南3.0版》并提示稱，和住房租賃企業簽約時，不要一次性支付長期租金。這將意味著，長租公寓市場一簽數年模式或存在諸多風險隱患。為此，北京市住房城鄉建設委、市市場監管局等部門于2021年2月3日，聯合印發《關于規范本市住房租賃企業經營活動的通知》,明確禁止“長收短付”,住房租賃企業向承租人預收的租金數額原則上不得超過3個月房租，收取的押金數額不得超過1個月房租，并且應當通過北京市房地產中介行業協會建立的專用賬戶托管。

??在此背景下，新增一批以租代售改建租賃住房項目，試圖搶灘北京市長租公寓市場，各種風險矛盾交織復雜并涌入，或致行業混亂無序發展風險加劇。

??尤其是與長租公寓并無直接關聯的小產權別墅項目卻打出“長租”旗號，蹭熱度、搭便車的意圖十分明顯。記者調查還發現，北京市順義區一農村集體土地上新建數十棟別墅，目前正被冠以“六元橋別墅”為名對外推廣招商，據發布信息顯示，該項目推出特價京郊別墅，20棟、現房、戶型面積為320平方米至360平方米，售價僅為每平方米10000元。不過，記者根據相關營銷人員提供的“購房合同范本”發現，該房源實際為租賃房，可一次性長租19年。

??記者據一份名為《土地及地上建筑物租賃協議》（范本）顯示，該長期出租房源為北京市順義區馬坡鎮廟卷村北大街甲一號養老別墅，其土地所有方為廟卷村村委會，土地性質為集體建設用地，面積13901.09平方米。

??該協議還顯示，2022年1月18日，該項目出租方北京廟卷養老服務有限公司與土地所有方簽訂《順義區農村土地租賃合同》，期限為2022年1月18日至2040年12月31日，共計19年，亦為養老別墅租賃協議期限。

??11月15日，順義區馬坡鎮廟卷村村委會有關工作人員向記者表示，該村北為獨棟別墅項目，現仍未入住，目前有幾棟正在裝修，但她并不掌握具體出租詳情。

??綜合別墅項目相關《土地租賃合同》和《不動產權證書》（京(2021)順不動產權第0013125號）顯示，養老別墅項目所占土地用途為工業用地，是由北京廟卷養老服務有限公司主要負責人以每年每畝10000元價格，從廟卷村經濟合作社租用,用于辦公、車間和養老用房。但實際卻建成20余棟獨棟別墅，并以一次性長租19年方式對外出租，此外，該公司還以簽訂書面補充（房產贈與）協議方式，約定待租賃合同到期后，承租方租用的房屋可獲無償贈送。

??記者注意到，北京市農村集體租賃住房不得以租代售，相關政策已有提及。早在2017年，北京市住房城鄉建設委等部門聯合印發《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》，其中規定集體租賃住房可依法出租獲取收益，不得對外出售或以租代售。鼓勵簽訂長期住房租賃合同，但單次租期不得超過10年。

??“長租公寓受一些房企的追捧,主要是旗下開發的項目疑似屬于擦邊的灰產，借助長租公寓之名或為換一個準合法身份入市，但這和長租公寓發展初衷相背離。準確把握長租公寓發展定位，明確概念內涵、功能作用，同時，加強對長租公寓建設的動態監管，尤其對營銷和名稱被擦邊化等各類潛在風險進行有效防范，確保不突破各項紅線底線。”前述業內人士說。

??（應受訪者要求，文中于虹、呂麗均為化名）