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??“這是我們的階段性勝利。”中遠兩灣城第三屆業委會主任韓先生向中國房地產報記者表示。

??近日，上海一小區的業主委員會干了一件轟動全網的大事，他們不僅“炒掉了”管理小區長達20年之久的物業公司，還請來了專業的審計團隊倒查小區過去20年的賬目，找到了有力證據，并上訴至普陀區人民法院，最終，法院一審宣判前物業公司即中遠物業管理發展有限公司，需要在法院判決生效之日起十日內向小區全體業主返還過去20年間多項費用結余。按照小區1.2萬戶居民人數來算，平均下來每戶業主可以拿回3300余元。

??這件事就發生在上海普陀區的中遠兩灣城，這座已經有著20余年歷史、上海內環內最大的小區，占地50萬平方米，其建筑面積超過160萬平方米，相當于224個標準足球場。小區內部自成一套體系，有許多餐廳、便利店、生鮮店、按摩房、健身房，各種品牌的房產中介門店更是應有盡有。

??判決結果引發輿論嘩然，很多網友把中遠兩灣城業委會稱為“上海最牛業委會”，但這件事的意義遠不止這些，它不僅代表著一個小區的勝利，也給其他正在經歷維權的業主們帶來了啟示。

??隨著經濟快速發展和人們生活水平的不斷提高，人們對物業服務的要求越來越高，業主與物業之間的矛盾糾紛也因此越來越多。因為物業和小區業主之間產生的矛盾重重，復雜且多樣，殷鑒在前，不可無視。

??那么，這樣一段看似魔幻的經歷，這群業主又是如何做到的呢？

??歷時多年終如愿

??這是一場曠日持久的拉鋸戰。中遠兩灣城的“老物業”，在社區里盤踞了十幾年之久，各方利益糾結，業主們能走到這一步，其中的困難與艱辛可想而知。

??韓先生從2001年就搬來了中遠兩灣城，是最早一代的居民，他依稀記得自己剛住進來時，小區環境很不錯，兩灣城位于蘇州河北面，東邊是上海火車站，交通也方便。

??隨著時間的推移，小區環境一年不如一年，一度被當成遍地群租的典型小區。2008年后，小區地面道路出現了坑坑洼洼的情況。

??而前文所述的老物業即上海中遠物業管理發展有限公司（簡稱“中遠物業”）。中遠兩灣城自1991年正式開工，分四期建設，2006年全面竣工。而彼時接過這個項目的房地產公司，便是中國遠洋運輸（集團）總公司的直屬公司——中遠置業集團。

??因為這層關系，2001年9月1日，中遠置業旗下物業公司中遠物業進駐中遠兩灣城，此后開啟了長達20年的管理服務，直到2021年12月31日終止服務。

??“灌木也枯萎了，晚上的路燈也很昏暗，很多問題一直沒有得到處理。”

??此外，業主們還發現，他們繳的物業費似乎也有貓膩，一些不屬于物業管理的支出成本被算進了物業費中，不僅如此，當時第二屆業委會的負責人和“老物業”居然還是親屬關系。

??為了徹底查清這筆賬，算清自己多年來到底交了多少冤枉錢，2018年初，業主們發起了臨時業主大會，罷免第二屆業委會。隨后，2019年12月新的業委會選舉產生。

??業主們對新一屆業委會提出的目標任務很明確：與舊物業解約——公開選聘新物業——對小區收支做審計——上訴追討費用。

??韓先生介紹道，自2020年4月份啟動這項工作后，業主們做了許多前期準備工作，這些工作受到了宜川街道房辦和區房管局的指導。

??之所以選擇更換原來的老物業，對于生活在中遠兩灣城的居民來說，也是無奈之舉，要投入相當大的成本。韓先生向記者表示。

??“這個地方召開一次業主大會，光志愿者就要500人。為了統計業主投票情況，業委會還專門定制了二維碼投票程序，以保證不存在任何干擾投票的行為。”

??韓先生告訴記者，在新老物業選聘和業委會召開期間，“老物業”有許多小動作，會在小區里拉橫幅、貼海報、跟蹤攝像，在業主大會召開期間，“老物業”對流程進行過干擾和阻撓。

??業委會更換物業的舉動引起了原物業公司的反彈，中遠物業把業委會告上了法庭，理由是，物業認為業委會“炒掉”他們的行為違反了業主大會的表決程序，侵犯了中遠物業的合法權利，剝奪了中遠物業繼續服務廣大業主的機會。

??根據業委會向法院的陳述，雙方的矛盾確實由來已久。早在第一屆業委會任職期間，就曾質疑物業在財務方面存在問題，雖保留了諸多證據，但未能妥善解決。第二屆業委會負責人又和中遠物業負責人是親屬，因此雖然在其任期內通過了對中遠物業的審計，業主卻并不相信該結論。

??最終，于2020年10月份，中遠兩灣城第三屆業委會舉行了一次業主大會。經過一番復雜而不懈地運作，在2020年10月31日的業主大會上，中遠兩灣城終于過了原物業的解聘協議，和中遠物業解除了合同。

??同時，全體業主投票表決通過“授權第三屆業主委員會對過去小區公共收益、按時結算、維修資金項目等收支進行全面審計，必要時通過司法途徑完成相關審計工作，收回應歸全體業主所有的全部相關資金權益”的決議。

??根據中遠兩灣城業委會公告，他們于2020年10月獲授權，開始對小區各項賬目進行全面審計，并委托了一個5人律師團隊負責法律服務，于2021年2月向上海普陀區人民法院遞交了訴狀。

??面對困難重重的局面，律師團隊拿出了高度的專業水平，對中遠物業進行調查審計。律師團隊甚至向法院申請調查令，到上海市電力公司市北供電公司和上海市城投水務公司供水分公司調查歷年有關電費和水費數據，獲取和分析20年相關數據，工作量非常大，此外還到某數字科技公司調查有關停車數據，才獲得了有力支持業主訴求的證據。

??通過對近20年來相關數據的比對分析，審計團隊不僅查清了多年的賬目，還發現了物業試圖毀滅停車數據的證據。

??“對物業公司歷年來公共收益和維修資金進行審計，這也是廣大民意的要求。”

??此后，第三屆業委會還倒查了過去20年的小區賬目，發現物業費結算后結余、停車管理費結余、公共收益業主分成結余等均有問題，于是將中遠物業起訴至法庭。

??最終，經過普陀區人民法院審理，結合本案證據和原告提供的計算方式，酌定被告向原告支付物業服務費按實結算、公共收益分成的結余款4000萬元。

??20年沉積的問題，用2年時間完成物業更換、訴訟成功兩項艱巨的任務，離不開各個環節的協同一致、高效執行。

??同時，有著像韓先生一樣，樂于為大眾奉獻的熱心居民帶頭，在廣大業主們共同努力下，這場曠日之久的拉鋸戰才最終落幕。

??據韓先生介紹，業主們專門成立一個審計工作小組，和審計團隊進行對接，有什么問題需要業委會配合。

??物業問題由來已久

??規范運行阻力重重

??中遠兩灣城業委會的成功只是個例，除了該大型小區存在的問題以外，全上海乃至全國的小區或多或少都存在一定的問題。

??根據上海市消保委統計，全上海有近七成業主對于小區物業管理并不滿意，小區物業“不給力”，公共環境每況愈下、房價漲幅跑不過周邊小區、和物業不作為的態度。很多業主感覺到無能為力，卻束手無策。

??記者在采訪中了解到，許多小區業主和物業的糾紛的焦點大多集中在物業費和服務質量等5類問題上。

??業主反映最集中的問題首先是物業費偏高與物業實際服務不匹配的問題。其次是關于小區公共收益的明細與去向，也日益成為業主維護權益的關注點。

??浦東一小區居民就向記者反映，他們所居住的小區物業“自說自話要漲物業費”，甚至使出停電梯卡等歪招來“要挾”業主，她和鄰居就跟物業公司“杠上了”。

??此外，小區公共收益不公開或虛假上報也是業主反映的集中問題。每個小區中都有公共收益，包括像電梯廣告、燈箱廣告等，這些都算作整個小區共有的收益，而物業收取了這些費用后，需要向全體業主進行公開，但有些小區的物業竟然公然私吞，或是直接虛假上報，出現這樣情況的小區也不在少數。

??小區公共設施損壞無人維修，小區公共設施損壞，卻無人進行維修。上海許多小區交付有一定時間，社區內的一些公共設施會面臨老化和損壞的情況，這些本該由物業進行維修和服務，但有些小區的物業卻無動于衷，任由其壞在那里。

??再有一些高層小區，電梯年久失修、質量堪憂、故障頻繁，現在小區大部分都是高層，如果電梯一旦出現故障會非常麻煩，電梯難等，而且高樓層的住戶想下樓也相當麻煩。

??一邊面對業主各種不滿，部分小區業委會監管不足、保障不夠問題突出。另一邊是物業的“躺平”不作為。

??此外，小區業主在遭遇不公等明顯侵犯他們利益的問題后，維權異常困難，除非有中遠兩灣城這樣的業委會坐鎮，否則業主之間很難形成強有力的組織來對抗小區物業。

??58安居客房產研究院院長張波表示，目前各地制定的物業管理條例內容相對陳舊，有的地方多年未修訂，對業委會的監管存在盲區；一些規定雖有大的框架，但沒有實施細則，實踐中常出現無法可依的情況。

??近年來，隨著經濟快速發展和人們生活水平的不斷提高，人們對物業服務的要求越來越高，業主與物業之間的矛盾糾紛也因此越來越多。因為物業和小區業主之間產生的矛盾重重，復雜且多樣，殷鑒在前，不可無視。

??社區需參與共同治理

??這幾年越來越多的商品房小區期望由品牌物業為小區提供服務，因為這不僅意味著服務質量的提升，還有助房產本身實現保值增值。以結果論，中遠兩灣城小區的嘗試，對很多小區有借鑒意義。

??但推進小區事務需要耗費大量的時間和人力成本。韓先生表示中遠兩灣城小區的做法可復制性不強，小區業主和物業走上司法程序，要動用大量資金、人力、精力，并不是所有業委會與物業之間的糾紛都適合通過訴訟來解決。

??通常僅成立業委會，對于很多二手小區而言，就是一次漫漫征程。

??據住建部統計，全國各地小區業委會成立率約為30%，上海是全國業委會成立率最高的城市，可以達到80%；北京、廣州、深圳、杭州這些大城市，也只有30%左右。

??北京金訴律師事務所主任王玉臣律師認為，第一，業主的組織工作難度大。本身現在業主之間就屬于比較松散的關系，不像幾十年前大家都很熟的鄰里關系。而且，很多業主其實對成立業委會或者團結起來維護業主的共同利益并不是很積極，很多人只是想坐享其成。而且往往缺乏足夠的利益驅動或激勵。

??第二，即使組織起來未必能達到法定的表決比例，或者業主很作出共同決定。比如沒有全體業主名冊或業主清單，就沒法核算表決權。甚至有的小區可能開發商占的面積比例也比較大，這樣業主就更難通過決議。

??第三，成立業委會面臨得不到開發商或物業公司的支持。成立業委會的驅動力往往是因為和開發商或物業公司之間產生了矛盾，希望能更好地去維護業主的利益。作為矛盾的相對方開發商或物業公司往往不太支持，甚至還會采取一些破壞行為。

??除了要做到以上幾點，除了溝通協調能力之外，更需要的是耐心和毅力。可見中遠兩灣城的業委會成員們付出了多少艱辛、克服了多少困難。

??那么，相對弱勢的業主該維護自己的權益呢。該事件對于廣大業主又有哪些啟發呢。

??張波表示，首先業主們需要團結起來，召開業主大會，通過業主大會才能更換物業公司。實務操作中，往往需要首先成立業委會，有了業委會才能更好更有效地更換物業公司。

??張波建議，如果業主與物業公司之間發生矛盾，首先應根據合同規定，進行磋商解決；雙方要是無法達成一致，可以將糾紛提交給“第三人”進行調解，比如由所在地的人民調解委員會進行調解。“如果物業公司存在違約或者侵權行為，業主可以將糾紛訴至法院，或者提交仲裁機關仲裁。”

??打官司不是最優選，韓先生向記者表示，業主和物業方應該通過制定更加明晰的管理規則，盡可能規避法律風險，避免合法權益受損，才是破題之道。這個案件反映的是物業行業的通病，一方面提醒物業行業以此為鑒，我希望通過這件事好多物業公司要引以為戒，逐步規范完善，認真審視自己的經營方式，做好合規；另一方面也為業委會參與者提振了信心，讓人們意識到業主大會、業主委員會存在的作用和意義。

??在一些業主看來，不少小區的業主享受的是一流的收費，三流的服務，物業的壟斷之惡，是壓在每個業主頭上的一座大山。但是中遠兩灣城業主們突破重重阻撓，倒查20年，查清黑幕的故事，讓我們看到了齊心協力的力量，希望從此開始，物業的亂象能夠得到整治，得到嚴格的監督，只有公開公正公平的管理，才能得人心。

??張波建議，目前不少地方的物業管理條例可以有進一步完善空間，尤其是業委會層面的法規有著更多的提升需求，涉及權責明確，實際運行中的機制以及如何行使監管職能，都是提升的重點，并且要提高在實際運用層面的可操作性，更有利于業委會發揚職能。對于業委會來說，要能更好代表全體業主利益，通過各類公開公示的方式，更透明直接展示自身有關重大事項的處理結果，并聯合居委會、物業公司共同打造優質、和諧的社區環境。

??解決這些問題，需要法律制度和基層治理共同探索。