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??“這是我們的階段性勝利?！敝羞h(yuǎn)兩灣城第三屆業(yè)委會主任韓先生向中國房地產(chǎn)報記者表示。

??近日，上海一小區(qū)的業(yè)主委員會干了一件轟動全網(wǎng)的大事，他們不僅“炒掉了”管理小區(qū)長達(dá)20年之久的物業(yè)公司，還請來了專業(yè)的審計團(tuán)隊倒查小區(qū)過去20年的賬目，找到了有力證據(jù)，并上訴至普陀區(qū)人民法院，最終，法院一審宣判前物業(yè)公司即中遠(yuǎn)物業(yè)管理發(fā)展有限公司，需要在法院判決生效之日起十日內(nèi)向小區(qū)全體業(yè)主返還過去20年間多項費用結(jié)余。按照小區(qū)1.2萬戶居民人數(shù)來算，平均下來每戶業(yè)主可以拿回3300余元。

??這件事就發(fā)生在上海普陀區(qū)的中遠(yuǎn)兩灣城，這座已經(jīng)有著20余年歷史、上海內(nèi)環(huán)內(nèi)最大的小區(qū)，占地50萬平方米，其建筑面積超過160萬平方米，相當(dāng)于224個標(biāo)準(zhǔn)足球場。小區(qū)內(nèi)部自成一套體系，有許多餐廳、便利店、生鮮店、按摩房、健身房，各種品牌的房產(chǎn)中介門店更是應(yīng)有盡有。

??判決結(jié)果引發(fā)輿論嘩然，很多網(wǎng)友把中遠(yuǎn)兩灣城業(yè)委會稱為“上海最牛業(yè)委會”，但這件事的意義遠(yuǎn)不止這些，它不僅代表著一個小區(qū)的勝利，也給其他正在經(jīng)歷維權(quán)的業(yè)主們帶來了啟示。

??隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，人們對物業(yè)服務(wù)的要求越來越高，業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾糾紛也因此越來越多。因為物業(yè)和小區(qū)業(yè)主之間產(chǎn)生的矛盾重重，復(fù)雜且多樣，殷鑒在前，不可無視。

??那么，這樣一段看似魔幻的經(jīng)歷，這群業(yè)主又是如何做到的呢？

??歷時多年終如愿

??這是一場曠日持久的拉鋸戰(zhàn)。中遠(yuǎn)兩灣城的“老物業(yè)”，在社區(qū)里盤踞了十幾年之久，各方利益糾結(jié)，業(yè)主們能走到這一步，其中的困難與艱辛可想而知。

??韓先生從2001年就搬來了中遠(yuǎn)兩灣城，是最早一代的居民，他依稀記得自己剛住進(jìn)來時，小區(qū)環(huán)境很不錯，兩灣城位于蘇州河北面，東邊是上海火車站，交通也方便。

??隨著時間的推移，小區(qū)環(huán)境一年不如一年，一度被當(dāng)成遍地群租的典型小區(qū)。2008年后，小區(qū)地面道路出現(xiàn)了坑坑洼洼的情況。

??而前文所述的老物業(yè)即上海中遠(yuǎn)物業(yè)管理發(fā)展有限公司（簡稱“中遠(yuǎn)物業(yè)”）。中遠(yuǎn)兩灣城自1991年正式開工，分四期建設(shè)，2006年全面竣工。而彼時接過這個項目的房地產(chǎn)公司，便是中國遠(yuǎn)洋運輸（集團(tuán)）總公司的直屬公司——中遠(yuǎn)置業(yè)集團(tuán)。

??因為這層關(guān)系，2001年9月1日，中遠(yuǎn)置業(yè)旗下物業(yè)公司中遠(yuǎn)物業(yè)進(jìn)駐中遠(yuǎn)兩灣城，此后開啟了長達(dá)20年的管理服務(wù)，直到2021年12月31日終止服務(wù)。

??“灌木也枯萎了，晚上的路燈也很昏暗，很多問題一直沒有得到處理。”

??此外，業(yè)主們還發(fā)現(xiàn)，他們繳的物業(yè)費似乎也有貓膩，一些不屬于物業(yè)管理的支出成本被算進(jìn)了物業(yè)費中，不僅如此，當(dāng)時第二屆業(yè)委會的負(fù)責(zé)人和“老物業(yè)”居然還是親屬關(guān)系。

??為了徹底查清這筆賬，算清自己多年來到底交了多少冤枉錢，2018年初，業(yè)主們發(fā)起了臨時業(yè)主大會，罷免第二屆業(yè)委會。隨后，2019年12月新的業(yè)委會選舉產(chǎn)生。

??業(yè)主們對新一屆業(yè)委會提出的目標(biāo)任務(wù)很明確：與舊物業(yè)解約——公開選聘新物業(yè)——對小區(qū)收支做審計——上訴追討費用。

??韓先生介紹道，自2020年4月份啟動這項工作后，業(yè)主們做了許多前期準(zhǔn)備工作，這些工作受到了宜川街道房辦和區(qū)房管局的指導(dǎo)。

??之所以選擇更換原來的老物業(yè)，對于生活在中遠(yuǎn)兩灣城的居民來說，也是無奈之舉，要投入相當(dāng)大的成本。韓先生向記者表示。

??“這個地方召開一次業(yè)主大會，光志愿者就要500人。為了統(tǒng)計業(yè)主投票情況，業(yè)委會還專門定制了二維碼投票程序，以保證不存在任何干擾投票的行為?！?/p>

??韓先生告訴記者，在新老物業(yè)選聘和業(yè)委會召開期間，“老物業(yè)”有許多小動作，會在小區(qū)里拉橫幅、貼海報、跟蹤攝像，在業(yè)主大會召開期間，“老物業(yè)”對流程進(jìn)行過干擾和阻撓。

??業(yè)委會更換物業(yè)的舉動引起了原物業(yè)公司的反彈，中遠(yuǎn)物業(yè)把業(yè)委會告上了法庭，理由是，物業(yè)認(rèn)為業(yè)委會“炒掉”他們的行為違反了業(yè)主大會的表決程序，侵犯了中遠(yuǎn)物業(yè)的合法權(quán)利，剝奪了中遠(yuǎn)物業(yè)繼續(xù)服務(wù)廣大業(yè)主的機會。

??根據(jù)業(yè)委會向法院的陳述，雙方的矛盾確實由來已久。早在第一屆業(yè)委會任職期間，就曾質(zhì)疑物業(yè)在財務(wù)方面存在問題，雖保留了諸多證據(jù)，但未能妥善解決。第二屆業(yè)委會負(fù)責(zé)人又和中遠(yuǎn)物業(yè)負(fù)責(zé)人是親屬，因此雖然在其任期內(nèi)通過了對中遠(yuǎn)物業(yè)的審計，業(yè)主卻并不相信該結(jié)論。

??最終，于2020年10月份，中遠(yuǎn)兩灣城第三屆業(yè)委會舉行了一次業(yè)主大會。經(jīng)過一番復(fù)雜而不懈地運作，在2020年10月31日的業(yè)主大會上，中遠(yuǎn)兩灣城終于過了原物業(yè)的解聘協(xié)議，和中遠(yuǎn)物業(yè)解除了合同。

??同時，全體業(yè)主投票表決通過“授權(quán)第三屆業(yè)主委員會對過去小區(qū)公共收益、按時結(jié)算、維修資金項目等收支進(jìn)行全面審計，必要時通過司法途徑完成相關(guān)審計工作，收回應(yīng)歸全體業(yè)主所有的全部相關(guān)資金權(quán)益”的決議。

??根據(jù)中遠(yuǎn)兩灣城業(yè)委會公告，他們于2020年10月獲授權(quán)，開始對小區(qū)各項賬目進(jìn)行全面審計，并委托了一個5人律師團(tuán)隊負(fù)責(zé)法律服務(wù)，于2021年2月向上海普陀區(qū)人民法院遞交了訴狀。

??面對困難重重的局面，律師團(tuán)隊拿出了高度的專業(yè)水平，對中遠(yuǎn)物業(yè)進(jìn)行調(diào)查審計。律師團(tuán)隊甚至向法院申請調(diào)查令，到上海市電力公司市北供電公司和上海市城投水務(wù)公司供水分公司調(diào)查歷年有關(guān)電費和水費數(shù)據(jù)，獲取和分析20年相關(guān)數(shù)據(jù)，工作量非常大，此外還到某數(shù)字科技公司調(diào)查有關(guān)停車數(shù)據(jù)，才獲得了有力支持業(yè)主訴求的證據(jù)。

??通過對近20年來相關(guān)數(shù)據(jù)的比對分析，審計團(tuán)隊不僅查清了多年的賬目，還發(fā)現(xiàn)了物業(yè)試圖毀滅停車數(shù)據(jù)的證據(jù)。

??“對物業(yè)公司歷年來公共收益和維修資金進(jìn)行審計，這也是廣大民意的要求?！?/p>

??此后，第三屆業(yè)委會還倒查了過去20年的小區(qū)賬目，發(fā)現(xiàn)物業(yè)費結(jié)算后結(jié)余、停車管理費結(jié)余、公共收益業(yè)主分成結(jié)余等均有問題，于是將中遠(yuǎn)物業(yè)起訴至法庭。

??最終，經(jīng)過普陀區(qū)人民法院審理，結(jié)合本案證據(jù)和原告提供的計算方式，酌定被告向原告支付物業(yè)服務(wù)費按實結(jié)算、公共收益分成的結(jié)余款4000萬元。

??20年沉積的問題，用2年時間完成物業(yè)更換、訴訟成功兩項艱巨的任務(wù)，離不開各個環(huán)節(jié)的協(xié)同一致、高效執(zhí)行。

??同時，有著像韓先生一樣，樂于為大眾奉獻(xiàn)的熱心居民帶頭，在廣大業(yè)主們共同努力下，這場曠日之久的拉鋸戰(zhàn)才最終落幕。

??據(jù)韓先生介紹，業(yè)主們專門成立一個審計工作小組，和審計團(tuán)隊進(jìn)行對接，有什么問題需要業(yè)委會配合。

??物業(yè)問題由來已久

??規(guī)范運行阻力重重

??中遠(yuǎn)兩灣城業(yè)委會的成功只是個例，除了該大型小區(qū)存在的問題以外，全上海乃至全國的小區(qū)或多或少都存在一定的問題。

??根據(jù)上海市消保委統(tǒng)計，全上海有近七成業(yè)主對于小區(qū)物業(yè)管理并不滿意，小區(qū)物業(yè)“不給力”，公共環(huán)境每況愈下、房價漲幅跑不過周邊小區(qū)、和物業(yè)不作為的態(tài)度。很多業(yè)主感覺到無能為力，卻束手無策。

??記者在采訪中了解到，許多小區(qū)業(yè)主和物業(yè)的糾紛的焦點大多集中在物業(yè)費和服務(wù)質(zhì)量等5類問題上。

??業(yè)主反映最集中的問題首先是物業(yè)費偏高與物業(yè)實際服務(wù)不匹配的問題。其次是關(guān)于小區(qū)公共收益的明細(xì)與去向，也日益成為業(yè)主維護(hù)權(quán)益的關(guān)注點。

??浦東一小區(qū)居民就向記者反映，他們所居住的小區(qū)物業(yè)“自說自話要漲物業(yè)費”，甚至使出停電梯卡等歪招來“要挾”業(yè)主，她和鄰居就跟物業(yè)公司“杠上了”。

??此外，小區(qū)公共收益不公開或虛假上報也是業(yè)主反映的集中問題。每個小區(qū)中都有公共收益，包括像電梯廣告、燈箱廣告等，這些都算作整個小區(qū)共有的收益，而物業(yè)收取了這些費用后，需要向全體業(yè)主進(jìn)行公開，但有些小區(qū)的物業(yè)竟然公然私吞，或是直接虛假上報，出現(xiàn)這樣情況的小區(qū)也不在少數(shù)。

??小區(qū)公共設(shè)施損壞無人維修，小區(qū)公共設(shè)施損壞，卻無人進(jìn)行維修。上海許多小區(qū)交付有一定時間，社區(qū)內(nèi)的一些公共設(shè)施會面臨老化和損壞的情況，這些本該由物業(yè)進(jìn)行維修和服務(wù)，但有些小區(qū)的物業(yè)卻無動于衷，任由其壞在那里。

??再有一些高層小區(qū)，電梯年久失修、質(zhì)量堪憂、故障頻繁，現(xiàn)在小區(qū)大部分都是高層，如果電梯一旦出現(xiàn)故障會非常麻煩，電梯難等，而且高樓層的住戶想下樓也相當(dāng)麻煩。

??一邊面對業(yè)主各種不滿，部分小區(qū)業(yè)委會監(jiān)管不足、保障不夠問題突出。另一邊是物業(yè)的“躺平”不作為。

??此外，小區(qū)業(yè)主在遭遇不公等明顯侵犯他們利益的問題后，維權(quán)異常困難，除非有中遠(yuǎn)兩灣城這樣的業(yè)委會坐鎮(zhèn)，否則業(yè)主之間很難形成強有力的組織來對抗小區(qū)物業(yè)。

??58安居客房產(chǎn)研究院院長張波表示，目前各地制定的物業(yè)管理條例內(nèi)容相對陳舊，有的地方多年未修訂，對業(yè)委會的監(jiān)管存在盲區(qū)；一些規(guī)定雖有大的框架，但沒有實施細(xì)則，實踐中常出現(xiàn)無法可依的情況。

??近年來，隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，人們對物業(yè)服務(wù)的要求越來越高，業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾糾紛也因此越來越多。因為物業(yè)和小區(qū)業(yè)主之間產(chǎn)生的矛盾重重，復(fù)雜且多樣，殷鑒在前，不可無視。

??社區(qū)需參與共同治理

??這幾年越來越多的商品房小區(qū)期望由品牌物業(yè)為小區(qū)提供服務(wù)，因為這不僅意味著服務(wù)質(zhì)量的提升，還有助房產(chǎn)本身實現(xiàn)保值增值。以結(jié)果論，中遠(yuǎn)兩灣城小區(qū)的嘗試，對很多小區(qū)有借鑒意義。

??但推進(jìn)小區(qū)事務(wù)需要耗費大量的時間和人力成本。韓先生表示中遠(yuǎn)兩灣城小區(qū)的做法可復(fù)制性不強，小區(qū)業(yè)主和物業(yè)走上司法程序，要動用大量資金、人力、精力，并不是所有業(yè)委會與物業(yè)之間的糾紛都適合通過訴訟來解決。

??通常僅成立業(yè)委會，對于很多二手小區(qū)而言，就是一次漫漫征程。

??據(jù)住建部統(tǒng)計，全國各地小區(qū)業(yè)委會成立率約為30%，上海是全國業(yè)委會成立率最高的城市，可以達(dá)到80%；北京、廣州、深圳、杭州這些大城市，也只有30%左右。

??北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師認(rèn)為，第一，業(yè)主的組織工作難度大。本身現(xiàn)在業(yè)主之間就屬于比較松散的關(guān)系，不像幾十年前大家都很熟的鄰里關(guān)系。而且，很多業(yè)主其實對成立業(yè)委會或者團(tuán)結(jié)起來維護(hù)業(yè)主的共同利益并不是很積極，很多人只是想坐享其成。而且往往缺乏足夠的利益驅(qū)動或激勵。

??第二，即使組織起來未必能達(dá)到法定的表決比例，或者業(yè)主很作出共同決定。比如沒有全體業(yè)主名冊或業(yè)主清單，就沒法核算表決權(quán)。甚至有的小區(qū)可能開發(fā)商占的面積比例也比較大，這樣業(yè)主就更難通過決議。

??第三，成立業(yè)委會面臨得不到開發(fā)商或物業(yè)公司的支持。成立業(yè)委會的驅(qū)動力往往是因為和開發(fā)商或物業(yè)公司之間產(chǎn)生了矛盾，希望能更好地去維護(hù)業(yè)主的利益。作為矛盾的相對方開發(fā)商或物業(yè)公司往往不太支持，甚至還會采取一些破壞行為。

??除了要做到以上幾點，除了溝通協(xié)調(diào)能力之外，更需要的是耐心和毅力?？梢娭羞h(yuǎn)兩灣城的業(yè)委會成員們付出了多少艱辛、克服了多少困難。

??那么，相對弱勢的業(yè)主該維護(hù)自己的權(quán)益呢。該事件對于廣大業(yè)主又有哪些啟發(fā)呢。

??張波表示，首先業(yè)主們需要團(tuán)結(jié)起來，召開業(yè)主大會，通過業(yè)主大會才能更換物業(yè)公司。實務(wù)操作中，往往需要首先成立業(yè)委會，有了業(yè)委會才能更好更有效地更換物業(yè)公司。

??張波建議，如果業(yè)主與物業(yè)公司之間發(fā)生矛盾，首先應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定，進(jìn)行磋商解決；雙方要是無法達(dá)成一致，可以將糾紛提交給“第三人”進(jìn)行調(diào)解，比如由所在地的人民調(diào)解委員會進(jìn)行調(diào)解?！叭绻飿I(yè)公司存在違約或者侵權(quán)行為，業(yè)主可以將糾紛訴至法院，或者提交仲裁機關(guān)仲裁?！?/p>

??打官司不是最優(yōu)選，韓先生向記者表示，業(yè)主和物業(yè)方應(yīng)該通過制定更加明晰的管理規(guī)則，盡可能規(guī)避法律風(fēng)險，避免合法權(quán)益受損，才是破題之道。這個案件反映的是物業(yè)行業(yè)的通病，一方面提醒物業(yè)行業(yè)以此為鑒，我希望通過這件事好多物業(yè)公司要引以為戒，逐步規(guī)范完善，認(rèn)真審視自己的經(jīng)營方式，做好合規(guī)；另一方面也為業(yè)委會參與者提振了信心，讓人們意識到業(yè)主大會、業(yè)主委員會存在的作用和意義。

??在一些業(yè)主看來，不少小區(qū)的業(yè)主享受的是一流的收費，三流的服務(wù)，物業(yè)的壟斷之惡，是壓在每個業(yè)主頭上的一座大山。但是中遠(yuǎn)兩灣城業(yè)主們突破重重阻撓，倒查20年，查清黑幕的故事，讓我們看到了齊心協(xié)力的力量，希望從此開始，物業(yè)的亂象能夠得到整治，得到嚴(yán)格的監(jiān)督，只有公開公正公平的管理，才能得人心。

??張波建議，目前不少地方的物業(yè)管理條例可以有進(jìn)一步完善空間，尤其是業(yè)委會層面的法規(guī)有著更多的提升需求，涉及權(quán)責(zé)明確，實際運行中的機制以及如何行使監(jiān)管職能，都是提升的重點，并且要提高在實際運用層面的可操作性，更有利于業(yè)委會發(fā)揚職能。對于業(yè)委會來說，要能更好代表全體業(yè)主利益，通過各類公開公示的方式，更透明直接展示自身有關(guān)重大事項的處理結(jié)果，并聯(lián)合居委會、物業(yè)公司共同打造優(yōu)質(zhì)、和諧的社區(qū)環(huán)境。

??解決這些問題，需要法律制度和基層治理共同探索。