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??作為首個(gè)欲在原址自拆自建的小區(qū)，成都武侯區(qū)中央花園二期一直備受社會(huì)關(guān)注。

??成都中央花園二期是一個(gè)于1998年建成，有72棟樓、3295戶的預(yù)制板商品房小區(qū)。由于建筑材料是空心預(yù)制板加磚混結(jié)構(gòu)修建而成，相較于現(xiàn)在的商品房，預(yù)制板商品房保溫、隔音、防水、承重等能力都較差，二十多年過去，中央花園二期房體開始出現(xiàn)墻體開裂、鋼筋裸露、磚裸露風(fēng)化、地基下沉等多方面的安全隱患。

??2018年起，該小區(qū)業(yè)主開始向政府部門申請(qǐng)?zhí)岢觥白灾鞲隆⒉鹋f建新”改造意愿。5年來，中央花園二期3295位業(yè)主兩次投票后，到今年5月最終達(dá)到99.9%同意率（僅3戶沒同意）。

??反對(duì)的聲音包括擔(dān)憂自拆自建是否存在爛尾風(fēng)險(xiǎn)等；有業(yè)主在四川省領(lǐng)導(dǎo)留言板上下表示，“百姓不敢冒險(xiǎn)承擔(dān)”。

??按照此前中央花園二期業(yè)委會(huì)與政府部門達(dá)成的共識(shí)是：中央花園二期自拆自建的前提是業(yè)主意愿達(dá)到100%，政府方可進(jìn)行后續(xù)研究，啟動(dòng)自拆自建。

??區(qū)別于政府主導(dǎo)的拆遷，中央花園二期自拆自建是是征求業(yè)主廣泛同意，如果能落地或是一種城市更新思路。

??“我個(gè)人認(rèn)為是一件好事。業(yè)主自己出錢建設(shè)新住宅，拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的同時(shí)也改善了自身居住環(huán)境；由于是自己的住房，肯定會(huì)高度重視房屋質(zhì)量與居住品質(zhì)，好的建材與技術(shù)肯定會(huì)引入，這是一舉多得的事情。”北京市物權(quán)法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)畢文強(qiáng)表示，這也是一件值得高度關(guān)注以及認(rèn)真研究的事情。

??“現(xiàn)在相關(guān)報(bào)告以及方案已經(jīng)提交給街道辦，正在等答復(fù)，有最新進(jìn)展到時(shí)我第一時(shí)間通知你。”9月1日，成都武侯區(qū)中央花園二期業(yè)委會(huì)人員告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者。

??記者嘗試聯(lián)系成都市武侯區(qū)人民政府晉陽街道辦事工作人員詢問事件進(jìn)展情況，該工作人員表示不方便接受采訪。

??兩次投票

??中央花園二期是四川第一批商品房，占地面積25200平方米，建成于上世紀(jì)90年代末，目前居住著近2萬名業(yè)主和租戶。

??因是預(yù)制板商品房小區(qū)，加上年代久遠(yuǎn)，許多房屋表面已經(jīng)出現(xiàn)裂縫；房子也出現(xiàn)墻面斑駁、墻體開裂情況，有的墻體都已經(jīng)粉塵化了，不少地方甚至可以用手指挖洞；樓道里各類電線纏繞在一起。

??加上小區(qū)管理不善，住宅改商鋪、私搭亂建、消防應(yīng)急通道被占領(lǐng)、改建群租房等問題更是屢禁不止。

??2018年起，該小區(qū)業(yè)主開始向政府部門申請(qǐng)?zhí)岢觥白灾鞲隆⒉鹋f建新”的改造意愿。

??2018年12月，成都市武侯區(qū)委辦公室在網(wǎng)上留言板回復(fù)：“如中央花園二期業(yè)主都愿意進(jìn)行改造重建，街道將會(huì)同相關(guān)部門、企業(yè)推動(dòng)該小區(qū)改造重建工作。”

??同月，成都市武侯區(qū)人民政府晉陽街道辦事發(fā)布《告知書》：“若小區(qū)業(yè)主同意率95%以上，將規(guī)劃危房舊城改造。”

??到2019年8月，中央花園二期3295位業(yè)主簽字同意率終于達(dá)到95%。同年12月，武侯區(qū)政府“就納入危舊房改造開展論證”。

??2020年3月，論證結(jié)果的消息傳來：中央花園二期屬于商品房，不屬于棚戶區(qū)，政策上不能支持。“自拆自建”工作只好擱置。

??轉(zhuǎn)機(jī)發(fā)生在2020年4月。彼時(shí)，成都發(fā)布《城市有機(jī)更新實(shí)施辦法》，列明了三種城市更新形式：保護(hù)傳承、優(yōu)化改造和拆舊建新。

??中央花園二期的業(yè)主從中看到或許可以突破一道口子，之后又陸續(xù)給各級(jí)政府部門寫信。2021年11月，時(shí)任成都市武侯區(qū)委書記陳麟到小區(qū)調(diào)研，提出“自拆自建”的方式，并規(guī)劃了四步走戰(zhàn)略。

??按照政府的方案，第一步小區(qū)業(yè)主達(dá)成意愿，第二步武侯區(qū)出規(guī)劃，第三步爭(zhēng)取成都市政策支持，第四步開始籌錢。此外，武侯區(qū)政府還對(duì)接了銀行，居民可以申請(qǐng)低息貸款支付重建費(fèi)用。

??中央花園二期業(yè)委會(huì)副主任伍大明介紹，按照政府的方案，每戶保留原來套內(nèi)面積，總建筑面積將增加10%，按照房本面計(jì)算，即1:1.1置換。建房成本由居民承擔(dān)，他們測(cè)算，每平方米大概4000元。

??但提到出錢，就有業(yè)主提出反對(duì)聲音。之后，中央花園二期業(yè)委會(huì)又給出另一種方案，向政府爭(zhēng)取小區(qū)總建筑面積增加20%，業(yè)主按照1:1舊房換新房。開發(fā)商墊資建房，多出的面積自行出售來覆蓋成本，這樣居民就不用再出錢。

??2022年3月，中央花園二期業(yè)委會(huì)成員重新開始聯(lián)絡(luò)業(yè)主。到2023年5月20日，最終達(dá)到99.9%同意率（僅3戶沒同意）。

??多位研究社區(qū)治理與政策法律的人士向記者發(fā)出感嘆：“能夠達(dá)到絕大部分人的同意，那也算是一個(gè)奇跡了。”

??8月21日，中央花園二期拆舊建新籌備組傳來消息，整個(gè)進(jìn)程涉及國(guó)土、規(guī)劃、稅務(wù)、城建等部門，需要做詳細(xì)的方案向區(qū)市匯報(bào)。“按照城市有機(jī)更新有關(guān)文件，小區(qū)容積率有可能有機(jī)會(huì)上調(diào)，但具體情況需上級(jí)部門研究決定。”

??伍大明表示，現(xiàn)在小區(qū)的容積率是2.0，如果容積率達(dá)到2.5以上，那后面就能推動(dòng)了。“讓業(yè)主、開發(fā)商、政府都滿意的關(guān)鍵因素就是容積率的問題。”

??“現(xiàn)在相關(guān)報(bào)告以及方案已經(jīng)提交給街道辦，正在等答復(fù)，有最新進(jìn)展我第一時(shí)間通知你。”9月1日，成都武侯區(qū)中央花園二期業(yè)委會(huì)方面告訴記者。

??上述方案在建成晟業(yè)總經(jīng)理苑承建看來很難達(dá)成，更多可能是業(yè)主或業(yè)委會(huì)的想法。“對(duì)于中央花園二期目前設(shè)想的方案，面積原地增加，增加的建設(shè)指標(biāo)本身就是政府投入的一部分，不能說是政府沒有投入，且項(xiàng)目是否有周邊規(guī)劃，是否涉及調(diào)整規(guī)劃，都是比較重大的內(nèi)容。”

??“對(duì)于開發(fā)商來說，增加的面積在哪些地方不明晰，因?yàn)橹匦陆ㄔO(shè)后公攤以及配套都會(huì)增加，也會(huì)擠占方案中20%的增加面積，開發(fā)商還能剩余多少面積，以及獨(dú)立成套住宅有多少，都值得深思。”苑承建表示。

??能否推廣？

??區(qū)別于政府主導(dǎo)的拆遷，中央花園二期自拆自建是征求業(yè)主廣泛同意的，如果能落地，或是一種城市更新思路。

??Co-Found智庫(kù)房地產(chǎn)行業(yè)研究負(fù)責(zé)人董南一表示，從某種程度上來說，成都中央花園二期欲自拆自建一事展現(xiàn)了業(yè)主自治精神，也反映了消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的不滿和需求。

??實(shí)際上，從1998年開始推動(dòng)住房商品化以來，中國(guó)進(jìn)入了快速城鎮(zhèn)化階段，這期間快速發(fā)展積累的問題也逐步顯現(xiàn)，比如小區(qū)規(guī)劃問題、房屋設(shè)計(jì)問題以及房屋質(zhì)量問題。

??畢文強(qiáng)認(rèn)為，隨著建筑技術(shù)與建材方面的進(jìn)步，年代較為久遠(yuǎn)的房屋在居住品質(zhì)等方面差距越發(fā)明顯，產(chǎn)生了城市更新的需求。目前，多地亦出臺(tái)了關(guān)于城市更新的地方性法規(guī)。因此，從城市更新的趨勢(shì)上看，業(yè)主自拆自建是符合這種趨勢(shì)的。

??但這種新模式也勢(shì)必引發(fā)新的問題與現(xiàn)象。

??苑承建認(rèn)為，老舊小區(qū)原地重建當(dāng)然是一個(gè)好方案，但從實(shí)際經(jīng)驗(yàn)來看，原地拆除重建涉及城市規(guī)劃、建設(shè)資金、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)組織、拆除重建期的人員安置、拆遷中糾紛的處理等現(xiàn)實(shí)困難與問題。

??“從地方管理角度來看，上述涉及的問題都有可能成為轄區(qū)內(nèi)各種問題甚至是群體性的治安問題，進(jìn)一步調(diào)研與研究確實(shí)是有必要的。”畢文強(qiáng)補(bǔ)充說。

??董南一認(rèn)為，從法律角度來看自拆自建確實(shí)需要遵守相關(guān)法規(guī)和規(guī)章制度，包括建筑安全、保障居民權(quán)益、公共資源利用等方面。此外，自拆自建需要建立一套完善的管理機(jī)制和監(jiān)管體系，確保整個(gè)過程公平公正和透明度。“總的來說，這種形式的推廣需要政府和市場(chǎng)共同作用，需要產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)環(huán)節(jié)共同努力，才能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。”

??如何解決，畢文強(qiáng)提出了三點(diǎn)建議：

??一是把業(yè)主的自拆自建納入到當(dāng)?shù)氐某鞘懈马?xiàng)目中去，并提供法律和政策上的支持，包括一定的資金支持。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，這是業(yè)主自己出資進(jìn)行城市更新，即節(jié)省了政府的投入，又改善民生拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)，值得支持。

??二是當(dāng)?shù)卣某鞘懈聶C(jī)構(gòu)可以嘗試為業(yè)主這種自行更新改造提供組織保障、信用背書及相應(yīng)監(jiān)管。比如，業(yè)主組織在申請(qǐng)上述許可、籌集或者歸集資金時(shí)可能面臨主體上的障礙，必要時(shí)可以以城市更新機(jī)構(gòu)主體名義推動(dòng)進(jìn)行。

??三是進(jìn)一步從立法角度為這種新模式提供法律上的支撐。比如業(yè)主組織在自行更新改造中的主體地位、資金管理能力與監(jiān)管要求，通過招投標(biāo)方式選擇建筑公司等市場(chǎng)主體的權(quán)利等。

??目前，市場(chǎng)正在等待成都市中央花園二期的進(jìn)一步進(jìn)展。