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??“假戀愛，真賣房”——近期惠州“劉佳事件”撕開了房地產(chǎn)營銷亂象的冰山一角：15名女性假借婚戀名義誘導(dǎo)購房，銷售鬧劇背后，折射出這座"深圳后花園"房地產(chǎn)市場的深度震蕩。

??事件所涉房地產(chǎn)項目——龍光玖璟臺、昊藝尚苑小區(qū)位于惠州市仲愷高新區(qū)潼僑鎮(zhèn)。找房平臺安居客數(shù)據(jù)顯示，該板塊本月住宅均價為8050元/平方米，環(huán)比上月下降4.73%，同比去年下降9.83%。近3年來，該板塊房價呈持續(xù)下滑趨勢。

??據(jù)惠州仲愷高新區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)和綜合執(zhí)法局介紹，龍光玖璟臺和昊藝尚苑項目共31位業(yè)主反映被深圳中介以“婚戀”為由引導(dǎo)買房，交易均由深圳易家置業(yè)顧問有限公司中介帶客成交。經(jīng)查，以“婚戀”為由參與購房引導(dǎo)的女性共15人（并非網(wǎng)傳的劉某1人），均為深圳易家置業(yè)顧問有限公司銷售人員。

??這一鬧劇成為惠州樓市困境的縮影。3月20日，惠州國房評估發(fā)布的《2月惠州市房地產(chǎn)市場研究報告》稱，2025年2月惠州市共計成交商品房1837套，環(huán)比下降14.72%，同比上漲64.46%；成交面積為19.49萬平方米，環(huán)比下降15.99%，同比上漲57.05%。2月份全市各區(qū)縣住宅成交套數(shù)及成交面積環(huán)比下降，同比上漲。

??房價方面，根據(jù)國家統(tǒng)計局3月17日發(fā)布的數(shù)據(jù)，2月惠州新房價格環(huán)比下降0.20%，同比下降6.3%；二手房價格環(huán)比下降0.5%，同比下降1.2%。中國房地產(chǎn)報記者查閱過往數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，最近1年，惠州當(dāng)?shù)匦路績r格有10個月均為下跌，1個月為持平，僅1個月上漲；二手房價格則連續(xù)12個月下跌。

??有惠州當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)從業(yè)人士在與記者交流時坦言，這些年惠州樓市一直難言樂觀，今年開年以來，成交情況才有所回暖，“劉佳事件”無疑會讓行業(yè)信譽(yù)雪上加霜。

??深圳“后花園” 的起與伏

??“我是2021年在大亞灣以85萬元/套的價格買的房子，2024年以39萬元/套的價格賣掉了。現(xiàn)在還是決定好好攢錢，在深圳買一套。” “人在深圳，幾年前在仲愷區(qū)作為投資買的房，現(xiàn)在都沒怎么去看過。”在某社交平臺上，多位曾在惠州購房的“深漂”人士交流起自己惠州購房的經(jīng)歷。

??一度被看作深圳“后花園”的惠州，房地產(chǎn)市場的起伏也與深圳牽連頗深。回顧惠州樓市近10年的發(fā)展可謂一波三折。

??在2015年以前，“鬼城”“新樓盤多卻沒人住”曾是惠州樓市的標(biāo)簽。彼時，當(dāng)?shù)赜袠潜P單價低至4000元/平方米。

??轉(zhuǎn)折很快到來，本就因高房價廣為輿論關(guān)注的深圳，在“3·30新政”出臺之后，許多片區(qū)房價暴漲30%~50%，一度成為全球房價上漲最快的城市。迅速增長的房價直接導(dǎo)致深圳購買力外溢、轉(zhuǎn)移，在深惠一體化的預(yù)期下，惠州成為深圳剛需客、投資客的重要轉(zhuǎn)移地。

??2015年8月起，以惠陽、大亞灣的臨深區(qū)域為代表，熱銷樓盤不斷涌現(xiàn)。在深圳客“入侵”4個月后，熱銷盤以每月1000元/平方米的速度暴漲，從7000元/平方米直逼13000元/平方米。

??2017年3月，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于深化泛珠三角區(qū)域合作的指導(dǎo)意見》，提出攜手港澳打造粵港澳大灣區(qū)。粵港澳大灣區(qū)是由“廣州、佛山、肇慶、深圳、東莞、惠州、珠海、中山、江門”9市和香港、澳門兩個特別行政區(qū)形成的城市群，即“9+2”城市群。

??粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展勢頭一路向好，也使這些地區(qū)的房地產(chǎn)投資變得愈發(fā)火熱。調(diào)控政策最能反映樓市情況，那段時期，在大灣區(qū)城市群中的廣東9個城市中，惠州和肇慶是不限購的城市。

??與深圳深度綁定，又有粵港澳大灣區(qū)帶去的“流量”，惠州房地產(chǎn)行情高歌猛進(jìn)。

??2015~2019年，惠州房價5年增長1倍左右。2020~2021年，在深惠城際、深大城際等項目陸續(xù)簽約，深圳地鐵延至惠州的消息傳出的情況下，惠州房價一度領(lǐng)漲全國70個大中城市。彼時，有投資客一度認(rèn)為，惠州房價能達(dá)到3萬元/平方米。

??不過，根據(jù)樂有家發(fā)布的2021年購房數(shù)據(jù)，惠州購房者中深圳客占比高達(dá)58%，本地購房者僅有20%。

??伴隨著樓市火熱而來的是開發(fā)的猛增，這也造成了后期大量庫存的積壓。

??中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2021、2022和2023年底，惠州住宅的去化周期分別為29個月、34個月和23個月，幾乎都在2年以上。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，截至2024年5月底，惠州新房庫存量近1309萬平方米，去化周期超30個月。

??供需失衡之下，惠州樓市成交量和成交價雙重下探。

??據(jù)惠民之家數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，惠州全市2021年新建商品住宅成交100089套、1073.21萬平方米，同比分別下跌36%、35%。到2023年，成交仍在持續(xù)下滑。粵東世聯(lián)行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023年惠州全市累計成交住宅56956套，住宅網(wǎng)簽面積599萬平方米，全年住宅網(wǎng)簽金額794億元，三項數(shù)據(jù)相較于2022年，均有近3%跌幅。據(jù)惠州市房協(xié)監(jiān)測數(shù)據(jù)，2024年惠州市新建商品住宅成交39380套，同比下滑40%，成交面積為421.63萬平方米，同比下滑39.5%。這一成交數(shù)據(jù)創(chuàng)下了16年來的新低。

??中國房地產(chǎn)報記者選取安居客惠州歷年年末房價數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2021年末~2024年末，惠州整體住宅均價分別為10503元/平方米、10838元/平方米、9924元/平方米和8286元/平方米，呈下跌趨勢。

??人口與產(chǎn)業(yè)的激蕩

??“投資客離場后，惠州的人口并沒有支撐高房價和高成交的基礎(chǔ)。”一名惠州當(dāng)?shù)厝颂寡裕葜莸姆孔淤I來自住還是不錯的，投資的話純屬“冒險”。

??縱向來看，惠州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不差。

??在21世紀(jì)初期，惠州就承接了大量深圳、廣州和東莞的外溢企業(yè)，并大力發(fā)展電子產(chǎn)業(yè)和化工產(chǎn)業(yè)。放眼廣東制造業(yè)版圖，惠州電子信息產(chǎn)業(yè)也甚是搶眼，TCL、德賽、億緯鋰能、華陽、利元亨、勝宏等一批龍頭企業(yè)星羅棋布。

??2024年，惠州市GDP為6136.4億元，按不變價格計算，同比增長4.2%，增速排名廣東全省第三。這是惠州首次邁入GDP“6000億元俱樂部”。值得一提的是，10年前，惠州GDP首破3000億元，尚不足現(xiàn)在的一半，相當(dāng)于用10年時間實現(xiàn)了“再造一個惠州”。

??產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢為人口流入提供了必備條件。根據(jù)廣東省第七次人口普查數(shù)據(jù)，2020年惠州常住人口達(dá)約604萬，首次突破600萬大關(guān)，成為灣區(qū)內(nèi)人口第五大市。2010~2020年間惠州人口共增加144.6萬，足以見惠州這一時期對外來人口的吸引程度之大。

??不過，近些年來，惠州的人口增速明顯變慢。

??根據(jù)數(shù)據(jù)，2022年惠州市常住人口約605萬，較2021年減少了1.58萬。到 2023年末，惠州全市常住人口數(shù)據(jù)再次回升，來到607.34萬，較2022年增加了2.34萬。

??與之相對應(yīng)的是周邊城市人口的“猛增”。2024年，深圳常住人口為1798.95萬，較前一年增加19.94萬，相當(dāng)于一個中小縣城集體“搬家”；2023年末，東莞常住人口為1048.53萬，增加了4.83萬；2023年末，廣州常住人口為1882.7萬，比上年增加9.29萬。值得一提的是，惠州的土地面積約占大灣區(qū)的五分之一，是廣深莞三市土地面積之和。

??橫向比較之下，惠州的人口吸引力相比周邊城市的確較弱。

??在廣東四座萬億城市中，深圳、廣州兩座城市經(jīng)濟(jì)總量均超3萬億元。2024年，深圳GDP為36801.87億元，同比增長5.8%。廣州GDP為31032.5億元，同比增長2.1%。佛山GDP為13361.9 億元，同比增長1.3%。東莞GDP為12282.15億元，同比增長4.6%。

??據(jù)國家統(tǒng)計局惠州調(diào)查隊調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年惠州居民人均可支配收入25501元，同比增長3.9%，比2023年上半年增速回落0.4個百分點(diǎn)，收入絕對值位列珠三角9個城市中的第7位，增速排在珠三角9個城市中的第6位。

??“電子信息產(chǎn)業(yè)是惠州的主要產(chǎn)業(yè)之一，但其承接的也是深圳外溢的資源。”上述惠州人士表示，不過，這里高薪的工作仍是工科類，其他行業(yè)的薪資吸引力平平。

??城市間競爭日趨激烈，為了增強(qiáng)人口吸引力，惠州作出了改變。

??2024年10月25日，惠州市人民政府辦公室發(fā)布關(guān)于調(diào)整穩(wěn)定居住入戶事項的通知，自通知發(fā)布之日起3年內(nèi)，凡在惠州持有合法產(chǎn)權(quán)住宅房屋的非戶籍人員，本人或其配偶可以在房屋所在地申請遷入戶口，其配偶、子女、父母可以隨遷。

??在今年的惠州兩會上，惠州市政府的工作報告也提出，今年要建成強(qiáng)流重離子加速器，支持東江實驗室形成一批標(biāo)志性成果；推動惠州化工產(chǎn)業(yè)研發(fā)中試基地、中海殼牌研發(fā)中心加快建設(shè)，布局建設(shè)首批市級重點(diǎn)實驗室；新培育高企200家以上，省級以上專精特新中小企業(yè)100家以上；推進(jìn)“百萬英才匯南粵”暨“十萬人才大招引”專項行動，搶抓機(jī)遇引進(jìn)一大批優(yōu)秀高校畢業(yè)生，努力引進(jìn)培育更多一流科技領(lǐng)軍人才和創(chuàng)新團(tuán)隊。

??惠州市自然資源局印發(fā)的《惠州市國土空間總體規(guī)劃（2021~2035年）》稱，預(yù)計到2035年，惠州的經(jīng)濟(jì)實力、發(fā)展質(zhì)量躋身全國一流城市行列。預(yù)估2035年惠州市域常住人口規(guī)模將達(dá)到850萬左右，城鎮(zhèn)化率達(dá)到85%左右。

??這些舉措能否重塑樓市根基，仍需時間檢驗，但"戀愛賣房"的荒誕插曲警示，行業(yè)信譽(yù)重建與供需結(jié)構(gòu)優(yōu)化已是當(dāng)務(wù)之急。