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??剛剛過去的6月份，豪宅林立的廣州CBD——珠江新城只賣出了36套二手房。

??“整個(gè)珠江新城200多家中介門店，競(jìng)爭(zhēng)這30多套的交易量。”鏈家興盛分店商圈經(jīng)理巴振州沒想到今年二手房市場(chǎng)是這么一個(gè)高開低走的局面，“2月、3月都是100多套的成交，5月開始就跌到30來套了。”

??中原地產(chǎn)營(yíng)業(yè)經(jīng)理邱宏偉所在的海明路店已經(jīng)開了十多年，他也深感市場(chǎng)艱難：“沒人敢保證每個(gè)月都有穩(wěn)定的業(yè)績(jī)，都要搶的。”

??廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)顯示，目前廣州的二手房市場(chǎng)整體處于下行區(qū)間，購(gòu)房者入市信心疲軟，降息等政策利好難以從根本上扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)的觀望情緒，對(duì)消費(fèi)者入市推動(dòng)影響有限。“現(xiàn)在也有一些風(fēng)聲，說7月份會(huì)有政策救市，稍微勁爆的話，或許能把交易量拉上來，比如降低二套房首付比例等。”巴振州認(rèn)為。

??前期積壓的客戶都消化掉了

??2022年12月，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者曾采訪過巴振州，那個(gè)月珠江新城的二手房成交量是63套。根據(jù)“珠城橙蕉”的統(tǒng)計(jì)，2022年，受疫情影響，珠江新城沒有一個(gè)月份的二手房成交突破100套。當(dāng)時(shí)，巴振州對(duì)2023年有著較為樂觀的預(yù)期，認(rèn)為市場(chǎng)回暖的概率很大。

??2023年初，二手房市場(chǎng)確實(shí)有了明顯的反彈，珠江新城2月份、3月份的成交一下拉升到了139套、119套，但4月份就回落到了62套，5月份更是跌至31套，接近2022年28套的月成交量低谷。

??“市場(chǎng)比我之前預(yù)期得差。”巴振州說，2023年的開局不錯(cuò)，但之前積壓的客戶和性價(jià)比較高的房源很快就消化掉了，成交量也就應(yīng)聲回落。據(jù)其透露，進(jìn)入第二季度，看房的人群明顯減少，過去他的門店每月大概有150人次的帶看量，如今少了一半。“6月份我們還好成交了一套總價(jià)4000萬元的房子，業(yè)績(jī)壓力沒那么大。”

??中原地產(chǎn)的門店位于海明路的力迅上筑一樓，周邊已有兩個(gè)豪宅標(biāo)桿小區(qū)的成交價(jià)超過30萬元/平方米，包括西面的凱旋新世界及東南面的僑鑫匯悅臺(tái)。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也不少，該門店的兩側(cè)還聚集了合富置業(yè)、鏈家、住商不動(dòng)產(chǎn)等中介店鋪。

??邱宏偉沒有統(tǒng)計(jì)具體的帶看量，但也感覺到看房的客戶少了，而且成交周期在拉長(zhǎng)。“以前可能一兩個(gè)月就成交的，現(xiàn)在要3個(gè)月到半年，客戶在觀望。”在這個(gè)平臺(tái)期，更多業(yè)主選擇了獲利了結(jié)。“今年的放盤量應(yīng)該增加了10%以上，豪宅比較突出。”

??6月下旬，廣州中介圈內(nèi)曾傳出一則消息，透露某位業(yè)主放盤了11套豪宅，放盤總價(jià)達(dá)12億元。其中，珠江新城就占了8套，包括5套僑鑫匯悅臺(tái)、3套尚東柏悅府。“是有聽到這個(gè)消息，真?zhèn)维F(xiàn)在還沒法確定，但匯悅臺(tái)5月份以來確實(shí)多了幾套房源。”一位中介表示，僑鑫匯悅臺(tái)目前在貝殼平臺(tái)上對(duì)外展示的房源只有5套，但內(nèi)網(wǎng)里其實(shí)有20多套，其中5套是5月13日以來新增的，戶型面積237平方米至366平方米，報(bào)價(jià)最低的7450萬元，最高的達(dá)1.45億元。

??買家入市意愿持續(xù)下降

??巴振州認(rèn)為，目前市場(chǎng)的癥結(jié)在于：“越不成交，客戶越?jīng)]信心，越不敢出手。”想把市場(chǎng)成交拉起來，業(yè)主要有一波降價(jià)。“價(jià)格已經(jīng)在往下走了，非熱門小區(qū)的房源這兩個(gè)月都是降10%至15%成交的，部分小區(qū)可能要降20%才有機(jī)會(huì)賣出。”他表示，買家現(xiàn)在一點(diǎn)都不著急，都想著慢慢挑，降幅小的房源沒法吸引他們。例如，中海花城灣66平方米的北向2房，之前的成交價(jià)能達(dá)到1050萬元至1100萬元，“前幾天賣掉一套中間樓層的，960萬元，接近13%的降幅了。”同一個(gè)小區(qū)，同樣的戶型若想盡快成交，就得比上一套的報(bào)價(jià)低。“如果今天賣了一套18萬元/平方米的，下一套可能就得17.9萬元/平方米才能成交。”

??他預(yù)計(jì)，下半年的市場(chǎng)會(huì)好一些，但成交量很難恢復(fù)到之前的高點(diǎn)。

??“總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)比較差，前幾年珠江新城也漲得太多了，適當(dāng)回調(diào)是正常的。”邱宏偉判斷，若沒有大的政策變化，珠江新城下半年的二手房成交大概率會(huì)維持在每月40套至50套的水平。

??6月份，中央及廣州均有刺激住房消費(fèi)的政策出臺(tái)。例如，1年期LPR、5年期以上LPR較5月均下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，是自2022年8月以來的首次下調(diào)。廣州住房公積金管理中心則發(fā)布了二孩及以上家庭的支持政策，明確生育二孩及以上的家庭（至少一個(gè)子女未成年）使用住房公積金貸款購(gòu)買首套自住住房的，貸款最高額度上浮30%。

??目前看來，政策的作用有限。根據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，7月份，消費(fèi)者入市意愿指數(shù)繼續(xù)下降10.16個(gè)百分點(diǎn)至39.37，對(duì)比3月份的85.61，下降了54%。

??除了等待更多的政策利好落地，中介門店也要靈活應(yīng)變。巴振州沒有考慮裁員，他還是希望多沉淀一些老經(jīng)紀(jì)人，同時(shí)把新人帶出來。“長(zhǎng)期想保持業(yè)績(jī)穩(wěn)定的話，還是要有人，人多的話開發(fā)的資源會(huì)多一些，市場(chǎng)有起色的時(shí)候才能抓住客戶。”此外，因?yàn)楸蛔悦襟w搶走了一部分客戶，他的團(tuán)隊(duì)已開始嘗試做自媒體，通過直播、視頻號(hào)等介紹房源信息。

??邱宏偉也在打造自媒體平臺(tái)，有視頻號(hào)和抖音號(hào)。因?yàn)閯偲鸩剑霸谶@條賽道還沒有跑得很好，目前推廣效果一般。”