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??聚焦政策效能轉(zhuǎn)化與融資工具適配。

??“打造精品文旅品牌，把文化旅游業(yè)培育成為支柱產(chǎn)業(yè)。”2025 年 6 月 19 日，由杭州東方網(wǎng)升科技股份有限公司旗下品牌邁點(diǎn)主辦的第十四屆邁點(diǎn)品牌發(fā)展大會(huì)在北京諾金酒店隆重啟幕。

??作為文旅行業(yè)年度標(biāo)桿盛會(huì)，本屆大會(huì)以 “向內(nèi)變，向外為” 為主題，聚焦大文旅品牌運(yùn)營和投資發(fā)展，匯聚縣域政府、文旅集團(tuán)、旅游住宿、住房租賃、酒店投資等全產(chǎn)業(yè)鏈資源，通過四大峰會(huì)——中國旅游住宿品牌論壇、中國文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展論壇、中國住房租賃品牌論壇、中國存量酒店投資研討會(huì)，以前瞻視野洞見行業(yè)趨勢，以數(shù)據(jù)賦能品牌升級(jí)，開啟文旅產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展新紀(jì)元。

??在BOMA中國研究委員會(huì)主席、IFFRE國際金融地產(chǎn)聯(lián)盟常務(wù)理事張平的主持下，華潤置地租賃住房事業(yè)部北京業(yè)務(wù)部總經(jīng)理孫雪鵬、戴德梁行估價(jià)及顧問服務(wù)部副董事董一凡、中聯(lián)基金投行委總監(jiān)楊地三位重量級(jí)嘉賓，圍繞“如何將強(qiáng)有力的政策支持轉(zhuǎn)化為優(yōu)化資源配置的實(shí)際效能”以及“如何選擇適配的金融工具”兩大核心命題進(jìn)行了深度研討。

圖注：BOMA中國研究委員會(huì)主席&IFFRE國際金融地產(chǎn)聯(lián)盟常務(wù)理事張平、華潤置地租賃住房事業(yè)部北京業(yè)務(wù)部總經(jīng)理孫雪鵬、中聯(lián)基金投行委總監(jiān)楊地、戴德梁行估價(jià)及顧問服務(wù)部副董事董一凡 (從左至右)

??政策紅利如何精準(zhǔn)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目支持?

??金融是住房租賃行業(yè)的血脈，面對(duì)不斷調(diào)整的金融政策，如何將政策紅利精準(zhǔn)轉(zhuǎn)化為對(duì)項(xiàng)目融資的實(shí)際支持，以確保項(xiàng)目高效的落地呢?

??孫雪鵬分享了華潤有巢品牌的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。他表示，華潤有巢早期項(xiàng)目主要依靠華潤集團(tuán)內(nèi)部資金支持，如開發(fā)協(xié)同轉(zhuǎn)換項(xiàng)目。后期，按照項(xiàng)目資金需求分為重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)。面對(duì)重資產(chǎn)項(xiàng)目的高資金需求，華潤注重項(xiàng)目初期即考慮未來退出可能性，沒有考慮以外國資金、債務(wù)資金等高杠桿去撬動(dòng)。隨著國家政策優(yōu)化，如租賃住房開發(fā)貸年限延長、利率優(yōu)惠等，華潤積極利用開發(fā)貸進(jìn)行平衡。

??他強(qiáng)調(diào)，公募REITs政策的出臺(tái)是關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)，促使華潤更注重構(gòu)建“投融建管退”閉環(huán)，與資金方、合作伙伴共同搭建Pre-REITs平臺(tái)及合作基金。對(duì)于運(yùn)營成熟期項(xiàng)目，包括輕資產(chǎn)服務(wù)項(xiàng)目、純委托管理項(xiàng)目等，華潤更看重項(xiàng)目自身“造血能力”、運(yùn)營能力、項(xiàng)目本身的區(qū)位及租戶穩(wěn)定性，基本實(shí)現(xiàn)資金平衡或盈余。

圖注：華潤置地租賃住房事業(yè)部北京業(yè)務(wù)部總經(jīng)理孫雪鵬

??REITs發(fā)展如何重塑估值邏輯與市場偏好?

??截止到今年6月，目前公募REITs市場已發(fā)行66支REITs，按首發(fā)市值來計(jì)算規(guī)模超過了1743億元，其中，住房租賃類的REITs基本上是以保租房為主，共計(jì)8支，首發(fā)金額合計(jì)超過121億元。在這樣的背景下，REITs發(fā)展對(duì)租賃住房估值邏輯產(chǎn)生了哪些影響?投資者對(duì)住房租賃市場風(fēng)險(xiǎn)偏好是否出現(xiàn)明顯的變化?

??董一凡指出，自2021年保租房納入公募REITs范圍，特別是2024年市場化租賃住房項(xiàng)目也被納入后，公募REITs發(fā)行強(qiáng)制要求使用收益法估值(基于未來現(xiàn)金流折現(xiàn))。這促使市場從過去關(guān)注資產(chǎn)增值溢價(jià)，轉(zhuǎn)向更關(guān)注項(xiàng)目的運(yùn)營凈收益(NOI)穩(wěn)定性與增長潛力。市場數(shù)據(jù)印證了投資者對(duì)租賃住房類資產(chǎn)的強(qiáng)烈偏好：2024年大中華區(qū)大宗交易總額雖降至約2200億人民幣，但其中35宗交易(創(chuàng)近年新高)與租賃住房相關(guān)。已發(fā)行的8支保租房公募REITs表現(xiàn)亮眼，平均漲幅超60%，華潤有巢REIT漲幅超70%，華夏恒泰REIT漲幅超50%，顯著領(lǐng)跑二級(jí)市場。關(guān)于資本化率，董一凡表示需視項(xiàng)目及城市而定，北京等核心城市保租房資本化率約在5%左右或略高，市場化項(xiàng)目則可能稍高。戴德梁行憑借在已發(fā)行66單公募REITs中參與33單(不動(dòng)產(chǎn)類占比超70%)以及超過200單類REITs/CBMS的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，并通過年度資本化率調(diào)研報(bào)告等研究持續(xù)為市場提供重要參考。

圖注：戴德梁行估價(jià)及顧問服務(wù)部副董事董一凡

??住房租賃在金融創(chuàng)新上面臨哪些機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)?

??楊地表示，租賃住房是一個(gè)高資金投入、慢回收和慢周轉(zhuǎn)的行業(yè)，基本上持有型的主體都會(huì)面臨資金使用、回籠、重資產(chǎn)盤活的難題。從重資產(chǎn)的屬性來看，金融政策端的支持，如公募REITs開閘、保租房首發(fā)門檻降至8億、專項(xiàng)債務(wù)投入等，以及持有型ABS實(shí)操中體現(xiàn)的監(jiān)管與投資人偏好，均顯現(xiàn)出行業(yè)處于良性循環(huán)發(fā)展中。另一方面，當(dāng)前資產(chǎn)端與資金端，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目與追求穩(wěn)定收益已形成“雙向奔赴”的良性循環(huán)，REITs市場認(rèn)購火爆，如華夏恒泰REIT公眾認(rèn)購倍數(shù)達(dá)800多倍即是明證。

??楊地也指出兩大挑戰(zhàn)：一是二級(jí)市場高溢價(jià)可能帶來未來回報(bào)率承壓及價(jià)格波動(dòng);二是政策持續(xù)擴(kuò)容，如，商改保、公改保、多渠道供地帶來新的資產(chǎn)來源，需在權(quán)屬、法律盡調(diào)、估值等方面應(yīng)對(duì)新課題。在投行服務(wù)方面，中聯(lián)基金強(qiáng)調(diào)提供覆蓋不動(dòng)產(chǎn)全生命周期的“一攬子”金融解決方案，并堅(jiān)持“以終為始”、“以退定投”策略，基于后端退出路徑反推前端項(xiàng)目開發(fā)、成本控制、運(yùn)營考核及收并購標(biāo)準(zhǔn)，幫助優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，解決資金-資產(chǎn)匹配難題。

圖注：中聯(lián)基金投行委總監(jiān)楊地

??面對(duì)這一問題，董一凡表示，將通過積累海量項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)、深化行業(yè)研究、推動(dòng)自身創(chuàng)新等應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，助力資產(chǎn)證券化。

??如何確保金融工具與業(yè)務(wù)模式的深度匹配?

??孫雪鵬表示，整個(gè)公募結(jié)構(gòu)涉及眾多機(jī)構(gòu)投資者和公眾投資者，其雙層結(jié)構(gòu)也需要包括原始權(quán)益人在內(nèi)的多方，如評(píng)估方、資金方共同負(fù)責(zé)，最終對(duì)公募投資者負(fù)責(zé)。在他看來，公募REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)的運(yùn)營業(yè)績和未來增長，本質(zhì)上應(yīng)是一個(gè)必然追求的目標(biāo)。橫向比較各類公募REITs，長租公寓(保租房)REITs近年來確實(shí)展現(xiàn)出較強(qiáng)的穿越周期能力和穩(wěn)定性。這一特質(zhì)可能是吸引更多投資者、資產(chǎn)方以及專業(yè)機(jī)構(gòu)，如資金端、專業(yè)服務(wù)端進(jìn)入這一領(lǐng)域的關(guān)鍵原因。與此同時(shí)，無論是項(xiàng)目合規(guī)性還是收益保障，都對(duì)各方提出了極高要求，本質(zhì)上是在篩選最強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。因此，重點(diǎn)并不單純?cè)谟跒檫@類項(xiàng)目匹配何種資金結(jié)構(gòu)。

??他強(qiáng)調(diào)，如果要將更多潛在項(xiàng)目推向公募REITs或Pre-REITs方向，就必須持續(xù)提升其合規(guī)性、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、增強(qiáng)運(yùn)營能力和水平、調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)等。這是一個(gè)意義重大的持續(xù)優(yōu)化過程。雖然公募審批和項(xiàng)目要求會(huì)越來越高，但這一方向無疑為資產(chǎn)方和運(yùn)營方帶來了更多機(jī)遇，同時(shí)也提出了更高挑戰(zhàn)。當(dāng)前，長期資金進(jìn)入意愿愈發(fā)強(qiáng)烈。能夠滿足長期資金對(duì)項(xiàng)目特性和運(yùn)營能力的要求，實(shí)際上就找到了資金結(jié)構(gòu)與我們運(yùn)營及資產(chǎn)表現(xiàn)之間最佳的匹配點(diǎn)。

??如何破解資產(chǎn)端與資金端的匹配難題?

??楊地表示，中聯(lián)基金能夠幫助到投行業(yè)務(wù)主要有兩個(gè)部分：一是提供覆蓋不動(dòng)產(chǎn)全生命周期的“一攬子”金融解決方案，根據(jù)發(fā)行人不同訴求(融資、降本、出表、增值、資產(chǎn)重構(gòu))匹配相應(yīng)金融工具(如開發(fā)基金、Pre-REITs、公募REITs);二是堅(jiān)持“以終為始”、“以退定投”策略，基于后端退出路徑(特別是公募REITs要求)反推前端項(xiàng)目開發(fā)、成本控制、運(yùn)營考核及收并購標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)。