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??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）這部專門規(guī)范住房租賃的行政法規(guī)要來了。

??據(jù)住建部網(wǎng)站消息，9月7日，住建部就《住房租賃條例（征求意見稿）》向社會公開征求意見，意見反饋截止日期為2020年10月8日。條例包括總則、出租與承租、租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)活動、扶持措施、服務(wù)與監(jiān)督、法律責(zé)任和附則等8章，共66條。

??根據(jù)征求意見稿，《條例》適用于國有土地上住房的租賃活動及其監(jiān)督管理，旨在規(guī)范住房租賃活動，維護(hù)住房租賃當(dāng)事人合法權(quán)益，構(gòu)建穩(wěn)定的住房租賃關(guān)系，促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展。

??不得單方面提高租金

??征求意見稿提出，出租住房的室內(nèi)裝修應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，不得危及承租人的人身健康。禁止將不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、消防安全要求或者室內(nèi)裝修國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的住房以及其他依法不得出租的住房出租?；蛘邔N房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間出租的，由房產(chǎn)管理部門給予警告，責(zé)令限期改正。情節(jié)嚴(yán)重的，對個人處1萬元以上5萬元以下的罰款，對單位處10萬元以上50萬元以下的罰款。對于有違法所得的，沒收違法所得。造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。構(gòu)成犯罪的，要依法追究刑事責(zé)任。

??住房出租人和承租人應(yīng)當(dāng)依法簽訂書面住房租賃合同。在住房租賃合同期限內(nèi)，除法律規(guī)定和合同約定的情形外，出租人或者承租人不得單方面解除住房租賃合同，不得單方面提高或者降低租金。出租人收取押金的，應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額和返還時間。除住房租賃合同約定的情形以外，出租人不得扣減或者遲延返還押金。未經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自進(jìn)入租賃住房。有正當(dāng)理由確有必要進(jìn)入租賃住房的，出租人應(yīng)當(dāng)與承租人約定時間，承租人應(yīng)當(dāng)予以配合。

??住房租賃合同期滿或者解除，承租人應(yīng)當(dāng)及時騰退租賃住房，出租人不得采取暴力、威脅或者其他非法方式迫使承租人騰退。承租人拒不騰退的，出租人可以依法要求承租人騰退租賃住房；造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。出租人和承租人簽訂住房租賃合同的，應(yīng)當(dāng)通過房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)進(jìn)行備案。住房租賃企業(yè)租賃住房或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)促成住房租賃的，由住房租賃企業(yè)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)辦理住房租賃合同網(wǎng)簽備案。

??不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)使用住房租金貸款

??征求意見稿提出，住房租賃企業(yè)等市場主體在從事住房租賃有關(guān)經(jīng)營活動時，禁止哄抬租金、捆綁消費(fèi)等擾亂市場秩序的行為。住房租賃企業(yè)及其從業(yè)人員不得發(fā)布虛假房源信息，隱瞞住房租賃的重要信息。不得以隱瞞、欺詐、脅迫、捆綁銷售等不正當(dāng)手段，誘騙或者迫使當(dāng)事人接受服務(wù)。不得違規(guī)提供金融產(chǎn)品和服務(wù)，利用承租人或者房屋權(quán)利人名義套取信貸資金，克扣或者延遲返還租金押金和泄露或者不當(dāng)使用客戶信息。

??住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。

??商業(yè)銀行發(fā)放住房租金貸款，應(yīng)當(dāng)以備案的住房租賃合同為依據(jù)，貸款期限不得超過住房租賃合同期限。國家鼓勵住房租賃企業(yè)與承租人簽訂租賃期限為3年以上的住房租賃合同。

??續(xù)租不得再次收取傭金

??在經(jīng)紀(jì)活動方面，征求意見稿規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布的住房地址、面積、租金和圖片等房源信息應(yīng)當(dāng)真實、準(zhǔn)確，在經(jīng)營場所、網(wǎng)站等不同渠道發(fā)布的房源信息應(yīng)當(dāng)一致。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布房源信息前，應(yīng)當(dāng)核對并記錄委托人身份證明、住房權(quán)屬信息，實地查看住房，與委托人簽訂書面房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，編制住房狀況說明書。

??房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對住房租賃服務(wù)項目實行明碼標(biāo)價。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收費(fèi)前應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人出具收費(fèi)清單，列明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)金額以及其他與收費(fèi)有關(guān)的事項，收費(fèi)清單由當(dāng)事人簽字確認(rèn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在住房租賃經(jīng)紀(jì)活動中不得收取任何未予列明的費(fèi)用。通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂的住房租賃合同，租賃期間屆滿，出租人和承租人續(xù)訂或者重新簽訂住房租賃合同的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得再次收取傭金等費(fèi)用。

??房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員不得發(fā)布虛假房源信息，隱瞞影響住房租賃的重要信息。不得違規(guī)提供金融產(chǎn)品和服務(wù)，為依法不得出租的住房提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)，不得強(qiáng)制代辦住房公積金提取等服務(wù)并額外收取費(fèi)用。不得未經(jīng)當(dāng)事人同意，以當(dāng)事人名義簽訂住房租賃合同。不得賺取租金差價和泄露或者不當(dāng)使用客戶信息。

??鼓勵新增用地建租賃住房，支持住房租賃企業(yè)發(fā)債

??本次發(fā)布的征求意見稿中，還擬針對發(fā)展住房租賃市場提出一系列扶持措施。

??征求意見稿提出，設(shè)區(qū)的市級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合本地租賃住房供需狀況等因素，將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，合理確定租賃住房建設(shè)規(guī)模，并在年度住房建設(shè)計劃和住房用地供應(yīng)計劃中予以安排。

??同時，國家鼓勵通過新增用地專門建設(shè)租賃住房，在新建商品住房項目中配建租賃住房，利用整幢既有房屋用于出租，將商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房等非住宅改建為租賃住房等方式，多渠道增加租賃住房供應(yīng)。

??國家鼓勵單位和個人將依法符合出租條件的住房出租，鼓勵出租人和承租人簽訂長期住房租賃合同。簽訂長期住房租賃合同且合同履行達(dá)到一定年限的，按照設(shè)區(qū)的市級以上地方人民政府的規(guī)定享受相應(yīng)的政策支持。

??此外，國家支持金融機(jī)構(gòu)按照風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則創(chuàng)新針對住房租賃的金融產(chǎn)品和服務(wù)，支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，支持住房租賃企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)，住房租賃企業(yè)可以依法質(zhì)押住房租賃租金收益權(quán)。

??租金上漲過快可采取穩(wěn)租措施，“高進(jìn)低出”將受管控

??在服務(wù)與監(jiān)督方面，征求意見稿提出，直轄市、設(shè)區(qū)的市級人民政府應(yīng)當(dāng)建立住房租賃指導(dǎo)價格發(fā)布制度，定期公布不同區(qū)域、不同類型租賃住房的市場租金水平信息。對于租金上漲過快的，可以采取必要措施穩(wěn)定租金水平。

??直轄市、設(shè)區(qū)的市級人民政府房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)建立住房租賃管理服務(wù)平臺，提供機(jī)構(gòu)備案、房源核驗、面積管理、信息發(fā)布、網(wǎng)簽備案、統(tǒng)計監(jiān)測等服務(wù)，與公安、民政、自然資源、市場監(jiān)督管理、稅務(wù)、人力資源社會保障、審計、住房公積金等部門和單位建立信息互通共享機(jī)制，向社會提供安全、便捷、高效的服務(wù)。

??另外值得注意的是，近期，包括上海、杭州、成都、廣州、合肥在內(nèi)的城市對住房租賃市場的運(yùn)行給予風(fēng)險提示，重點警示長租公寓“高進(jìn)低出”和“長收短付”帶來的風(fēng)險。本次條例也對于“高進(jìn)低出”和“長收短付”等內(nèi)容給予了重點關(guān)注。

??根據(jù)征求意見稿，住房租賃企業(yè)存在支付房屋權(quán)利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長于給付房屋權(quán)利人租金周期等高風(fēng)險經(jīng)營行為的，房產(chǎn)管理等部門應(yīng)當(dāng)將其列入經(jīng)營異常名錄，加強(qiáng)對租金、押金使用等經(jīng)營情況的監(jiān)管。直轄市、設(shè)區(qū)的市級人民政府可以建立住房租賃資金監(jiān)管制度，將租金、押金等納入監(jiān)管。

??此外，征求意見稿還提出，房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門、房地產(chǎn)行業(yè)組織建立守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制，加強(qiáng)行業(yè)誠信管理。住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員以及出租人和承租人的誠信記錄納入全國信用信息共享平臺。