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??中房網(wǎng)訊（高鶴 曲濤/文）談及今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，最火爆的當(dāng)屬深圳。

??不僅倒逼監(jiān)管層出臺(tái)了從金融到市場(chǎng)到土地的系列調(diào)控政策，也牢牢吸引了市場(chǎng)的關(guān)注目光，甚至掩蓋了其它熱點(diǎn)城市的光芒。

??比如，上海。

??成交創(chuàng)四年新高

??今年的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)不一般。

??首先就體現(xiàn)在成交量上。自4月份疫情逐漸好轉(zhuǎn)后，上海的新房和二手房市場(chǎng)成交就呈現(xiàn)升溫態(tài)勢(shì)。

??新房方面，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告，今年5月、8月、9月和10月四個(gè)月，上海新建商品住宅成交面積在月均百萬(wàn)平方米上下浮動(dòng)。雖然6、7月份有所降溫，但成交量也處于最近幾年高位水平。二手房方面，今年5-7月的二手住宅成交量穩(wěn)定在平均每月2.8萬(wàn)套左右。8月、9月成交量分別達(dá)到3萬(wàn)套和3.1萬(wàn)套，10月份成交量雖然回落到與5、6、7月相當(dāng)?shù)乃剑蕴幱诟呶凰健?/p>

??另外值得注意的是，今年前十月無(wú)論是新房成交面積，還是二手房成交套數(shù)，都創(chuàng)下了上海近四年的新高。

??根據(jù)易居研究院提供的數(shù)據(jù)，今年1-10月份上海新建商品住宅成交面積達(dá)726萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.24%，分別高于2017-2019年同期水平。今年1-10月份上海二手住宅成交套數(shù)為230432套，同比增長(zhǎng)15.32%，同樣位于四年高位。

??春江水暖鴨先知

??市場(chǎng)好不好，看看開(kāi)發(fā)商的態(tài)度便大體可知。

??8月份，上海普陀區(qū)某熱點(diǎn)樓盤(pán)認(rèn)籌率超過(guò)900%，購(gòu)房者的認(rèn)籌金需20萬(wàn)元。

??10月，上海青浦區(qū)的某熱點(diǎn)樓盤(pán)認(rèn)籌數(shù)創(chuàng)2018年來(lái)新高，其初期的要求是驗(yàn)資100萬(wàn)、認(rèn)籌金50萬(wàn)。

??進(jìn)入11月，上海多個(gè)新房入市。認(rèn)籌金從30-100萬(wàn)不等，但凍資金額大大增加，一般需提交首套房100-150萬(wàn)元、二套房200-400萬(wàn)元的銀行資產(chǎn)凍結(jié)證明。比如大虹橋板塊的某個(gè)新盤(pán)，購(gòu)房者要是拿不出首套150萬(wàn)、二套300萬(wàn)的資金證明，別說(shuō)買(mǎi)房，就連樣板間都不能參觀。

??一般情況下，是否在認(rèn)籌階段要求“凍資”，最能夠體現(xiàn)樓盤(pán)熱度。雖然今年上海熱銷的項(xiàng)目很多，但是此前有凍資要求的卻寥寥無(wú)幾。此外，今年還有不少上海新房都出現(xiàn)了“千人搖”“日光盤(pán)”的現(xiàn)象，市場(chǎng)火爆程度可見(jiàn)一番。

??在房?jī)r(jià)表現(xiàn)方面，雖然上海新房和二手房?jī)r(jià)格漲幅相對(duì)不大，但都處于同比上漲的趨勢(shì)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的《2020年10月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，10月份上海新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比增長(zhǎng)4.4%，二手住宅價(jià)格指數(shù)同比上漲5.2%。

??貝殼研究院此前發(fā)布的一份報(bào)告也顯示，上海二手房正處于在售房源縮減、掛牌量增加、掛牌價(jià)上升的階段，預(yù)計(jì)11月上海二手房成交均價(jià)可能出現(xiàn)上漲。

??雖然新房?jī)r(jià)格漲跌幅受多重因素影響，不具有絕對(duì)的參考性。但從易居研究院監(jiān)測(cè)的存銷比數(shù)據(jù)上看，隨著5-7月份出現(xiàn)的新房供不應(yīng)求的局面，導(dǎo)致庫(kù)存面積不斷下降，10月份上海新建商品住宅存銷比僅為7個(gè)月。

??此外，不得不提的就是土地市場(chǎng)。雖然近期有降溫態(tài)勢(shì)，但從房企拿地的態(tài)度來(lái)看，熱情依然圍繞著一二線城市。單從上海看，易居研究院此前發(fā)布的《40城土地市場(chǎng)報(bào)告》顯示，1-10月份上海土地出讓金高達(dá)2344億元，同比增速70%，位于40城首位。未來(lái)這些地塊的項(xiàng)目上市后，又將給上海的樓市添上一把火。開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)也能佐證這一點(diǎn)，1-10月上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)10.2%，遠(yuǎn)高于全國(guó)6.8%的增幅。

??回暖并非偶然

??疫情之下，為何上海樓市表現(xiàn)如此強(qiáng)勁？綜合來(lái)看，至少存在以下幾方面原因：

??從宏觀方面看，疫情對(duì)于今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的沖擊顯而易見(jiàn)。具體到房地產(chǎn)層面，由于歷年一季度均為市場(chǎng)淡季，所以在疫情最嚴(yán)重的一季度里，雖然樓市成交處于“冰封”階段，但自疫情好轉(zhuǎn)以后，累計(jì)的購(gòu)房需求開(kāi)始集中爆發(fā)，這也是從4月份開(kāi)始，市場(chǎng)成交量不斷攀升的原因之一。

??疫情推動(dòng)改善型需求加速入場(chǎng)。這次疫情，讓絕大多數(shù)人在家享受了相當(dāng)長(zhǎng)的一段“假期”。而在這期間讓人體會(huì)到，一個(gè)良好的居住環(huán)境和一個(gè)值得托付的物業(yè)公司對(duì)于生活品質(zhì)尤為重要，這也推動(dòng)了一部分改善型需求積極入市。根據(jù)克而瑞此前的一項(xiàng)調(diào)查，上半年受疫情影響，改善型住房需求持續(xù)釋放，且具有較強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力支撐。在112個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中，三房仍是成交主力，成交占比進(jìn)一步提升至59.24%。同時(shí)，四房成交占比也穩(wěn)中有升，較2019年凈增長(zhǎng)0.85個(gè)百分點(diǎn)至20.2%。

??信貸政策偏向剛需購(gòu)房者。根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院對(duì)全國(guó)41個(gè)重點(diǎn)城市674家銀行分支機(jī)構(gòu)房貸利率的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，10月份全國(guó)首套房貸款平均利率為5.24%。其中，上海首套房貸款平均利率為4.69%，低于全國(guó)首套房貸款平均利率水平0.55個(gè)百分點(diǎn)。實(shí)際上，上海的首套房貸款利率水平一直處于全國(guó)低位。在政策導(dǎo)向上符合“房住不炒”的定位，還有效地保護(hù)了合理的購(gòu)房需求。

??落戶政策局部松動(dòng)。9月份上海發(fā)布新政，將之前“以北京大學(xué)、清華大學(xué)為試點(diǎn)，探索建立對(duì)本科階段為國(guó)內(nèi)高水平大學(xué)的應(yīng)屆畢業(yè)生，符合基本申報(bào)條件可直接落戶”的政策，范圍擴(kuò)大至在滬“世界一流大學(xué)建設(shè)高校”，這也能夠間接的給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一部分有效需求。但實(shí)際上，近年來(lái)地方對(duì)于人才的吸引力度在不斷加強(qiáng)，對(duì)于高水平大學(xué)應(yīng)屆畢業(yè)生直接落戶的政策只能算是標(biāo)配。

??核心城市房產(chǎn)仍受投資者青睞。由于國(guó)內(nèi)一線城市嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，使得最近幾年一線樓市基本處于穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。年初，面對(duì)突如其來(lái)的疫情，全球經(jīng)濟(jì)遭受重創(chuàng)。在全球多個(gè)國(guó)家實(shí)行貨幣寬松的背景下，核心城市房產(chǎn)保值屬性凸顯，包括上海在內(nèi)的部分核心城市，自然會(huì)得到投資者的青睞。

??綜上可見(jiàn)，今年上海樓市的“亢奮”是受多重因素疊加影響，雖然市場(chǎng)階段性的回暖并非偶然，但仍需客觀看待。