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??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的報告顯示，1-10月份全國100個城市住宅用地成交面積為55009萬平方米，同比增長13.5%。全國100個城市住宅用地價格為5811元/平方米，同比上漲5.9%，增速相比1-9月份已經(jīng)明顯收窄。

??從今年前10個月全國百城居住用地成交情況來看，市場總體穩(wěn)健，強于全國水平，說明房企對此類城市持認可態(tài)度。但從區(qū)域市場來看，呈現(xiàn)了一定的分化和差異。其中，一線城市、粵港澳大灣區(qū)等地市行情最好，長三角地區(qū)則降溫較為明顯。另外，從地價走勢看，當(dāng)前百城住宅用地的價格漲幅總體降溫，充分說明在房地產(chǎn)政策調(diào)控和“三道紅線”約束下，房企拿地會更加理性，高價拿地、沖動拿地的現(xiàn)象會減少，從而帶動地價的下降或漲幅的收窄。

??對于后市，易居研究院分析認為，房企年底的購地心態(tài)會存在一定差異，部分完成銷售目標(biāo)的企業(yè)依然會進入新一輪的購地擴張階段。而對于那些銷售壓力和負債壓力較大的企業(yè)，拿地自然會趨于保守。在土地價格方面，地價泡沫的減少也有助于房價泡沫的減少，其對于房地產(chǎn)和金融市場的穩(wěn)健都有積極的作用。

??百城住宅用地成交面積同比增長13.5%，長三角地市降溫

??《100城居住用地成交報告》顯示，1-10月份全國100個城市住宅用地成交面積為55009萬平方米，同比增長13.5%。從城市分類來看，一線城市供地意識明顯增強，二線城市部分非重點省會城市表現(xiàn)活躍，三四線城市的中部重點地級市行情較好。

??根據(jù)報告，1-10月份4個一線城市住宅用地成交面積為3258萬平方米，同比增長32.7%；32個二線城市住宅用地成交面積為29495萬平方米，同比增長4.7%；64個三四線城市住宅用地成交面積為22257萬平方米，同比增長24.7%。

??易居研究院分析認為，今年一線城市在供地節(jié)奏、鼓勵房企拿地等方面有積極的表現(xiàn)，客觀上使得一部分房企開始回歸一線城市。另一方面，一線城市今年豪宅市場銷售情況不錯，這也會使得房企繼續(xù)看好未來高端市場的行情，進而積極認購單價較高的住宅用地。

??二線城市方面，增速明顯低于一線城市，這和其今年面臨較多的管控有關(guān)。但值得注意的是，二線城市土地交易市場仍然保持韌勁，年初累計土地成交面積同比增速曲線在9月份首次轉(zhuǎn)正后，10月份繼續(xù)上行。即便面對管控，仍有很多房企重倉二線城市，類似購地心態(tài)下二線城市地市本身不會大降溫。

??另外，從三四線城市來看，重點地級市表現(xiàn)尚好。包括株洲、常德、襄陽等中部地級市的交易規(guī)模較大，受到房企青睞。此外，傳統(tǒng)熱門的地級市如徐州、無錫和溫州等表現(xiàn)依然較好，此類城市今年前10月住宅用地交易金額均超過500億元，表現(xiàn)甚至要好于很多二線省會城市。

??從各城市群的情況來看，京津冀地區(qū)的土地市場略顯疲軟。長三角地區(qū)受密集調(diào)控影響，地市也出現(xiàn)降溫，而粵港澳地區(qū)的地市交易增速則創(chuàng)出新高。報告顯示，1-10月份，京津冀13城住宅用地成交面積為4152萬平方米，同比下跌4.5%；長三角23城住宅用地成交面積為12087萬平方米，同比增長10.0%；粵港澳8城住宅用地成交面積為5410萬平方米，同比增長88.4。

??值得注意的是，京津冀是三大城市群中地市交易唯一下跌的區(qū)域。從京津冀的土地市場看，今年確實較為疲軟，搶地的現(xiàn)象并不多見。長三角地區(qū)從年初累計土地成交面積同比增速曲線看，最近3個月明顯下行，這與長三角購地政策的調(diào)控等有密切關(guān)系。根據(jù)易居研究院的統(tǒng)計顯示，截至11月25日，下半年長三角三省一市至少出臺了13個購地相關(guān)政策。報告認為，此類新政策對后續(xù)土地交易市場施加了新的管控，尤其是浙江省的相關(guān)地級市政策收緊力度更大，包括落實“限地價、競配建”等措施都會制約房企的拿地動作，進而促進土地市場降溫。而粵港澳地區(qū)的地市表現(xiàn)更為強勁，易居研究分析認為，粵港澳大灣區(qū)今年各類規(guī)劃較多，尤其是深圳特區(qū)40周年帶來了很多新機會，這也是吸引房企積極進入，進而帶動地市行情上行的重要原因。

??百城住宅地價連續(xù)呈現(xiàn)下行態(tài)勢，南京等城市穩(wěn)地價效果明顯

??土地價格方面，近4個月百城住宅用地成交價格均位于6000元以下水平。易居研究院近日發(fā)布的《100城居住用地價格報告》顯示，1-10月份全國100個城市住宅用地價格為5811元/平方米，同比上漲5.9%。該增速相比1-9月份的6.9%已經(jīng)明顯收窄，充分說明地價走勢在降溫。

??實際上，自下半年以來地價持續(xù)下跌。根據(jù)報告統(tǒng)計，7-10月份單月地價分別為5740、5873、5180和4797元/平方米，且呈現(xiàn)比較明顯的下行態(tài)勢。其中，10月份單月地價為最近12個月以來的最低水平。由于7-10月份恰逢全國房地產(chǎn)政策重新收緊、“三道紅線”新政出臺的階段，因此短期內(nèi)地價大漲或反彈的幾率較小。

??從城市分類看，一線城市的漲幅要高于其他兩類城市，二線城市中的南京穩(wěn)地價工作值得肯定，而三四線城市則要關(guān)注佛山等熱點城市的地價走勢。根據(jù)報告，1-10月份，4個一線城市住宅用地價格為17028元/平方米，同比上漲16.1%；32個二線城市居住用地價格為5920元/平方米，同比上漲3.5%；64個三四線城市居住用地價格為4024元/平方米，同比上漲4.4%。

??易居研究院分析認為，今年一線城市很多市中心地塊的出讓，推高了地價。另外很多央企和知名民企也重回一線城市，容易抬高地價水平。二線城市今年地價漲幅總體可控。由于類似蘭州、銀川、烏魯木齊等西部城市的地市開始活躍，此類城市地價的絕對值并不高，所以客觀上會拉低32個二線城市的地價水平。另一方面，對于一些熱點二線城市來說，地價調(diào)控的政策措施到位，也容易促進地價的穩(wěn)定。例如南京，屬于今年地價調(diào)控較為積極的城市，管控地價政策頻出。其在今年1-5月地價同比漲幅為47.4%，地價泡沫較大，而現(xiàn)在1-10月地價漲幅僅為2.0%，充分說明穩(wěn)地價工作積極到位。對于三四線城市而言，當(dāng)前地價漲幅總體處于下行態(tài)勢，且漲幅可控。但包括洛陽、常州、徐州、佛山和無錫等熱點城市的地價漲幅依然需要把控。

??具體到各城市群，長三角地區(qū)由于地價過高，容易抑制房企拿地積極性。粵港澳地區(qū)受郊區(qū)用地增多影響，帶動地價下行。京津冀地區(qū)的地價表現(xiàn)和其成交情況一致，都略顯疲態(tài)。報告顯示，1-10月份，長三角23城住宅用地成交價格為9779元/平方米，同比增長8.0%；粵港澳8城住宅用地成交價格為7958元/平方米，同比下跌4.5%；京津冀13城住宅用地成交價格為7611元/平方米，同比增長7.3%。

??易居研究院分析認為，雖然當(dāng)前長三角的地價水平漲幅遠遠弱于2016年的高峰期，但其地價水平明顯高于其他兩個城市群，自然會影響房企拿地的積極性。而粵港澳8城的地價明顯要比長三角23城的地價要低，且這8個城市本身也是珠三角最為核心的城市，所以拿地性價比要好于長三角。但粵港澳大灣區(qū)是后續(xù)很多房企重點布局的區(qū)域，后續(xù)依然需要防范地價炒作等風(fēng)險。