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??中房網(wǎng)訊 （曲濤/文）國家統(tǒng)計(jì)局今日（8月16日）公布的《2021年1-7月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，1—7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資84895億元，同比增長12.7%；比2019年1—7月份增長16.5%。商品房銷售面積101648萬平方米，同比增長21.5%，比2019年1—7月份增長14.5%；商品房銷售額106430億元，增長30.7%，比2019年1—7月份增長28.0%。

??同日公布的《70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示， 7月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有51個(gè)，環(huán)比下跌的城市有16個(gè)，3個(gè)城市環(huán)比持平；二手住宅方面，環(huán)比上漲的城市有41個(gè)，環(huán)比下跌的城市有26個(gè)，3個(gè)城市持平。根據(jù)易居研究院測算，7月份全國70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.3%，同比漲幅為4.1%；全國70個(gè)城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.1%，同比漲幅為3.3%。

??易居研究院認(rèn)為，目前對(duì)于開發(fā)投資指標(biāo)的思考，應(yīng)該關(guān)注是否會(huì)過快下滑的風(fēng)險(xiǎn)。從房價(jià)方面來看，最近兩個(gè)月新房價(jià)格總體呈現(xiàn)收窄態(tài)勢，并且有望延續(xù)，進(jìn)一步體現(xiàn)了政策調(diào)控積極有效。二手房方面，則出現(xiàn)了一個(gè)重要的信號(hào)，二手房價(jià)格環(huán)比數(shù)據(jù)出現(xiàn)了非常明顯的收窄。在當(dāng)前各類二手房政策管控下，二手房價(jià)格指數(shù)或?qū)⒚黠@地進(jìn)入降溫通道。

??全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長12.7%

??具體來看，在房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況方面，1—7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資84895億元，同比增長12.7%；比2019年1—7月份增長16.5%，兩年平均增長8.0%。其中，住宅投資63980億元，增長14.9%。

??從數(shù)據(jù)上看，該指標(biāo)呈現(xiàn)持續(xù)收窄，但仍為兩位數(shù)的特點(diǎn)。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中房網(wǎng)表示，目前對(duì)于開發(fā)投資指標(biāo)的思考，應(yīng)該關(guān)注是否會(huì)過快下滑的風(fēng)險(xiǎn)。由于購房政策和購地政策有各類約束，且房企也面臨一些債務(wù)問題，要防范房企投資意愿減弱，進(jìn)而影響下半年開發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)。

??從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積來看，1—7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積8764萬平方米，同比下降9.3%；土地成交價(jià)款5121億元，下降4.8%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金方面，1—7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金118970億元，同比增長18.2%；比2019年1—7月份增長19.2%，兩年平均增長9.2%。其中，國內(nèi)貸款15402億元，下降4.5%；利用外資44億元，下降44.4%；自籌資金35533億元，增長10.9%；定金及預(yù)收款45398億元，增長38.3%；個(gè)人按揭貸款18953億元，增長17.0%。

??從數(shù)據(jù)來看，土地市場持續(xù)下跌的態(tài)勢不明顯。嚴(yán)躍進(jìn)表示，各地下半年供地節(jié)奏會(huì)加快，適當(dāng)可以減少土地交易行情略蕭條的現(xiàn)象。當(dāng)然近期各地供地規(guī)則調(diào)整下，房企拿地策略也會(huì)有所調(diào)整，但相對(duì)來說，若沒有配建等硬性約束，那么房企拿地積極性可以保持。另外，從到位資金情況看，當(dāng)前房企的流動(dòng)性問題確實(shí)受到了關(guān)注。房企流動(dòng)性的問題，也成為房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的重要來源點(diǎn)。后續(xù)對(duì)于房企的資金面管控以及防范過激過猛拿地，都將成為監(jiān)管的重點(diǎn)內(nèi)容。

??7月份單月銷售環(huán)比下降四成

??商品房銷售情況方面，回落超出季節(jié)性因素表現(xiàn)。雖然1—7月份整體的銷售情況仍處于同比上漲。但從單月的銷售情況來看，7月份單月銷售面積和銷售額較6月份下降在四成左右，均屬于年內(nèi)單月最差水平。

??數(shù)據(jù)顯示，1—7月份商品房銷售面積101648萬平方米，同比增長21.5%；比2019年1—7月份增長14.5%，兩年平均增長7.0%。其中，住宅銷售面積增長22.7%，辦公樓銷售面積增長6.3%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長3.8%。商品房銷售額106430億元，增長30.7%；比2019年1—7月份增長28.0%，兩年平均增長13.1%。其中，住宅銷售額增長33.1%，辦公樓銷售額增長9.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長5.0%。

??根據(jù)2021年以來的國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)分拆后測算，7月份商品房銷售面積達(dá)13013萬平方米，環(huán)比下降41.52%。商品房銷售額為13499億元，環(huán)比下降39.73%。從同比情況來看，7月份商品房銷售面積和銷售額相比2020年同期分別下降了8.53%和7.08%。

??庫存方面，7月末商品房待售面積50864萬平方米，比6月末減少215萬平方米。其中，住宅待售面積減少270萬平方米，辦公樓待售面積減少26萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加19萬平方米。

??整理發(fā)現(xiàn)，住宅待售面積自今年1-2月份迎來階段高點(diǎn)以來，已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月下降。經(jīng)測算，7月份住宅待售面積為22902萬平方米。

??7月超七成城市新房價(jià)格上漲，青島海口銀川領(lǐng)漲

??國家統(tǒng)計(jì)局同日發(fā)布的《70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，7月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有51個(gè)，環(huán)比下跌的城市有16個(gè)，3個(gè)城市環(huán)比持平。上個(gè)月這一數(shù)字分別為55個(gè)、12個(gè)和3個(gè)。二手住宅方面，環(huán)比上漲的城市有41個(gè)，環(huán)比下跌的城市有26個(gè)，3個(gè)城市持平。上個(gè)月這一數(shù)字分別為48個(gè)、16個(gè)和6個(gè)。

??各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅回落或轉(zhuǎn)降。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局測算，7月份一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.4%和0.2%，漲幅比上月分別回落0.1和0.2個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲轉(zhuǎn)為下降0.1%。

??同比方面，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比漲幅回落或與上月相同。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局測算，7月份一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲6.0%和10.0%，漲幅比上月分別回落0.1和0.5個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲4.7%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格同比上漲3.5%，漲幅與上月相同。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲3.3%和2.3%，漲幅比上月分別回落0.4和0.3個(gè)百分點(diǎn)。

??具體到各個(gè)城市表現(xiàn)，新建商品住宅方面，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)整理顯示，7月份青島、海口和銀川3個(gè)城市以1%的漲幅并列第一。岳陽（-0.7%）、遵義（-0.6%）處于跌幅前兩位，昆明、韶關(guān)和大理跌幅并列第三，均為-0.5%。同比方面，北海、常德、太原、大理、南充、岳陽、安慶、瀘州、牡丹江、哈爾濱等10個(gè)城市新房價(jià)格仍處于下跌態(tài)勢。

??在嚴(yán)躍進(jìn)看來，過去曾經(jīng)有“南強(qiáng)北弱”的說法，但從6月的濟(jì)南和7月的青島房價(jià)數(shù)據(jù)來看，說明北方部分城市房價(jià)也有炒作的現(xiàn)象。類似海口和銀川的房價(jià)炒作，或也意味著近期政策收緊的概率加大。

??二手住宅方面，7月份海口（1.3%）和長沙（1.2%）位居漲幅前兩位，北京和上海以0.7%的漲幅位居第三位。南充以-0.7%的跌幅位居首位，牡丹江和岳陽跌幅并列第二，均為-0.6%。同比方面，以廣州、北京和上海為代表的54個(gè)城市呈上漲態(tài)勢。

??從二手房的價(jià)格漲幅環(huán)比數(shù)據(jù)看，海口屬于漲幅較大的城市。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，近期此類城市也需要強(qiáng)化對(duì)于二手房的管控。而從跌幅排行看，需要重點(diǎn)關(guān)注岳陽和深圳。其中岳陽近期出現(xiàn)了限跌令，一手房的不景氣和惡性競爭，對(duì)于二手房市場產(chǎn)生沖擊。另外值得注意的是深圳，作為全國首個(gè)出臺(tái)參考價(jià)制度的城市，當(dāng)前二手房市場明顯處于擠泡沫階段。