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??中房網(wǎng)訊（蘇曉/文）又是一年房企中報季。

??今年以來，房企的日子并不十分好過。疫情的影響還未完全散去，在“房住不炒”、“一城一策”的定調(diào)下，房企又面臨著“三道紅線”、融資監(jiān)管收緊、兩集中供地、投銷比管控等政策高壓。行業(yè)規(guī)模增速放緩趨勢下，競爭愈發(fā)激烈，分化格局也愈發(fā)明顯。

??對于2021下半年，各大房企將實行何種發(fā)展策略，行業(yè)又將何去何從？透過房企中報和高管們的發(fā)聲，或許可以找到答案。

??“降檔”仍為頭等大事

??在房企陸續(xù)舉行的中期業(yè)績會上，多數(shù)房企也同時交出了“三道紅線”達標情況的“成績單”。

??截止8月26日，在已發(fā)布中報的上市房企中，包括保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、遠洋地產(chǎn)、龍湖集團、招商蛇口、中國金茂、金輝控股、世茂股份、佳兆業(yè)、雅居樂、越秀地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、華僑城、大發(fā)地產(chǎn)和景瑞控股在內(nèi)的房企，“三道紅線”均控制在綠檔范圍內(nèi)。此外，萬科、金科股份、金地集團目前雖還未舉行業(yè)績發(fā)布會，但從此前的數(shù)據(jù)來看，“三道紅線”也均已達標。

??而對于未達標的房企來說，盡早達到“三道紅線”指標要求，將是未來一段時間內(nèi)要努力的頭等大事。中國奧園集團執(zhí)行董事、聯(lián)席總裁陳志斌就在業(yè)績會上表示，公司目前非常重視“三道紅線”問題，尤其是在降負債、促回款方面進行了大力的傾斜。

??富力地產(chǎn)管理層稱，未來12個月公司將以“三道紅線”為目標，著重就現(xiàn)金流、持續(xù)減債兩方面去精細化管理。

??與此同時，多數(shù)“降檔”中的房企也在業(yè)績會上給出了“三道紅線”計劃達標的時間表。

??保持審慎拿地 

??從上市房企陸續(xù)發(fā)布的中報信息可以看出，上半年房企拿地顯著分化。部分房企積極拿地，除招拍掛外，還通過多元化的方式擴充土儲，同時也有部分房企拿地態(tài)度較為謹慎。而對于下半年的拿地策略，房企普遍表示，將在保證財務穩(wěn)健的前提下，審慎、理性、務實地拿地。

??如在寶龍地產(chǎn)的業(yè)績發(fā)布會上，總裁許華芳坦言，對今年公司保持30%的毛利率有信心，而這份自信來源于寶龍這些年“不拿貴地，不借貴錢”之道。許華芳表示，寶龍今后也將堅持這個拿地策略，在守住“三道紅線”前提下，能做多好就做多好，不會為了增長而增長。

??同樣，雅居樂兩年前就強調(diào)“不拿錯地”，今年面對“集中供地”的行情，雅居樂的謹慎拿地更是表現(xiàn)明顯。在上半年的第一輪集中供地中，雅居樂幾乎沒有斬獲。對此，雅居樂董事會主席陳卓林表示，集中供地對于投資研判的能力是有挑戰(zhàn)的。目前公司的土儲已經(jīng)足夠多，因此能抵擋住不拿高價地。

??世茂股份也表示，上半年公司積極參與了土拍市場，同時嚴守投資底線，防止冒進。隨著第二批供地陸續(xù)到來，公司依然堅持審慎理性的拿地策略。

??甚至有房企在業(yè)績會上還提出了審慎拿地的具體方案：以銷定投。這也與近期行業(yè)內(nèi)頻繁提到的“投資拿地占銷售額40%”政策相符。

??如越秀地產(chǎn)表示，公司拿地堅持以銷定投，會以銷售40-50%進行投資；金輝控股指出，“投資拿地占銷售額40%”的政策雖然是最近提出的，但公司早就這么做了，今年上半年無論從全口徑還是權益口徑來看，都符合這一政策。在拿地上，公司始終堅持審時度勢態(tài)度，保持戰(zhàn)略定力。而中國奧園則將該標準降至“年購地預算控制在當年合同銷售額20%以內(nèi)”，同時強調(diào)“保持審慎購地”。

??值得注意的是，在保持審慎拿地的態(tài)度下，部分房企在業(yè)績會上也向高層喊話：希望在地價方面有所約束。

??時代中國管理層表示，希望在地價方面有所約束，有利于整個房地產(chǎn)行業(yè)和政策的長遠穩(wěn)定。中國奧園亦表示，上半年的土拍，雖然成交面積較往年有所下降，但土地單方造價明顯提高。后續(xù)第二輪集中供地，希望對地價有相應的緩沖辦法。

??發(fā)力城市更新

??當前，行業(yè)市場正由“增量”向“存量”轉(zhuǎn)變，房企發(fā)展方式也隨之調(diào)整。在高增長模式難以為繼的條件下，房企不斷駛向創(chuàng)新賽道，而城市更新被業(yè)內(nèi)公認為房企的新發(fā)展方向之一。

??部分房企得益于早年在城市更新業(yè)務的布局與投入，目前該板塊業(yè)務在加速發(fā)展的同時也已進入了收獲期，典型房企如富力、佳兆業(yè)、遠洋集團、時代中國、中國奧園等。

??根據(jù)中報數(shù)據(jù)，富力地產(chǎn)上半年的更新項目入市合計貢獻銷售額146億元，占總銷售收入的22%。

??中國奧園的中報指出，截至上半年，公司擁有逾70個不同階段的城市更新項目，預計額外提供可售資源約7543億元，預計2021年至2024年，奧園還將轉(zhuǎn)化可售貨值2420億元。公司的城市更新業(yè)務正加速轉(zhuǎn)化，將成為其未來業(yè)績的重要支撐。

??時代中國行政總裁兼執(zhí)行董事岑釗雄在業(yè)績會上表示，上半年公司城市更新業(yè)務實現(xiàn)收入24.07億元，營收貢獻比為17.65%，與此同時，在時代中國的土地中，50%是通過公開市場獲得，另外50%是通過城市更新轉(zhuǎn)化而來，接下來城市更新項目會貢獻越來越多的土儲。

??面對城市更新的商機，越來越多的房企關注并尋找機會入局。

??世茂股份總裁吳凌華表示，公司一直在關注核心城市城市更新的機會，最終會積極參與到其中。景業(yè)名邦主席兼執(zhí)行董事陳思銘亦表示，城市更新業(yè)務正在處于一個紅利期，城市更新將被視為公司重要的土地儲備和業(yè)務增長點。公司將以粵港澳大灣區(qū)的核心積極研究介入優(yōu)質(zhì)的城市更新項目。

??對房地產(chǎn)行業(yè)有堅定信心

??今年以來，行業(yè)密集出臺了很多調(diào)控政策，雖然看似嚴苛，但整體都是圍繞著“房住不炒”、長效機制建立的大方針。在多數(shù)房企看來，屬意料之內(nèi)，并對行業(yè)抱有堅定的信心。

??碧桂園集團總裁莫斌在業(yè)績會上指出，城鎮(zhèn)化發(fā)展越來越快，中國經(jīng)濟發(fā)展確定性強，房地產(chǎn)市場會永遠存在。政策調(diào)控都是為了維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，相信政府決心和能力，加上企業(yè)和市場的配合，房地產(chǎn)市場會更加健康。

??招商局置地管理層稱：“今年上半年，整體市場還是非常好的，但7月份以來，市場明顯感覺到壓力在增大。而對于整個行業(yè)未來的發(fā)展前景，還是有信心能良性發(fā)展。”

??同樣，龍湖集團、中海地產(chǎn)在業(yè)績會上也都表達了對行業(yè)的信心。

??中海集團董事長顏建國分析表示，中海對房地產(chǎn)行業(yè)始終抱有樂觀的態(tài)度，一是房地產(chǎn)行業(yè)始終是個很重要的行業(yè)，不論在哪個國家，在經(jīng)濟的宏觀比例都占有十分重要的地位；二是城鎮(zhèn)化率和人口原因，中國2020年達到64%，發(fā)達國家一般70%左右，城鎮(zhèn)化的發(fā)展至少還有10年左右時間，生育政策放開也會為房地產(chǎn)發(fā)展奠定基礎；三是房地產(chǎn)政策始終是維穩(wěn)，是有利于長期發(fā)展；第四，從市場實踐看，房地產(chǎn)行業(yè)增速還是不錯的。