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??中房網訊 （亞晨/文）5月26日，“2022房地產及物業上市公司測評成果發布會”成功舉行。本次活動發布了最新的《2022房地產上市公司測評研究報告》，這項由上海易居房地產研究院主辦的測評研究工作，在中國房地產業協會的指導下，已經連續開展了15年，是國內關于上市房企綜合實力最重要的專業測評研究成果。此外，本次活動還同期發布了2022物業服務企業上市公司研究成果。（點擊查看完整測評研究成果>>） 

??在本次測評成果發布會上，來自業內的專家、學者、開發企業、物業服務企業和供應商企業的優秀代表以及金融機構嘉賓，共同探討資本市場動態、行業趨勢與企業對策，共商行業持續健康發展大計。

??以下觀點按嘉賓發言順序：

中國房地產業協會會長 馮俊

??馮俊：降杠桿、防風險仍是上市房企重要任務

??中國房地產業協會會長馮俊表示，市場的低迷，固然與經濟下行壓力有關，但是我們必須清醒地認識到，內在的原因是房地產行業長期存在的高杠桿弊端在這一時期充分暴露出來。在困難的時候，我們應當看到光明。經濟穩中向好的基礎沒有改變，疫情防控正在取得成效。尤其是近期各部門、各地滿足合理住房需求的政策合力作用下，房地產市場有望修復信心、恢復景氣狀態。在多方面政策的綜合作用下，在市場主體的共同努力下，房地產市場的流動性壓力正在逐步緩解。但紓解流動性風險，并不意味著流動性風險不存在了，更不是意味著以前一些企業盲目地加杠桿、釀成這一危險局面是正確的。盲目加杠桿、不規范的融資，不僅僅損害影響房地產市場的健康穩定發展，對企業的發展也造成極大的創傷，也許一蹶不振。房地產企業要從這一次遭遇的流動性風險中汲取沉痛的教訓，吃一塹長一智，改善企業的資本結構，改善企業的融資方式和融資規模。對于相當多的上市房地產企業，在今后一段時期，降杠桿、防風險仍然是重要任務。尤其是在度過難關以后，不能把政策的幫扶、市場的幫扶，當作豪賭的資本，更不應在今后的發展中重蹈覆轍。

上海易居房地產研究院執行院長、易居企業集團CEO 丁祖昱

??丁祖昱：增收不增利，上市房企凈利現較大下滑

??上海易居房地產研究院執行院長、易居企業集團CEO丁祖昱表示，2021年上市房企房地產開發業務收入規模均值同比增長7%，增速較上一年上升5.37個百分點，但是凈利潤約下降了20%，所以現在是增收不增利。整體來看，有29%的房企在去年整體利潤還是增長的，但是剩下的超過70%的房企利潤都沒有增長，說明目前行業壓力還比較大。在丁祖昱看來，目前對于房地產行業的支持也是迫在眉睫。因為現在房企真的是盈利乏力，壓力巨大，他認為今天能夠生存下去比什么都重要。

上海易居房地產研究院課題組副組長、中物研協總經理 楊熙

??楊熙：物業管理行業處于快速發展的黃金時代

??上海易居房地產研究院課題組副組長、中物研協總經理楊熙表示，從資本市場概覽來看，整體上市場回歸理性，過往三年的物業企業上市熱度在逐漸減退。中國物業市場與房地產市場唇齒相依，對房地產市場的擔憂也傳導到物業市場。去年上半年物企還在一路飄紅，但是下半年物企受到極大影響，上市之路也充滿了變數。楊熙認為，隨著今年萬物云以及龍湖智創生活的上市，中國物業企業資本市場的格局已經初步確定。隨著運營進一步獨立性的增強，企業相關能力也在不斷成長，物企無論是在社會價值還是在經濟價值上，都會得到進一步凸顯，物業管理行業處于快速發展的黃金時代。

中國房地產業協會副會長、易居中國董事局主席 周忻

??周忻：迎合新市場，創造新模式

??中國房地產業協會副會長、易居中國董事局主席周忻指出，中國房地產行業目前是處于一個低谷期，但信心比黃金更重要，首先要解決的是信心問題，因為相信有未來，所以必須要堅定地前行。經過了這輪行業的變革，如果能夠積極地反思，直面問題，迎合新的市場、新的需求，創造出新的模式，百強房企依然會是中國企業當中優秀的企業。在周忻看來，數字經濟將成為未來中國經濟當中一個非常重要或者主導型的組成部分，要擁抱數字經濟，擁抱互聯網。

奧陸資本總裁兼首席投資官 蔡金強

??蔡金強：救房地產是穩經濟的勝負手

??奧陸資本總裁兼首席投資官蔡金強表示，還是要比較合理的看待房地產這個行業，如果看到對經濟的貢獻，你不想說它是支柱產業不要緊，可是它的重要性跟重大影響是確切的。還有最主要的一點，它對老百姓的財富太重要了，中國老百姓的財富大概有六成多在房地產里面，房地產整個市場的總量甚至比股市、債市和居民存款加起來還大。所以救房地產是穩經濟的勝負手，你可以不承認，但事實上它就是這樣。現在整個房地產的情況可以說是一個“生死存亡之秋”，它已經不僅僅是預售資金監管的問題，也不僅僅是信任的問題，也不僅僅是信用債危機的問題，現在最大的現實問題是銷售的崩塌。我們說房地產行業目前這么差，不是為了悲觀而悲觀，而是希望引起各方重視，從而拿出一些真正有效、有用的措施挽救這個行業，因為這個行業對今年或未來幾年穩經濟、穩民生、穩就業都極其重要。

上海易居房地產研究院副院長、課題組執行組長 崔霽

??崔霽：上市房企創新高質量發展，有機會分享更多紅利

??上海易居房地產研究院副院長、課題組執行組長崔霽表示，2021年是中國房地產企業迎難而進的的一年，行業面臨困難，部分企業風險暴露。中國房地產上市公司的總市值表現跌入低谷，監測的336家上市房企總市值為3.99萬億元，與上年相比縮水約25%，且連續兩年總市值縮水。雖然當前房企發展舉步維艱，但在戰勝疫情、穩定經濟增長，包括在中國推進深化改革的過程當中，整個行業的這種基礎性、先導性作用會更加突出。現在是整個房地產行業承擔支柱力量的時候，上市房企應該是整個行業創新包括高質量發展的先鋒隊。所以越是在這種時刻，越需要上市房企更多的擔當。它會更有機會，將更多分享發展的紅利。

金地集團副總裁、華東區域董事長 陽侃

??陽侃：改善性需求是客觀而真實的需求

??金地集團副總裁、華東區域董事長陽侃認為，市場要恢復信心最重要的一點是去尊重跟珍惜改善性的需求。這個核心的原因是市場有其傳導的邏輯。在今天的市場上，如果一昧去刺激首置，其實對市場的恢復速度及恢復效果有可能不會那么大。陽侃稱，希望政府更多的去關注促進改善性需求的提升。因為只有把改善性需求提升，才有可能傳導到首置。一二線城市的改善和首置提高了，再波及到三線四線，整個市場就能得到恢復。為此，陽侃呼吁，改善性需求依然是客觀而真實的需求。

東原集團總裁 楊永席

??楊永席：拓展輕資產，用能力去賺錢

??東原集團總裁楊永席認為，在一二線城市和有引導性城市的示范下，今年下半年可能比一季度或者4、5月份好一些，但是也面臨著很多的不確定性。對于房企下一步拿地投資、城市布局的思考，楊永席稱首先在今年這種特殊時期情況下，投資首先是投確定性，包括城市確定，市場相對確定，未來的銷售、融資相對確定。廣義上講，房企的發展和投資不僅僅是拿地，未來來講，房企從發展的角度來講，生產資料拿地是一方面，第二積極的向輕資產拓展，用自己的能力去賺錢，兩條腿走路才是更好的。在不確定當中盡可能的去投資我們的確定性。

中金公司研究部董事總經理、大中華區房地產主管 張宇

??張宇：上市房企和物企需長投資邏輯

??中金公司研究部董事總經理、大中華區房地產主管張宇表示，在過去物企發展的階段里，其實資本市場是一個簡單粗暴只看增長、看增速、看規模，這容易形成一些估值泡沫。近年，在房企的信用沖擊之下，有一些物企也受到一些直接牽連。但經歷這波沖擊之后，大家認識到，物企自身的綜合服務能力才是核心。依靠這種核心競爭力能夠再出發的物企，將來還會得到資本市場的充分認可和認知。張宇認為，過去這一年左右的時間，資本市場發生的變化，不管是地產股也好，物管股也好，雖然整體上來講都有一定的股價估值的下降，但這里也有分化。就是資本市場在看待地產企業、物管企業的邏輯可能在發生一些變化。對于房企的關注點，從只關心增長到更關心安全。對于物企也是類似，經歷這波沖擊之后，大家會認識到，物企自身的綜合服務能力才是核心，依靠這種核心競爭力能夠再出發的物企，將來還會得到資本市場的充分認可和認知。房企也一樣，有長增長邏輯的房企，基于安全、穩穩、幸福的增長的房企也會享受到最終資本市場的回饋。

碧桂園服務執行董事、總裁 李長江

??李長江：上市物企不能為規模而規模

??碧桂園服務執行董事、總裁李長江表示，物企如果沒有規模，毫無疑問什么也做不了。比如前兩年通過收并購、股權合作去實現了規模的增長，從目前效果來看，包括投資者說融入會不會有問題、會不會有商譽的減值，這當然是每一個企業在進行決策的時候，自己把控的點是否到位。在他看來，上市物企沒有規模，什么都是白搭。有了規模，也要注重質量，把它變成效果，而不是為規模而規模，這樣的企業才有希望、才有機會。李長江認為，物企作為服務能力的構建，不僅僅是住宅商寫能力的構建，還包括增值服務，而增值服務是上市物企決戰的主戰場。

綠城服務集團董事會主席 楊掌法

??楊掌法：資本市場給物業上市公司的紅利期并未終結

??綠城服務集團董事會主席楊掌法表示，物業行業的發展本身經歷著一個又一個的階段，疫情及相關政策出臺仍會促進和推動行業發展，而資本市場給物業上市公司的紅利期并未終結。楊掌法認為，資本市場對物業行業的認知在逐步的清晰，物業行業將進入一個新的階段，甚至進入一個更好的階段。在物業行業發展新的階段，除資本市場外，包括客戶，都會對行業有新的認知，各企業及行業從業者更加應該有清晰的認知。