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??LPR報價再度下行。

??2月20日，全國銀行間同業拆借中心公布新版LPR第七次報價，1年期品種報4.05%，上次為4.15%，5年期以上品種報4.75%，上次為4.80%，1年期和5年期以上LPR分別下調10個BP、5個BP。

??這是此前連續兩個月持平后，1年期LPR報價再度恢復下行，而5年期品種則是自新版LPR亮相以來第二次下調。

??實際上，此前市場對于此次LPR利率下調有很強的預期。作為先行指標，在2月17日央行最新的公開市場操作中，MLF利率有所下滑，從此前的3.25%下降至3.15%。下降10個基點，被業內一致解讀是為今日LPR的下調鋪路。此前，MLF操作利率調整，當月LPR報價都實現了同步同幅度的下調。

??業內人士分析認為，受疫情“黑天鵝”影響，2月以來，央行加大貨幣政策逆周期調節力度，此次LPR利率下調已時機充分，以公開市場流動性工具操作利率變化來判定央行“加減息”邏輯得到強化。無論是一年期還是五年期的貸款利率變化，客觀上有助于形成更為明確的降成本導向，對于相關企業的活力激活有積極的作用。從市場預期看，后續也還會形成進一步下調的可能。

??降成本是長期目標

??貨幣政策邊際寬松有空間

??新機制下LPR的報價更加反映了由市場“形成”的特征。

??2月19日晚間，央行在最新發布的“2019年第四季度中國貨幣政策執行報告”（ 以下簡稱“報告”）中，承認了疫情對經濟短期下行壓力。首次提到貨幣政策要增強主動性，繼續靈活運用多種貨幣政策工具，有效支持經濟運行在合理區間。同時提出要進一步深化利率市場化改革，提高金融資源配置效率。健全基準利率和市場化利率體系，完善LPR傳導機制，推進存量浮動利率貸款定價基準轉換，促進銀行積極有序運用LPR定價，轉變傳統定價思維，堅決打破貸款利率隱性下限，疏通貨幣政策傳導。發揮好市場利率定價自律機制作用。

??交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉表示，在結構性工具利率紛紛下調的引導下，本月LPR報價下調基本符合市場預期。而5年期LPR下行5BP并不意味著房地產調控的完全放松，更主要的目的在于降低實體企業的中長期融資成本。央行在去年四季度貨幣政策執行報告中也再次明確表示了堅決不將房地產作為短期經濟刺激手段，房地產調控仍然會堅持“房住不炒”前提下的“因城施策”思路。盡管受疫情隔離的沖擊，大多城市的房地產銷售幾乎“冷凍”，近期也出現個別城市似乎放松地產調控的政策以對抗疫情的沖擊。但不代表整個房地產調控政策的松動，隨著疫情態勢的逐步好轉，防控禁令未來逐步解除，房地產銷售也會逐步正常化。而5年期LPR的回落更多地是引導基建、制造業等實體企業的中長期融資利率下行，為疫后重建提供資金支持。

??LPR改革以來，1年期LPR和5年期以上LPR并非同頻調降。前者下降次數和總體降幅均超過后者，兩者之間的利差自去年9月20日以來一直穩定在65bp。經過此次最新調整后，兩者利差進一步擴大，但本次5年期以上LPR只下調5bp不及市場此前預期。

??業內人士表示，1年期的LPR主要是給實體經濟貸款時參考的，5年及以上期的LPR，主要是給房貸利率參考的。不對稱降息，說明高層不希望房價失控。由于房貸利率風險低、違約少，現實中房貸實際利率要低于實體經濟利率。從2月19日央行公布的數據可以看出，2019年12月，全國房貸加權平均利率為5.62%，低于實體經濟加權平均利率5.74%。

??今年2月以來，央行加大逆周期調節力度，保持金融市場流動性合理充裕，并先后下調逆回購和MLF利率。2月3日，央行7天期和14天期逆回購利率下調10個基點；2月17日，1年期MLF利率同樣下調10個基點。

??東方金誠首席宏觀分析師王青認為，LPR下調進一步釋放疫情特殊時期強化逆周期調節信號，將在短期內帶動企業貸款利率更大幅度下行。本次LPR下調有望帶動新發放企業一般貸款利率下行幅度超過10個基點。

??光大證券認為，LPR定價形成機制降成本效果漸顯，12月新發放一般企業貸款加權平均利率較9月回落0.22pct，而這是建立在12月較9月長期貸款占比較高的基礎上，顯示實體信貸成本確有下行。未來LPR下行幅度的空間，除了降準、降息或也來自銀行的主動讓利。

??貨幣政策傳導效率正在提升。前述央行報告披露，12月新發放貸款加權平均利率為5.44%，比9月下降0.18個百分點，同比下降0.2個百分點。

??對此，央行表示，2019年初至7月，新發放企業貸款加權平均利率在5.30%附近波動，LPR改革后貸款利率下降明顯，12月新發放企業貸款加權平均利率為5.12%，較LPR改革前的7月下降0.2個百分點，為2017年第二季度以來最低點。

??不少分析人士預期，降成本是長期目標，逆周期調節是當前貨幣政策主基調，貨幣政策邊際寬松有空間。

??“降息”不是為了刺激樓市

??與房地產市場密切相關的則是5年期以上LPR。5年期以上LPR除了是企業中長期貸款的定價基準外，也是個人住房按揭貸款的定價基準。

??此前市場分歧的一個重要原因在于有觀點認為，若5年期以上LPR跟隨下調將對房地產市場產生較大寬松信號。

??按照規定，新發放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR（按2月20日5年期以上LPR為4.75%）；二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點（按2月20日5年期以上LPR計算為5.35%）。

??根據易居研究院智庫中心測算，此次下調后，統計的全國64個城市中100萬元房貸、等額本息償還30年，其月供額從此前1月份的5731元減少至5699元，減少了31元。

??從實際情況看，本次5年期以上LPR“降息”對房貸利率的調整影響有限。分類來看，對于已經轉化為LPR報價的存量按揭貸款來說，其利率更新周期最短為1年，因此房貸利率不會立即隨5年期以上LPR相應變化。對于新增房貸，降低的基準利率或將通過加點的方式調整，保持新增與存量房貸利率一致。

??此外，今年3月起，存量浮動貸款利率合同要正式啟動定價基準轉換工作，但按照央行規定，商業性住房貸款即便定價基準轉換為LPR，轉換后至少截至2020年底實際利率水平要保持不變，這也保證了房地產調控政策的穩定性、連續性。

??方正證券首席經濟學家顏色表示，此次5年期以上LPR如期下調，但降幅只有5bp，反映了央行在支持企業中長期信貸和避免對房地產發送太強寬松信號之間的權衡。事實上，企業中長期信貸利率除了LPR下調帶來的優惠以外，加點部分是主要的下調優惠的途徑，由各銀行自己跟客戶商定。

??經過此次調整后，北京首套房貸的利率就是4.75%加55個基點，下限為5.3%；二套房貸是5.8%。本輪調整前，北京首套個人住房商貸的利率下限為5.35%；二套房貸是5.85%。

??業內人士分析稱，LPR利率下調使得房地產開發貸款和房地產個人按揭貸款的成本都有望下調。其中房地產開發貸款中一些中長期貸款的成本下調，有助于房企經營成本的降低，對沖近期銷售市場不景氣的壓力。而個人按揭貸款比重更高，有助于進一步落實信貸的政策思路，激活購房者需求、降低還貸壓力等積極作用。

??中原地產首席分析師張大偉認為，LPR降低的主要目的是引導實體經濟利率降低，降低資金成本，并不是為了刺激樓市，所以在LPR政策出臺之初就針對樓市制定了專門的政策，要求首套不得低于LPR，二套房也不得低于LPR+60個基點。但因為一般5年以上貸款大部分是房貸，下調5年期以上LPR利率，有望享受降息的利好。

??值得關注的是，央行在最新發布的貨幣政策執行報告中再次強調，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照“因城施策”的基本原則，加快建立房地產金融長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

??此外，針對之前市場傳聞央行擬調整宏觀審慎評估（MPA）中房地產信貸相關考核指標。央行2月17日也予以否認，表示該消息不屬實，這也說明房地產金融政策不會大幅放松。

??陽光城集團執行副總裁吳建斌認為，長期來講，政策對于房地產市場還是打壓的，后續也不會出臺更寬松的政策。短期只是針對房企遇到的困難，大約有十幾個城市出臺了一些紓困政策。2018年和2019年，中央政治局對房地產市場做過重要的決定，最核心的兩條：一是房子是用來住的，不是用來炒的；二是認為房地產行業不應占用國家太多的資源，不希望更多的資源再進入到房地產市場。相信這個大政方針是不會變的。新冠疫情最嚴重影響兩三個月，再長四五個月，這對于中國整個經濟體來說不是什么大不了的事件。