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??“意義重大，可比肩A股注冊制”；

??“商業(yè)地產(chǎn)春天要來了”；

??這個(gè)消息在基金圈內(nèi)引發(fā)強(qiáng)烈反響，不少基金業(yè)人士在朋友圈慶祝。

??4月30日，中國證監(jiān)會(huì)、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（以下簡稱“通知”），正式啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)工作。根據(jù)通知，基礎(chǔ)設(shè)施REITs聚焦于新基建、交通、能源、倉儲(chǔ)物流、環(huán)境保護(hù)、信息網(wǎng)絡(luò)、園區(qū)開發(fā)等領(lǐng)域。

??據(jù)國家發(fā)改委原副主任徐憲平測算，1981年到2018年，基礎(chǔ)固定資產(chǎn)投資存量總量大概是420萬億元，除非非經(jīng)營性資產(chǎn)、折舊損耗。按照標(biāo)準(zhǔn)公募REITs產(chǎn)品發(fā)行，大概能盤活4萬億—12萬億元，意味著可以帶動(dòng)約20萬億—40萬億元直接投資。

??從全球REITs發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，基礎(chǔ)設(shè)施與持有型房地產(chǎn)是REITs兩類基礎(chǔ)資產(chǎn)。去年中國證監(jiān)會(huì)原主席肖鋼曾撰文稱，“在房地產(chǎn)行業(yè)從嚴(yán)調(diào)控背景下，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道均受到嚴(yán)格管制。因?yàn)閾?dān)憂REITs作為房地產(chǎn)新融資工具會(huì)給房地產(chǎn)更多融資，進(jìn)而引起房地產(chǎn)泡沫，這是REITs難產(chǎn)的重要因素。”

??“中央會(huì)綜合考量房地產(chǎn)調(diào)控等諸多因素，這次在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域首先推進(jìn)REITs試點(diǎn)，且并未將商業(yè)地產(chǎn)摒除在外，其中如倉儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園、數(shù)據(jù)中心均屬于廣義商業(yè)地產(chǎn)范疇，都是以實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流為特點(diǎn)，并不違背‘房住不炒’，我們認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)REITs的推出不遠(yuǎn)了。但這需要一定時(shí)間，每一個(gè)新產(chǎn)品的推出政府都需要經(jīng)過時(shí)間謹(jǐn)慎評估。”中信資本房地產(chǎn)部執(zhí)行合伙人、高級董事總經(jīng)理程驍遠(yuǎn)對中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，但只要有需求就會(huì)有市場。

??紓解地方政府對土地過度依賴

??什么是公募REITs? 通俗而言公募REITs主要是指公開發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資基金，以能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流不動(dòng)產(chǎn)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的投資計(jì)劃、信托基金或上市證券，投資標(biāo)的包括商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等。其中，主要投資于基礎(chǔ)設(shè)施的產(chǎn)品，被稱為基礎(chǔ)設(shè)施類REITs。

??根據(jù)通知，基礎(chǔ)設(shè)施REITs此次聚焦的重點(diǎn)行業(yè)為優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè)，包括倉儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路等交通設(shè)施、水電氣熱等市政工程、城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項(xiàng)目。同時(shí)，鼓勵(lì)信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，以及國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開展試點(diǎn)。

??國家發(fā)展改革委投資司副司長韓志峰表示，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)有利于盤活存量資產(chǎn)，將回收資金用于新的基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，彌補(bǔ)投資資金不足，形成良性投資循環(huán)，是基礎(chǔ)設(shè)施投融資機(jī)制的一項(xiàng)重要?jiǎng)?chuàng)新。

??證監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人亦指出，從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域突破REITs是比較好的選擇，中國形成了大量優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目；通過REITs進(jìn)一步拉動(dòng)投資；尤其在當(dāng)下房地產(chǎn)調(diào)控的前提下，REITs不會(huì)對房地產(chǎn)構(gòu)成影響。

??程驍遠(yuǎn)認(rèn)為，任何一個(gè)產(chǎn)品推出市場監(jiān)管當(dāng)局最關(guān)心的是其能否發(fā)揮作用，以及產(chǎn)品安全性。新冠疫情影響下，中央會(huì)提出更多刺激經(jīng)濟(jì)的舉措，加大基建投資是必不可少環(huán)節(jié)。過去一段時(shí)間，基建主要由地方政府承擔(dān)建設(shè)時(shí)，往往需要比較大資金來支持，按照以往發(fā)展模式，更多依賴土地收入，這與“房住不炒”會(huì)形成一個(gè)矛盾。因?yàn)槿舻胤秸^于依賴土地收入，必然對房價(jià)產(chǎn)生一定影響，長期對經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性也會(huì)帶來一定隱憂。將一些基建類資產(chǎn)進(jìn)行金融資產(chǎn)證券化處理，有利于紓解地方政府對土地、住宅的過度依賴。基礎(chǔ)設(shè)施REITs是國際通行配置資產(chǎn)，具有流動(dòng)性較高、收益相對穩(wěn)定、安全性較強(qiáng)等特點(diǎn)。

??北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長劉俏分析認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展長期依靠房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施投資。以房地產(chǎn)投資為例，1999年至2018年，中國房地產(chǎn)投資增長超過30倍；以房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施為抵押品，成為中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)生活中信用擴(kuò)張的主要方式。賣地收入更是地方財(cái)政收入的重要來源之一。然而，隨著中國經(jīng)濟(jì)增長模式轉(zhuǎn)型，以土地、房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施為抵押品的信用擴(kuò)張難以成為中國經(jīng)濟(jì)未來進(jìn)一步增長的發(fā)動(dòng)機(jī)。中國需要給房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施定價(jià)和地方政府信用定價(jià)的“錨”，建立起房地產(chǎn)市場、基礎(chǔ)設(shè)施投融資市場和信用市場價(jià)格發(fā)現(xiàn)的功能，引導(dǎo)資源有效配置。

??REITs是這個(gè)可以助力定價(jià)的“錨”。“通過REITs，可以把基礎(chǔ)設(shè)施投資形成的資產(chǎn)和房地產(chǎn)資產(chǎn)的存量部分，還有未來大量的增量部分作為底層資產(chǎn)，納入到市場化的資源配置體系中來。通過對它們進(jìn)行合理的估值、定價(jià)、發(fā)行、二級市場交易，實(shí)現(xiàn)價(jià)格發(fā)現(xiàn)。”劉俏表示。

??更進(jìn)一步，REITs可以通過存量資產(chǎn)的融資引入更為廣泛的投資資金，置換出存量項(xiàng)目中的國有資本，降低地方政府對債務(wù)融資的依賴；在新增項(xiàng)目中，REITs也可以實(shí)現(xiàn)對政府資金的替代，避免地方政府通過新增負(fù)債擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

??90%的應(yīng)分紅要求

??根據(jù)通知,基礎(chǔ)設(shè)施REITs聚焦優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,應(yīng)符合這樣要求：1.項(xiàng)目權(quán)屬清晰，2.具有成熟經(jīng)營模式及市場化運(yùn)營能力，已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定收益及現(xiàn)金流，投資回報(bào)良好，并具有持續(xù)經(jīng)營能力、較好的增長潛力，3.發(fā)起人及基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營企業(yè)信用穩(wěn)健、內(nèi)部控制制度健全，具有持續(xù)經(jīng)營能力，最近3年無重大違法違規(guī)行為。基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營企業(yè)還應(yīng)當(dāng)具有豐富的運(yùn)營管理能力。

??按照國際市場慣例，此次基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)設(shè)定了可供分配利潤的90%應(yīng)分紅要求，為國內(nèi)投資者提供了高分紅金融工具。

??對此，程驍遠(yuǎn)表示，中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場空間很大，有些項(xiàng)目經(jīng)營比較好，但是有項(xiàng)目還在初級階段。比如產(chǎn)業(yè)園很多，但經(jīng)營比較好的園區(qū)并不多，新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)還需要一定時(shí)間培育，但對投資人而言，REITs試點(diǎn)給其帶來相當(dāng)大的鼓舞，若干年后，只要通過努力經(jīng)營培育成現(xiàn)金流穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，未來退出通道會(huì)非常暢順，有利于吸引更多資金進(jìn)入這個(gè)行業(yè)。隨著REITs到來，大家會(huì)更重視和愿意持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，同時(shí)促使更多企業(yè)去開發(fā)和打造優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，通過投資人改造和運(yùn)營管理的提升將一些產(chǎn)品升級為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

??“REITs持有的不動(dòng)產(chǎn)更多是經(jīng)營性物業(yè)，具備創(chuàng)造現(xiàn)金流能力，有利于引導(dǎo)不動(dòng)產(chǎn)投資進(jìn)入價(jià)值投資通道，對房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展具備重要意義。推進(jìn)REITs還有利于倒逼開發(fā)商提升資產(chǎn)管理能力和往存量運(yùn)營轉(zhuǎn)型，降低和提前對沖未來城鎮(zhèn)化進(jìn)入成熟階段后住宅市場需求回落帶來的資產(chǎn)貶損風(fēng)險(xiǎn)。”招商證券報(bào)告分析稱。

??有助提振樓市

??通知還劃出了基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)將聚焦的重點(diǎn)區(qū)域：優(yōu)先支持京津冀、長江經(jīng)濟(jì)帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南、長江三角洲等重點(diǎn)區(qū)域，支持國家級新區(qū)、有條件的國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)開展試點(diǎn)。

??無疑，京津冀、長江經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳大灣區(qū)、長江三角洲等區(qū)域都是經(jīng)濟(jì)活力比較足、未來發(fā)展前景可期的區(qū)域。雄安新區(qū)的建設(shè)更被稱為千年大計(jì)，吸引了一批頭部企業(yè)入駐。后續(xù)三大都市圈以及長江經(jīng)濟(jì)帶等區(qū)域會(huì)面臨基建發(fā)力機(jī)會(huì)，必將有助于城市基本面改善。

??在程驍遠(yuǎn)看來，當(dāng)前基礎(chǔ)設(shè)施REITs還處于試點(diǎn)階段，需要考慮兩方面：一是REITs推出對區(qū)域帶來的影響，二是產(chǎn)品安全性。選擇經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較成熟的地區(qū)試點(diǎn)REITs，帶來的回報(bào)、未來收益、現(xiàn)金流預(yù)測會(huì)比較穩(wěn)定，產(chǎn)品的安全性更能保證。這些區(qū)域試點(diǎn)成功，也有利于將試點(diǎn)進(jìn)一步拓展到其他資產(chǎn)類別、其他城市。

??“對房地產(chǎn)市場的影響是正面的。從過往房地產(chǎn)市場發(fā)展看，凡是基建設(shè)施發(fā)展比較好的城市，房地產(chǎn)市場發(fā)展會(huì)更加蓬勃，在交通不連貫、各方面設(shè)施不充分情況下，房地產(chǎn)發(fā)展不可能一枝獨(dú)秀。房地產(chǎn)需要基建助力提升價(jià)值。隨著基建更加完善，更多土地可以釋放給房地產(chǎn)開發(fā)，對房地產(chǎn)行業(yè)也是一個(gè)提振作用。”程驍遠(yuǎn)進(jìn)一步表示。

??易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，后續(xù)各類基建發(fā)展的動(dòng)力將增強(qiáng)，從城市經(jīng)濟(jì)角度看，一些重要區(qū)域的基建獲得此類改革，有助于城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，其對于房地產(chǎn)在內(nèi)的各類細(xì)分產(chǎn)業(yè)也有積極推動(dòng)作用。

??中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長盤和林認(rèn)為，“此次聚焦的重點(diǎn)主要是交通設(shè)施、市政設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)這些基礎(chǔ)設(shè)施，并沒有往房地產(chǎn)方向去走。有不少業(yè)內(nèi)呼吁將公募REITs的試點(diǎn)范圍擴(kuò)展至商業(yè)地產(chǎn)以及住房租賃，但我認(rèn)為仍需要謹(jǐn)慎試點(diǎn)，否則仍會(huì)助推房價(jià)上漲。并且，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)是較高的，并不適合這種資金進(jìn)入。但反觀交通設(shè)施、倉儲(chǔ)物流、新基建等領(lǐng)域，收益相對穩(wěn)定，因此是不錯(cuò)的選擇。”