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??在LPR（貸款市場報價利率）連續11個月不變后，房貸利率上漲周期來了。

??這在珠三角、長三角熱點城市表現得尤為明顯。近期，廣州地區的工商銀行、建設銀行、農業銀行等國有商業大行紛紛將首套房貸利率升至LPR基礎上浮65個基點，漲至5.3%，1個月前利率還是5.2%。惠州地區一家國有商業大行支行則將二套房貸利率漲至6.7%，接近7%。

??“房貸利率暫無變化，但額度確實比較緊張，不排除后期會上調利率。”北京一家股份制銀行個貸工作人員對中國房地產報記者表示。

??這背后是涉房資金監管的持續升級。就在去年年底，中國人民銀行、銀保監會聯合發文，為銀行涉房貸款設置了兩道“紅線”，從2021年1月1日起實施。最近，銀保監會、住建部、中國人民銀行還在全國范圍內啟動了針對經營貸的專項排查。

??據中國房地產報記者統計，已發布2020年財報的21家上市銀行中，在個人按揭貸投放上，建設銀行、郵儲銀行、招商銀行、興業銀行、中信銀行、青島銀行均已超過監管“紅線”。這意味著房貸收縮是必然的結果。

??多家“超標”銀行負責人在業績會上表態，要壓降涉及房貸的增速。“對于建設銀行而言，房貸集中度新規的過渡期相對充裕，存量超標部分會逐年消化，有序降低房地產相關貸款在各項貸款中的占比。”中國建設銀行副行長呂家進表示。

??部分銀行房貸已觸紅線

??去年12月31日，中國人民銀行、銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，將銀行業金融機構分為5檔，其中，第一檔為中資大型銀行，包括6家國有商業銀行；第二檔為中資中型銀行，包括12家全國性股份制商業銀行等；第三檔為中資小型銀行和非縣域農合機構，包括地方城商行等。

??三檔銀行對應的房地產貸款占比上限、個人住房貸款占比上限分別為：（第一檔）40%、32.5%；（第二檔）27.5%、20%；（第三檔）22.5%、17.5%。

??從上市銀行2020年財報來看，形勢仍較為嚴峻。

??中國房地產報記者統計發現，截至2020年末，第一檔中的6家國有大行房地產貸款占比均在紅線之下，但其中，建設銀行和中國銀行這一指標超過39%，逼近40%的紅線。

??個人住房貸款占比方面，建設銀行和郵儲銀行均超過32.5%的紅線，分別為34.73%、34%。工商銀行（30.8%）、農業銀行（30.8%）、中國銀行（31.15%）個人按揭貸占比均超過30%，與監管上線32.5%相差不遠。

??距離“紅線”較遠的是交通銀行，房地產貸款占比僅28.07%，個人住房貸款占比僅22.12%。

??在第二檔股份制銀行中，截至2020年末，招商銀行和興業銀行房地產貸款占比分別為33.12%和34.56%，個人住房貸款占比分別為25.35%和26.55%，均超過27.5%和20%的上限。中信銀行個人住房貸款占比也超過20%，房地產貸款占比（26.91%）逼近27.5%的上限。浦發銀行房地產貸款與個人住房貸款占比分別為26.37%、18.73%，亦雙雙逼近“紅線”。

??民生銀行房地產貸款占比為24.76%，個人住房貸款占比（13.37%）則低于上限較多。“2021年民生銀行將嚴格控制公司客戶的房地產開發貸款投放和新增，把房地產貸款新增資源絕大部分配置在個人住房按揭貸款領域，以進一步優化房地產貸款內部結構，保證新增房地產貸款的安全性。”民生銀行相關人士表示。

??第三檔城商行中，截至2020年末，青島銀行個人住房貸款為405.88億元，占貸款總額19.63%；房地產業貸款為209.7億元，占貸款總額10.14%。其中，個人住房貸款占比已超出17.5%的監管“紅線”。此外，鄭州銀行個人住房貸款占比為15.11%，接近“紅線”。

??按照規定，房貸占比指標超出上限2個百分點以內的，銀行有2年調整期。超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為4年。“超標”銀行要在過渡期內完成調整。

??多家上市銀行負責人均在業績發布會上表示，將按照監管要求，加快相關涉房貸款調整力度，在貸款投向上嚴格把關。

??“存量超標的部分我們會逐漸消化。”呂家進表示，對房地產開發貸繼續實施從嚴的名單制管理，專注于為一二線城市的優質客戶提供支持，開展項目合規審查，嚴格把關貸款的投向和項目用途。對于個人住房貸款，優先支持剛需群體，滿足人民群眾合理的一般住房需求和住房改善的需求。

??招商銀行首席風險官朱江濤表示，招行將根據涉房貸款集中度監管要求加大調整力度。

??興業銀行相關人士表示，今年將主動適應更加嚴格和精細的房地產調控政策，按照監管部門的房地產貸款集中度管理方案穩健投放房地產信貸業務。

??即便是距“紅線”較遠的銀行，也在房貸投放上顯得更為謹慎。

??交通銀行行長劉珺表示，從房地產上限管理的政策來看，對交行的影響相對較小，今年將嚴格按照房住不炒的政策導向，堅決落實監管部門房地產調控的政策，房地產貸款占比將保持基本穩定。

??信貸監管持續加碼

??在嚴格的比例控制之下，市場最直觀的感受就是房貸利率變得水漲船高。

??貝殼研究院數據顯示，其監測的60個城市3月首套房貸平均利率為5.34%，二套房貸平均利率為5.62%，分別較2月提高2個和3個基點。其中，中山、東莞、珠海等珠三角城市，馬鞍山、嘉興等長三角城市及開封、洛陽等中原區域城市的首套房、二套房貸款利率均有所上升。成都、惠州等熱點城市利率水平較高，首套房貸款利率已達6%以上。

??另一方面，涉房資金監管仍在升級。3月22日，中國人民銀行召開全國24家主要銀行信貸結構優化調整座談會，強調“房住不炒”定位，“保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，實施好房地產金融審慎管理制度”。

??接著，3月26日，銀保監會、住建部、中國人民銀行等三部委發文，聯合開展經營用途貸款違規流入房地產問題專項排查，加強聯合懲戒，將企業和個人違規挪用經營用途貸款的相關行政處罰信息及時納入征信系統，并于2021年5月31日前完成排查。

??“國家近期對信貸資金違規流入房地產市場的情況進行嚴查，短期內可能會形成信貸審批更加謹慎的氛圍，銀行信貸投放規模可能會有所放緩。”中國人民大學財政金融學院副院長張成思表示。

??“今年上半年對個人住房貸款的投放較去年會有減少，但幅度不會太大。當前，監管和總行更為關注的是嚴防經營貸違規流入房地產領域，這也是今年多家銀行的工作重點。”華北地區一位國有商業大行人士告訴記者。

??該人士稱，如果監管對目前的經營貸、消費貸進行穿透，可能會監測出有部分流入樓市的貸款。如果把這部分算成房地產貸款，可能會對目前的數據造成影響。

??這類貸款恐怕不是一個小數字，對樓市炒作的助推不容小覷。

??據北京銀保監局消息，轄內銀行對2020年下半年以來發放的個人經營性貸款等業務合規性開展自查，自查發現涉嫌違規流入北京房地產市場的個人經營性貸款金額約3.4億元，約占經營貸自查業務總量的0.35%。

??在銀行自查基礎上，北京銀保監局會同相關部門選取重點機構進一步開展了專項核查，發現涉嫌違規流入房地產市場信貸資金約3000萬元。

??上海、廣東、深圳等地區也對經營貸流入房地產市場進行核查，核查金額巨大。據不完全統計，地方自查發現的涉嫌違規資金總額超過6億元。

??近日，網友爆料的“102份炒房材料”將深圳“經營貸炒房”的遮羞布扯下，直指“代持人”通過招募“股東”、“合伙人”集資投資房產，或利用銀行經營貸、信用貸炒房。深圳究竟有多少經營貸違規流入樓市，最終情況有待監管進一步調查。

??“今年新增信貸投向上會‘有保有壓’，‘壓’主要指向房地產金融，城投平臺的融資環境也會有所收緊，既可為重點支持領域騰挪更多的信貸資源，也是穩定房地產市場運行的基本要求。”東方金誠首席宏觀分析師王青表示。