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??房地產(chǎn)貸款集中度管理政策實(shí)施半年多時(shí)間以來，銀行方面對(duì)涉房類貸款的投放情況如何？值得關(guān)注。

??8月30日，建設(shè)銀行舉行中期業(yè)績發(fā)布會(huì)。今年上半年，建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款余額6.1萬億元，相比去年增長0.3萬億元，貸款總額18.06萬億元，占比33.8%。相關(guān)數(shù)據(jù)雖然相比去年下降1個(gè)百分點(diǎn)，但是仍然高于監(jiān)管部門要求的“紅線”。

??個(gè)人住房貸款占比“超標(biāo)”的不止建設(shè)銀行，據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，在已經(jīng)發(fā)布半年報(bào)的銀行中，招商銀行、興業(yè)銀行、成都銀行等均超過標(biāo)準(zhǔn)。

??中央財(cái)經(jīng)大學(xué)副教授、中房智庫研究院執(zhí)行院長柴鐸認(rèn)為，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)長期以來作為商業(yè)銀行的核心業(yè)務(wù)，特別是對(duì)于除了工、農(nóng)、中、建、交外的其他商業(yè)銀行，其招攬優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)（比如說對(duì)公業(yè)務(wù)）的競爭力不如五大行。而面向小微企業(yè)的信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力又比較弱、批貸非常謹(jǐn)慎、量很小。

??相當(dāng)長時(shí)間以來，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)始終是相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)可控、收益穩(wěn)定的核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，占比自然就高。短期內(nèi)限制其房地產(chǎn)信貸規(guī)模是很難實(shí)現(xiàn)信貸結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的，這其實(shí)就是變相逼著銀行拿錢往國家希望的領(lǐng)域投，但風(fēng)險(xiǎn)由商業(yè)銀行自己承擔(dān)，柴鐸表示。

??“房貸沒那么難批”

??Wind數(shù)據(jù)顯示，截至8月29日，33家披露半年報(bào)的A股上市銀行中，房地產(chǎn)貸款占比相比2020年末有所下降的有23家；個(gè)人住房貸款占比相比2020年末有所下降的有19家。但房貸業(yè)務(wù)占比下降的趨勢下，仍有不少銀行踩中“紅線”。

??8月26日，興業(yè)銀行發(fā)布2021年半年報(bào)。截至今年上半年末，興業(yè)銀行個(gè)人住房及商用房貸款余額為1.09萬億元，在1.78萬億元個(gè)人貸款中占比達(dá)到61.33%，以此計(jì)算該行個(gè)人住房及商用房貸款余額整體占比達(dá)到25.94%。

??而根據(jù)此前出臺(tái)的房地貸款集中度管理要求，興業(yè)銀行作為中資中型銀行個(gè)人住房貸款占比上限為20%。

??一位興業(yè)銀行的信貸人員告訴記者，其所從事的房貸業(yè)務(wù)，一般都是與指定的開發(fā)商進(jìn)行合作，該行房貸額度都會(huì)根據(jù)市場情況來定，目前，其所在區(qū)域“房貸沒那么難批。”

??同在8月26日，成都銀行也披露了2021年上半年業(yè)績報(bào)告。近年來，房地產(chǎn)整體壓降的情況下，成都銀行的個(gè)人購房貸款業(yè)務(wù)反而有較為明顯的增長。

??截至2021年6月末，該行個(gè)人購房貸款達(dá)到762.71億元。同時(shí)，個(gè)人購房貸款占個(gè)人貸款總額的比例高達(dá)88.64%，占貸款總額的比例達(dá)到了22.2%。監(jiān)管要求城商行個(gè)人住房貸款占比不得超過17.5%的上限，成都銀行這項(xiàng)數(shù)值已超標(biāo)。另外，再加上投向房地產(chǎn)業(yè)貸款，該行投向房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的貸款占比合計(jì)達(dá)29.42%。也明顯處于較高水平。

??8月24日，浙江紹興瑞豐農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司（以下簡稱“瑞豐銀行”）發(fā)布上市后首份半年報(bào)。

??截至6月末，瑞豐銀行個(gè)人貸款占比中，住房按揭貸款與個(gè)人經(jīng)營貸款規(guī)模接近，分別為177.27億元、193.49億元，其中住房按揭貸款占個(gè)人貸款余額的比重為36.10%，占總貸款余額的比例為21.39%。

??7月20日，聯(lián)合資信評(píng)估股份有限公司對(duì)瑞豐銀行進(jìn)行了2021年跟蹤評(píng)級(jí)，在認(rèn)定其主體長期信用等級(jí)為AA+，評(píng)級(jí)展望為穩(wěn)定的同時(shí)，也關(guān)注到瑞豐銀行截至2020年末，公司貸款業(yè)務(wù)規(guī)模增長乏力、個(gè)人住房按揭貸款占比超出監(jiān)管上限要求等。

??中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長、教授盤和林告訴記者，當(dāng)前，銀行對(duì)于房貸業(yè)務(wù)依然有一定的依賴性。這源自于兩個(gè)層面：其一，銀行為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)依然希望貸款存在抵押物；其二銀行認(rèn)為當(dāng)前最為可靠的抵押物依然是房地產(chǎn)。

??基于以上兩點(diǎn)，雖然政策面要求銀行壓縮房貸占比，但實(shí)際上銀行當(dāng)前對(duì)其他業(yè)務(wù)依然信心不足，且當(dāng)前其他業(yè)務(wù)的信貸需求對(duì)于銀行來說，體量也不夠龐大，盤和林表示。

??房地產(chǎn)貸款不良率有所上升

??2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，對(duì)不同類型的商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比分別設(shè)立“兩條紅線”指標(biāo)。

??其中，中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行這五檔銀行的房地產(chǎn)貸款占比上限依次為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，個(gè)人住房貸款占比上限依次為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

??不過，對(duì)于銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比超出管理要求的，監(jiān)管部門也給予了2-4年的調(diào)整過渡期。

??截至去年底，在六家大型國有商業(yè)銀行中，只有交通銀行個(gè)人住房貸款余額占比較低，符合要求，農(nóng)業(yè)銀行房貸占比為32.5%，與集中度管理的上限一致，其他四家銀行房貸余額占比均不同程度超標(biāo)；中信、招商、浦發(fā)和興業(yè)銀行等四家股份制商業(yè)銀行房貸余額占比同樣全部超標(biāo)。

??柴鐸告訴記者，壓縮房地產(chǎn)信貸資源的本意和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革是一脈相承的，一方面是去杠桿、控風(fēng)險(xiǎn)，就是在房地產(chǎn)市場發(fā)展周期轉(zhuǎn)換，供需結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)新變化、市場前景呈現(xiàn)新趨勢的情況下，逐步控制和降低房地產(chǎn)行業(yè)與金融系統(tǒng)緊密聯(lián)系的風(fēng)險(xiǎn)；另一方面是降成本、補(bǔ)短板，就是要讓過度流向房地產(chǎn)行業(yè)的資金逐步轉(zhuǎn)向，降低科創(chuàng)型、民生性、戰(zhàn)略性以及小微企業(yè)的融資難度和成本，增加實(shí)體經(jīng)濟(jì)信貸資源支持。

??客觀的來講，這個(gè)政策如果能夠切實(shí)執(zhí)行，是利國利民的。但對(duì)于作為股份制企業(yè)、以股東權(quán)益為目標(biāo)的商業(yè)銀行，執(zhí)行政策應(yīng)該更加實(shí)事求是，柴鐸認(rèn)為。

??近年來，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)政策調(diào)控力度加大，包括華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展、泰禾集團(tuán)等房企的風(fēng)險(xiǎn)開始暴露，銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款不良率也開始上升。

??8月18日，招商銀行、寧波銀行發(fā)布2021年半年報(bào)顯示，兩家銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款不良率均較去年年末出現(xiàn)增長。其中招商銀行房地產(chǎn)業(yè)不良率較去年年末增長0.77個(gè)百分點(diǎn)至1.07％，寧波銀行較去年年末增長0.11個(gè)百分點(diǎn)至1.48％。

??對(duì)于這種風(fēng)險(xiǎn)的避免，盤和林認(rèn)為，一方面，要增加價(jià)值穩(wěn)定的抵押品涵蓋，通過產(chǎn)權(quán)保護(hù)、產(chǎn)權(quán)明晰來讓銀行認(rèn)識(shí)到其他資產(chǎn)的價(jià)值。比如知識(shí)產(chǎn)權(quán)、數(shù)字產(chǎn)權(quán)等等，也包括很多實(shí)物產(chǎn)權(quán)，銀行抵押品涵蓋要進(jìn)一步擴(kuò)大；另一方面，通過數(shù)字技術(shù)建立更加完善的征信體系，發(fā)展信用貸款，無抵押貸款。數(shù)字技術(shù)可以幫助銀行精準(zhǔn)把控風(fēng)險(xiǎn)，使得銀行敢于承接無抵押用戶。