金融克而瑞研究中心 2022-03-11 09:03:03 來源：丁祖昱評樓市
??自2021年底《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》出臺以來，政策端不斷加碼，引導優質房企通過收并購加快市場出清。但從目前進展來看，政策效應有限，盡管招商蛇口、華潤置地、建發房產、大悅城等房企并購融資均有落地，但收并購仍保持謹慎。
??相較之下，信托公司則表現尤為積極，2022年已有多起接盤動作。在市場低迷、違約風險延續的背景下，信托公司迎難而上，今年以來，已有五礦信托、平安信托、光大信托等相繼進入收并購市場，接手了中國恒大、陽光城、正榮集團等房企出售的項目公司股權、債權。
??信托公司的入局能否真的能給房地產行業帶來轉機？
??01
??政策利好收并購，意在“維穩”
??在整體行業在行業流動性緊張、債務危機頻發的背景下，2021年12月10日，交易商協會房地產企業代表座談會重點支持符合放地調控政策的企業注冊發行中長期限的債務融資工具。20日，央行、銀保監會出臺《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》，鼓勵銀行業金融機構重點支持優質的房地產企業兼并收購一些出現風險和經營困難的大型房地產企業的優質項目。
??進入2022年，為進一步調動房企收并購積極性，緩解行業風險，2022年1月6日承債式并購貸款政策落地，針對出險企業項目的承債式收購，相關并購貸款不再計入“三條紅線”相關指標。另外，廣東省政府已召集多家房企開會，包括奧園集團、富力地產、保利地產、中海地產、五礦地產、越秀地產、珠江實業集團等國企和民企，并為幾家國企央企收并購出險房企項目“牽線搭橋”。
??并購貸政策的落地和地方政府的介入，無疑指引了房地產市場收并購風向。但整體來看，監管層鼓勵收并購的主要意圖仍在于“維穩”：一是為債務危機企業謀出路，使得行業違約、暴雷風險可控；二是保交付，加快市場出清，緩解市場負面情緒，刺激銷售修復。
??02
??五礦、光大信托出手接盤為出險房企輸血
??據CRIC不完全統計，2022年至今已有五礦信托、平安信托、光大信托等相繼進入收并購市場。
??當前，出售資產是房企緩解流動性燃眉之急的重要途徑，但市場卻面臨無人接盤的隱憂，信托公司入局接盤無疑是重大利好。尤其對于出險房企來說，可以快速獲得有效輸血、緩解債務壓力，同時也有利于借助資本市場盤活資產，對于行業保交付、維護購房者權益都有著積極影響。
??2022年1月12日，中融信托接盤中南建設旗下鹽城港達房地產開發有限公司49%股權；1月14日，陽光城減持杭州橙光置業19%股權，五礦信托接盤；16日，五礦信托接盤恒大旗下昆明恒拓置業有限公司100%股權。1月30日正榮集團轉讓旗下廈門市榮璐置業有限公司49%股權，平安信托接盤。
??進入2月，2022年2月15日，中融信托接盤龍光集團旗下柳州市龍光駿德房地產開發有限公司70%股權。2月25日，恒大公告與光大信托和五礦信托簽訂合作協議，向其出售4個項目的相關股權，轉讓總對價21.3億元。通過此次股權轉讓，恒大可收回前期投資款19.5億元，化解項目涉及的債務約70億元。此外，信托公司接管之后，將向項目公司注入資金，滿足正常運營管理需求，后期項目建設、交付也將得以保障，可以說是一舉兩得。
??03
??信托公司“迎難而上”，意在自保
??2022年房地產行業整體發展態勢并不明朗，一方面銷售持續低迷，市場信心有待進一步恢復，另一方面流動性問題仍舊突出，償債壓力下，違約風險猶存。在此背景下，信托公司逆市投資引發行業關注。
??我們認為，弱市抄底存在機會，但是風險甚大，信托公司接盤動機更多出于自保。房地產投資占比越高的信托公司，脆弱性也越高。基于此，相比低位抄底，如何自救是當下信托公司最大挑戰。
??04
??短期信托接盤仍難成大勢，投資為主
??從目前來看，市場信托接盤方以央企、國企、大型優質高效民企為主。對于信托公司來說，通過股權投資接盤確實是改變被動局面的可參考路徑，但也極為考驗風控能力和運作效率。當前房地產市場現狀下，不確定性風險甚大，信托公司在地產項目選擇、評估定價、后期去化等多方面都臨挑戰，疊加信托市場自身動蕩不安，也難成“救世主”，我們認為，中短期內，信托市場對于房地產股權投資勢必保持謹慎，以機會型投資為主。
??但是，從長期來看，信托公司和房企合作空間仍看好。房企縮表出清已是大勢所趨，而逐步減輕重資產的拖累是縮表的一大挑戰，借助資本市場進行輕型化轉型無疑是一大突破口，這將驅動房企與信托等金融機構合作進一步加強。
??在地產出售熱潮下，信托公司逆市接盤，對緩解行業流動性壓力、加速市場出清有著重要的意義。未來，信托公司等金融機構將是開發項目重資產的主要持有者，房企則轉向提供代建、設計建造、營銷管理服務端。在此趨勢下，也將倒逼信托公司等金融機構強化房地產股權投資專業化管理能力，優勢企業將享受更多趨勢紅利。
央行行長潘功勝：穩妥化解大型房企債券違約風險
2023-10-23一視同仁支持房地產企業合理融資需求，保持房地產融資平穩。土拍規則生變，或重回價高者得？
2023-10-20土拍規則調整順應市場變化，4城取消地價限制。最高發放3萬元！鄭州高新區發布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼；三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套，銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套，銷售面積60.02萬平方米，銷售均價11513元/平方米。9月房價：下跌態勢有所遏制，一線城市回穩趨勢明顯
2023-10-19政策效應開始顯現。南京出臺存量房交易資金監管新政
2023-10-19進一步激發存量房市場活力，保障存量房交易資金安全，維護買賣雙方合法權益。上海優化住房公積金個人住房貸款套數認定標準
2023-10-19明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。國家統計局：房地產實現高質量、可持續發展仍然有堅實的支撐
2023-10-18房地產的調整是有利于房地產向高質量發展方向轉型。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
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| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
