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??近日，中國(guó)人民銀行公眾號(hào)連續(xù)兩日發(fā)文談利率市場(chǎng)化改革。

??2022年9月20日，《深入推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革》一文，提及“重點(diǎn)推進(jìn)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）改革，建立存款利率市場(chǎng)化調(diào)整機(jī)制，以改革的辦法推動(dòng)實(shí)際貸款利率明顯下行。完善中央銀行政策利率，培育形成較為完整的市場(chǎng)化利率體系。”

??21日，《回歸本源 全面提升金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)效率和水平》又再次提及“完善央行政策利率體系，深入推進(jìn)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）改革，疏通貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制，堅(jiān)決打破貸款利率隱性下限，有效降低企業(yè)融資成本。”

??2022年9月20日,中國(guó)人民銀行公布最新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，均與上期持平。

??2021年底至今，1年期已累計(jì)下降20個(gè)點(diǎn)，5年期以上已累計(jì)下降35個(gè)點(diǎn)。

??從中國(guó)人民銀行公眾號(hào)9月20日及21日連續(xù)發(fā)文來(lái)看，未來(lái)LPR下降預(yù)期或?qū)⒆兇蟆?/p>

??2022年9月20日，中國(guó)人民銀行公布最新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），無(wú)論是1年期LPR還是5年期以上LPR均與上期持平，分別為3.65%和4.3%。

??就在最新LPR公布的同一日，9月20日晚，中國(guó)人民銀行公眾號(hào)發(fā)布《深入推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革》。

??主要內(nèi)容共四點(diǎn)，分別為：

??1、推動(dòng)貸款和存款利率進(jìn)一步市場(chǎng)化

??2、健全市場(chǎng)化利率形成和傳導(dǎo)機(jī)制

??3、以自然利率為錨實(shí)施跨周期利率調(diào)控

??4、堅(jiān)持發(fā)揮市場(chǎng)在利率形成中的決定性作用

??其中，提及LPR由銀行報(bào)價(jià)形成，可更為充分地反映市場(chǎng)供求變化，市場(chǎng)化程度更高，在市場(chǎng)利率整體下行的背景下，有利于促進(jìn)降低實(shí)際貸款利率。

??據(jù)了解，LPR改革以來(lái)，企業(yè)貸款利率從2019年7月的5.32%降至2022年8月的4.05%，創(chuàng)有統(tǒng)計(jì)以來(lái)最低水平。

??次日下午，中國(guó)人民銀行公眾號(hào)再次發(fā)文《回歸本源 全面提升金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)效率和水平》。

??提出發(fā)揮利率市場(chǎng)化的資源配置作用。完善央行政策利率體系，深入推進(jìn)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）改革，疏通貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制，堅(jiān)決打破貸款利率隱性下限，有效降低企業(yè)融資成本。

??還表示要建立存款利率市場(chǎng)化調(diào)整機(jī)制，引導(dǎo)長(zhǎng)期存款利率下行，穩(wěn)定銀行負(fù)債成本，為讓利企業(yè)提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

??從央行發(fā)布的這兩篇文章來(lái)看，“促進(jìn)降低實(shí)際貸款利率”、“堅(jiān)決打破貸款利率隱性下限，有效降低企業(yè)融資成本”等內(nèi)容已明確表示出未來(lái)貸款利率將繼續(xù)下行。

??從中國(guó)人民銀行公布最新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）來(lái)看，1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。

??雖然與上個(gè)月持平，但從2021年底累計(jì)來(lái)看，目前1年期已累計(jì)下降20個(gè)點(diǎn)，5年期以上已累計(jì)下降35個(gè)點(diǎn)。

??整體趨勢(shì)來(lái)看，LPR曾出現(xiàn)過(guò)兩波下降，首先是2019年7月到2020年4月，LPR從1年期4.31%，5年期以上4.85%，降至1年期3.85%，5年期以上4.65%，分別降了0.46%和0.2%。此后LPR一直連續(xù)19個(gè)月保持不變。

??在此之后，從2021年12月至今是第二波下降，LPR從1年期3.85%，5年期以上4.65%，降至目前1年期3.65%，5年期以上4.3%。

??若從2019年開(kāi)始計(jì)算，1年期LPR已累計(jì)下降66個(gè)點(diǎn)，5年期以上已累計(jì)下降55個(gè)點(diǎn)。

??2022年5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布公告稱，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

??按中國(guó)人民銀行8月LPR報(bào)價(jià)，首套住房房貸利率最低可做到4.1%。截止至目前，已有包括南京、蘇州在內(nèi)的全國(guó)80多個(gè)重點(diǎn)城市，已執(zhí)行首套4.1%、二套4.9%的房貸利率下限。

??繼728政治局會(huì)議定調(diào)“因城施策用足用好政策工具箱”，824國(guó)常會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“一城一策”的信貸政策后，越來(lái)越多的城市開(kāi)始執(zhí)行首套4.1%、二套4.9%房貸利率。

??我們依然還是繼續(xù)建議全國(guó)二套房貸利率下限逐漸下調(diào)乃至取消上浮比例。各線城市更要抓緊落實(shí)房貸利率優(yōu)惠政策，并參照全國(guó)房貸利率下限執(zhí)行。

??從中國(guó)人民銀行公眾號(hào)連續(xù)兩日發(fā)文談利率市場(chǎng)化改革來(lái)看，未來(lái)貸款利率還有繼續(xù)下行的空間，LPR調(diào)降預(yù)期也將變大。

??對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，房貸利率的下降只是信貸政策的其中一個(gè)點(diǎn)，2022年至今放松政策不斷，需求端和供給端的共同發(fā)力，可以說(shuō)目前房地產(chǎn)政策的量和質(zhì)都很高，但整體市場(chǎng)依然承壓。

??分析市場(chǎng)企穩(wěn)與救市政策之間的相關(guān)性，不難發(fā)現(xiàn)救市政策組合拳效果更為明顯，單方面的救市政策對(duì)市場(chǎng)拉動(dòng)效果有限。

??建議全面放松居民按揭貸款政策，支持剛需及改善購(gòu)房消費(fèi)，引導(dǎo)房地產(chǎn)交易逐漸回歸正常化。

??比如，可以全面下調(diào)首付比例，各線城市購(gòu)房首付比例建議參照央行規(guī)定的最低下限執(zhí)行：不限購(gòu)城市首套房首付最低2成，二套房首付最低3成；限購(gòu)城市首套房首付最低3成，二套房首付最低4成。

??還可以放松限貸政策標(biāo)準(zhǔn)。建議二套房貸款實(shí)行認(rèn)貸不認(rèn)房，首套貸款已結(jié)清再購(gòu)買二套房，執(zhí)行首套房貸款政策。

??同時(shí)，二線及三四線城市建議全面取消限購(gòu)，支持居民自住以及改善性購(gòu)房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸穩(wěn)態(tài)。

??從目前來(lái)看，市場(chǎng)信心缺失、房?jī)r(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)跌、市場(chǎng)需求及購(gòu)買力透支等構(gòu)成了現(xiàn)階段市場(chǎng)下行的三大核心問(wèn)題，建議因城施策加緊落地救市政策組合拳，以便提振市場(chǎng)信心，減緩市場(chǎng)下行壓力。

??針對(duì)那些市場(chǎng)需求及購(gòu)買力明顯透支的壓力城市，可以在需求端予以刺激，涉及調(diào)降房地產(chǎn)交易稅費(fèi)、購(gòu)房補(bǔ)貼、房票安置等。