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??“太希望存量房貸利率進行調降了。”購房者馬先生說，“我是剛需，買房時房貸利率與現在比較，要高出20%～30%，要多付出一大筆利息。”

??近日，有關央行對存量貸款利率的表述引發購房者及業內關注。

??7月14日，央行貨幣政策司司長鄒瀾在2023年上半年金融統計數據情況新聞發布會上稱，“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。”

??鄒瀾表示，由于理財收益率、房貸利率等價格關系已經發生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現象大幅增加。此外，他認為，提前還貸現象增加與存量房貸利率處于較高水平相關。

??關于央行對存量房貸的表態，記者先后聯系了中國銀行、郵儲銀行、建設銀行、工商銀行、中信銀行、光大銀行等多家銀行分行客戶經理，受訪人均表示，“目前還沒有收到具體政策和方案。”

??中信銀行燕郊分行一位工作人員表示，“目前還沒有收到具體政策和方案，具體還要看總行怎么實施，目前大多貸款選擇的是浮動利率機制，就算調整也是會以放款時間為節點進行調整。”

??郵儲銀行燕郊分行客戶經理表示，“這只是支持和鼓勵，大概率不會下發具體政策文件。”

??有業內人士表示，存量房貸利率能否調降不能只看央行表態，也要看銀行的具體舉措。

??高級經濟師、北京市眾明律師事務所兼職律師宋庭敏表示，“存量房貸利率調整的具體落地政策可能會因地制宜、因地而異。各大商業銀行總行可能會出臺具體方案規定存量房貸利率降低的條件、標準、流程；甚至不排除在降低存量房貸利率的同時，在新簽抵押借款合同中約定一定期限內借款人不得提前還款。”

??當前，存量個人住房貸款利率定價有兩種機制：一種是固定利率機制，一種是“5年期以上貸款市場報價利率（LPR）+加點”的浮動利率機制。鄒瀾表示，“99%的房貸選擇了浮動利率機制。”

??自2020年3月1日起，商業銀行發放的房貸利率定價已改為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值）。盡管去年以來5年期以上貸款市場報價利率（LPR）累計下行了45個基點，但由于房貸合同大多約定為浮動利率加點幅度在房貸借款合同期限內維持不變，因此，前幾年發放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平，這將會導致政策落地后提前還款會有大幅增加的可能。

??此外，隨著6月LPR的調整，北京、上海、廣東、蘇州等地個人住房按揭貸款利率近期已相應調整，其中個別城市首套房貸款利率已降至3.6%，但對于此前高利率負擔房貸的購房者來說卻未因此受益。

??購房者楊先生表示，“即使現在的利率有所下調，也還是比現在首套房貸利率高出很多，調整之后現在利率還是4.49%，因為利息差的存在，大家都想攢錢來提前還貸款，以求少付一部分利息，開始壓縮日常生活消費水平；存量貸款利率能夠下調，就能減少房貸支出的占比，從而增加在子女教育和其他方面的消費。”

??同時他還表示，“因為利率下行，導致現有潛在購房者持觀望態度，不敢輕易進行購房，怕買在高利率上，進一步抑制了人們的消費欲望，不利于房地產市場平穩發展。”

??宋庭敏表示，“利率下調能降低購房者利息開支，進而提高居民購房能力，有利于穩定住房消費市場；利率下降，也同時降低了資產期望回報率，進而也有利于抑制一線城市局部區域房價過熱上漲，可以穩定房價。”

??除了此次央行表態，此前多位專家也曾呼吁合理降低存量房貸利率。

??經濟學家任澤平分別在今年2月和6月兩次呼吁下調存量利率。今年2月，任澤平針對提前還貸潮表示，老百姓提前還貸不是因為收入增加或者積蓄多，而是因為存量房貸利率與新增房貸利率差距過大。

??他建議金融機構為購房者提前還貸提供便利，相關部門重視社會呼聲，出臺措施引導銀行適度降低存量房貸利率。這有利于降低居民負擔，提振消費者信心，擴大內需，促進中國經濟復蘇。

??招聯金融首席研究員董希淼此前在公開采訪時也表示，適度降低存量房貸利率，有助于減輕居民住房消費負擔，減少居民提前還款行為，促進房地產市場健康平穩發展，提振居民擴大消費的意愿和能力。同時，針對存量利率可實行分檔優惠。

??去年以來“提前還貸潮”就備受關注。為什么老百姓要提前還貸？6月29日，花旗集團大中華區首席經濟學家余向榮表示，因為利率太高。余向榮認為，要打破信心的負向螺旋，現在迫切需要做的是將存量房貸利率降下來，降低住戶部門的付息壓力。

??如果把現在存量房貸利率降到跟新增房貸一樣的水平，大概4.1%，那么每年可節省3000億元付息壓力，這就等于是釋放出來的購買力；同時也降低了對于住房持有的成本，有利于改善房地產行業信心。